今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)增加了一些不確定性，房企資金鏈危機、項目停工延期交付等時(shí)有發(fā)生。疊加疫情影響，商品房交易一度跌入冰點(diǎn)。根據國家統計局數據，今年上半年全國商品房銷(xiāo)售面積為68923萬(wàn)平方米，同比下降22.2%。
7月以來(lái)，情況正在發(fā)生變化，作為“樓市晴雨表”的二手房市場(chǎng)日均交易量有所提升。據貝殼研究院初步統計，7月以來(lái)貝殼50城二手房日均成交量較6月日均水平小幅增長(cháng)約2%，較去年7月日均水平增長(cháng)約15%，這是自去年7月以來(lái)月度同比首次止降。
北京：重新忙碌起來(lái)的經(jīng)紀人
二手房日均交易量的增加，反映到市場(chǎng)的則是購房者活躍度的提升。
在北京，近一個(gè)月以來(lái)，經(jīng)紀人的工作明顯忙碌起來(lái)。
7月24日下午，經(jīng)紀人鑫慧陪著(zhù)客戶(hù)在豐臺白盆窯附近看了幾套房子，雖然當天沒(méi)有成交，但7月以來(lái)帶看量和成交量的增加讓她對市場(chǎng)有了一定的信心。鑫慧舉例說(shuō)，在她服務(wù)的片區，有一個(gè)小區已經(jīng)連續三個(gè)月沒(méi)有成交，7月3日就成交了一單，另一個(gè)小區在7月上旬已經(jīng)有兩單成交。
在西城工作的經(jīng)紀人顧影也發(fā)現，6月北京疫情好轉以來(lái)，看房的人就逐漸增多，每個(gè)周末都比較繁忙，之前觀(guān)望很久的客戶(hù)也開(kāi)始陸續成交。她告訴記者，現在成交的購房者多數是看市場(chǎng)有所好轉，擔心后續房?jì)r(jià)上漲。
冷立林所在的朝陽(yáng)東壩的一家鏈家門(mén)店，7月上半月看房人數較上月就有了明顯增長(cháng)，二手房成交量也有所增加，但下半月市場(chǎng)節奏有所放緩。就目前冷立林所在門(mén)店成交的客戶(hù)看，多數是此前已經(jīng)看好房源近期下單的。冷立林告訴記者，他所接觸的多是置換需求的客戶(hù)，由于前期受疫情影響，進(jìn)入7月積累的需求開(kāi)始集中入市。
“現在的客戶(hù)大都擁有房屋置換的經(jīng)驗，因此也相對理性，決策周期相應長(cháng)一些。”冷立林認為，盡管當前客戶(hù)的觀(guān)望情緒有所緩解，但是買(mǎi)賣(mài)雙方的預期仍難以達成一致是下半月成交速度有所下滑的重要原因。
北京住建委數據顯示，截至7月21日，北京二手住宅成交7934套，環(huán)比增加21%。隨著(zhù)疫情對北京影響的減弱，市場(chǎng)潛在的購房需求逐步釋放，二手房市場(chǎng)成交已經(jīng)呈現顯著(zhù)上升局面。
上海：積壓需求正逐步釋放
當然，并不是所有城市的二手房市場(chǎng)都如同北京一樣出現明顯增長(cháng)。數據顯示，截止到7月21日零點(diǎn)，上海當月二手房累計成交量15674套，增長(cháng)不及月初預期。
上海鏈家資深商圈經(jīng)理俄擎告訴記者，從6月中下旬，很多之前疫情積壓的需求基本上逐步釋放，目前7月份帶看的客戶(hù)大部分都是當下有購房需求的。但與客戶(hù)接觸的過(guò)程中，俄擎發(fā)現，當下看房的人雖多，但真正買(mǎi)房的人卻比較少，成交量和疫情前常規水平近似，甚至有些區域還在減少。
“目前買(mǎi)房的主要是剛需客戶(hù)，本身有購房需求需要在一定時(shí)間段內完成置業(yè)。”俄擎表示，現在兩三百萬(wàn)元低總價(jià)的房源成交比較快。在他看來(lái)，大部分購房者的購買(mǎi)力還是受到了“三價(jià)就低”政策影響。所謂“三價(jià)就低”，指的是上海二手房申請房貸額度時(shí)的原則，即參考合同網(wǎng)簽價(jià)、銀行評估價(jià)、涉稅評估價(jià)，選擇相對最低的價(jià)格來(lái)審批貸款額度。
除了剛需客戶(hù)，經(jīng)紀人王琳則發(fā)現，目前在上海買(mǎi)房客戶(hù)因為疫情、房?jì)r(jià)發(fā)展的不確定性以及對房東上漲掛牌價(jià)不認可等原因，存在一定觀(guān)望情緒，但超過(guò)四分之三的客戶(hù)還是在看好房源后果斷出手。同時(shí)，她還表示，在選擇觀(guān)望的客戶(hù)中，有一部分人則是在等待落戶(hù)后的購房資格，這部分客戶(hù)會(huì )提早看房，等到落戶(hù)完成后就著(zhù)手買(mǎi)房。
青島：買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入博弈階段
相對于上海，700公里外的青島，購房者的觀(guān)望情緒更為濃郁。貝殼研究院數據顯示，7月18日-7月24日，青島二手房市場(chǎng)成交1310套房源，環(huán)比下降1.9%。青島鏈家商圈經(jīng)理趙闊表示，7月以來(lái)，青島新房和二手房帶看量環(huán)比6月均有不同程度的下降，成交同比去年7月也存在一定差距。
而在今年五六月份，青島出臺一系列利好樓市政策，不僅下調了首套房貸款利率，調整了公積金政策，縮小限購區域范圍，還放松了限購條件。青島市戶(hù)籍家庭在中心城區范圍內，出售已有住房1套或多套后的居民家庭，還可以在2年內再購買(mǎi)1套住房。非青島市戶(hù)籍人員在青島中心城區無(wú)房、繳納社?；騻€(gè)稅12個(gè)月即可購1套住房，取消了“2年內”及“連續”的限制。
“有一個(gè)客戶(hù)跟經(jīng)紀人看了三年房子，購房預算從200萬(wàn)加到了350萬(wàn)，最終在公積金貸款政策放寬、利率下降的節點(diǎn)購買(mǎi)了一套精裝修的新房。”趙闊表示，部分一直在看房的客戶(hù)在政策利好刺激下出手。
“當前青島樓市買(mǎi)賣(mài)雙方仍處在博弈階段。”趙闊告訴記者，也正是在一系列利好政策影響下，賣(mài)方對市場(chǎng)預期比較看好，整體報價(jià)較高，但買(mǎi)方市場(chǎng)信心及購買(mǎi)力不足，觀(guān)望情緒增長(cháng)。7月成交的房屋基本都低于所在小區均價(jià)。
需求釋放將帶動(dòng)樓市繼續修復
部分城市的表現不佳并沒(méi)有對二手房市場(chǎng)整體運行產(chǎn)生過(guò)大影響，二手房市場(chǎng)保持平穩修復走勢。58安居客研究院統計顯示，6月全國65城二手房在架房源量環(huán)比下跌2.3%，在架時(shí)長(cháng)為64.76天與上月相當。58安居客房產(chǎn)研究院研究總監陸騎麟表示，6月二手房在架時(shí)長(cháng)雖然并未出現明顯起伏，但是從部分城市來(lái)看變化還是較大的，尤其是疫情逐步恢復的上海和長(cháng)春兩城都出現了20%以上的縮短。
二手房市場(chǎng)逐步修復的同時(shí)，新房成交在各城市也在發(fā)生不同變化。以北京為例，北京住建委數據顯示，截至7月26日，北京共計下發(fā)了15張預售證，其中僅有4張為70年產(chǎn)權的住房，新供應房源不足1500套。進(jìn)入7月疫情影響減弱，未售罄的新房項目開(kāi)始做活動(dòng)、加速推廣吸引消費者，然而新增供應量的不足，讓北京新房市場(chǎng)環(huán)比下滑的局面未能有所改善。易居研究院統計顯示，7月前20日，北京新房成交面積環(huán)比下降了33%。
而在一二線(xiàn)城市中，西安、上海、合肥交易增速明顯，成交面積環(huán)比增幅分別為105%、75%、57%;在三四線(xiàn)城市中，景德鎮、淮南、東營(yíng)等6城新房成交面積環(huán)比增速超過(guò)100%。
總體來(lái)看，進(jìn)入7月全國新房市場(chǎng)交易在向好發(fā)展。易居研究院統計顯示，7月1日-7月20日，全國70城新房成交面積為1406萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)6%，同比下降31%，降幅較上月收窄4個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)分析認為，7月前20日數據呈現“環(huán)比小增、同比下降但降速收窄”的良好態(tài)勢，充分說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)有向好發(fā)展的動(dòng)力和基礎。同時(shí)，他指出，由于新房交易量的絕對規模還是偏低的，所以樓市狀況依然虛弱，下半年要繼續在提振交易行情方面做努力。
展望后市，貝殼研究院市場(chǎng)分析師劉麗杰則表示，在信貸和住房政策支持下，住房需求釋放將帶動(dòng)樓市繼續修復。劉麗杰預計，下半年二手房月度成交量同比將保持增長(cháng)，價(jià)格逐步趨穩;并且隨著(zhù)監管部門(mén)對在建項目的監管更加健全，新房市場(chǎng)也將進(jìn)一步修復。
(文中涉及的經(jīng)紀人名字均為化名)
