激增的償債壓力之下，越來(lái)越多的房企選擇以交換要約、債務(wù)展期等方式，降低境內外的到期債務(wù)壓力，換取更多時(shí)間和空間。
近期，富力地產(chǎn)(02777.HK)關(guān)于旗下10筆美元債的同意征求獲得通過(guò)，其中包括延長(cháng)票據到期日、修改利率條款等內容，債券到期時(shí)間被延長(cháng)了3-4年。富力地產(chǎn)短期內的債務(wù)壓力得到大大緩解。
據不完全統計顯示，近一年內，已有20余家房企對旗下超35筆債券進(jìn)行過(guò)要約交換或展期，包括中梁、禹洲、正榮、祥生等房企。
實(shí)際上，在融資未恢復、銷(xiāo)售市場(chǎng)也沒(méi)有大幅修復跡象的當下，大多數房企會(huì )將手中有限的現金流用于保交付、保供應，推動(dòng)銷(xiāo)售來(lái)獲取現金流入。這也就意味著(zhù)，房企對到期債務(wù)將采取延期兌付的方式。
在這樣的背景下，多位受訪(fǎng)業(yè)內人士表示，對于投資人來(lái)說(shuō)，除了同意展期其實(shí)并無(wú)更多選擇余地。
債務(wù)持續展期
6月中旬，富力地產(chǎn)對旗下的10筆美元債發(fā)起了同意征求，對各票據的條款進(jìn)行修訂，其中首條即為“延長(cháng)票據的到期日”。
據富力公告，10筆美元債中有3筆于2022年內到期，另有7筆是2023年-2024年到期，富力對此給出的展期時(shí)限長(cháng)達3-4年。其中，2022年到期的美元債延期至2025年，2023年的延至2027年，2024年的則延至2028年，期間分期予以?xún)陡丁?/p>
同時(shí)，上述美元債的票面利率多在8%以上，有3筆則超過(guò)11%;而尋求同意征求的修訂條款則將票面利率統一調整為6.5%。此外，富力還還提議豁免票據項下現有和潛在的相應違約或違約事件。
不過(guò)，富力方面也給出了相應的激勵和增信措施，包括向票據持有人支付每1000美元本金的5美元同意費;將位于馬來(lái)西亞新山的富力公主灣項目和位于英國倫敦的LONDON ONE項目納入抵押物，提供指定賬戶(hù)擔保等。
7月11日，富力地產(chǎn)公告稱(chēng)，就上述10筆美元債而言，同意條件已得到滿(mǎn)足，對票據相關(guān)條款修訂及豁免事項等也獲得了必要的同意。借此，富力約50億美元的境外存續債務(wù)償還壓力得到相對緩解。
早在富力之前，正榮地產(chǎn)也曾在2月中旬對債務(wù)進(jìn)行批量處理。彼時(shí)的正榮地產(chǎn)剛歷經(jīng)了一場(chǎng)股債雙殺，其發(fā)起了對5筆年內到期境外債務(wù)的要約交換及同意征求。其中包括4筆美元債，剩余本金總額約為7.97億元，一筆剩余本金總額為16億元的人民幣債券。3月底，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，上述交換要約和同意征求達成，此后發(fā)行了對應的新票據。
值得一提的是，正榮對到期境外債給出的展期時(shí)限為一年到半年不等，而富力地產(chǎn)此番給出的則明顯長(cháng)于這一時(shí)間。
除了將債券展期時(shí)限直接變長(cháng)之外，境內地產(chǎn)債則出現了再次展期的情況。
富力地產(chǎn)的境內債“16富力04”總發(fā)行規模為19.5億元。在今年4月份到期時(shí)，富力對該筆債券進(jìn)行了展期，于7月7日兌付第一期15%的本金。
但臨近期限，富力對第一期本金的支付方式再度進(jìn)行調整，將原應一次性?xún)陡兜募s2.93億元本金分兩期支付，其中7月7日支付7.5%，即1.46億元，余下“尾款”部分則推遲至2023年4月7日支付。有該筆債券的持有者表示首期款項已到賬。
同樣的情況也發(fā)生在融創(chuàng )身上。4月份時(shí)已完成展期的“PR融創(chuàng )01”，在5月15日對首期10%本金及其對應利息進(jìn)行了足額兌付，但在6月30日的第二次本息支付時(shí)出現不確定性。
于是，融創(chuàng )對兌付安排進(jìn)行了再次調整，將6月、9月需要支付的10%、15%本金，分別縮減至5%、10%本金，并將2023年9月的最后一期本金支付額度從此前的20%增加至30%，減輕了近期的償付壓力。
奧園則接連尋求對到期利息的展期。在完成對“21奧園債”的利息展期之后，7月18日，奧園再發(fā)布公告稱(chēng)，“20奧園02”第二年度利息應于2022年8月6日予以?xún)陡?，目前該公司擬召開(kāi)債券持有人會(huì )議，對該筆利息尋求12個(gè)月的展期。
順利完成債務(wù)展期、兌付計劃再調整后，房企短期內的償債壓力得以緩解。不過(guò)，東方金誠研報指出，交換要約等方式從形式上避免了違約，但如果企業(yè)無(wú)法獲得現金流緩解流動(dòng)性壓力，其面臨的償債風(fēng)險將無(wú)法得到根本性改變。
東方金誠統計顯示，2022年下半年，境內外地產(chǎn)債到期規模為3479.49億元，其中7月到期規模約為1048.66億元，迎來(lái)高峰期。“行業(yè)融資環(huán)境未見(jiàn)明顯改善情況下，地產(chǎn)債展期或違約規?；驅⒓铀倮鄯e。”
投資者的無(wú)奈之選
各家房企披露的到期債券、利息展期或要約交換等的結果來(lái)看，多為順利達成。這背后是投資人的妥協(xié)。
有長(cháng)期跟蹤地產(chǎn)板塊的固定收益分析師向第一財經(jīng)表示，目前的市場(chǎng)狀況下，房企老板愿意選擇展期，投資人其實(shí)也沒(méi)有多少選擇，“訴訟花費大，不值得選擇不接受再打官司，還不如直接同意。”
在境內市場(chǎng)上，有持有多家頭部房企債券的投資者向第一財經(jīng)表示，通常開(kāi)發(fā)商談?wù)蛊跁?huì )跟大的機構投資者事先溝通好，保證展期能夠通過(guò)，“我們作為散戶(hù)，投反對票也沒(méi)用。”
在當前的環(huán)境下，選擇同意展期似乎已經(jīng)成了投資人不得已的選擇。
不過(guò)，有近期尋求債務(wù)展期的房企內部人士表示，投資人也并非要對房企的所有方案直接投通過(guò)票。公開(kāi)信息顯示，三盛控股曾于6月份就本金總額為1億美元的美元債發(fā)起交換要約，但收到有效交回的現有票據低于最低接納金額，交換要約失敗。
上述房企內部人士表示，在尋求投資人支持以爭取更多發(fā)展空間的過(guò)程中，房企也需要做出相應的努力。其一，年內到期的債務(wù)可能不止當前的一筆，這就需要對資金進(jìn)行統籌考量，比如每筆債券的利息何時(shí)付、比例如何安排等;其二是與投資人保持溝通尋求支持，畢竟交換要約需要達成為一定比例才能獲得通過(guò)。
“若投資人對企業(yè)失去信心，認為其既不會(huì )付息，也不會(huì )付本金，大概也就不會(huì )同意展期了。”上述房企內部人士表示。
事實(shí)上，即便展期方案得以通過(guò)，或交換要約能順利進(jìn)行，開(kāi)發(fā)商能夠按照原方案執行的前提也是到期能備出相應的兌付資源。但在當前銷(xiāo)售市場(chǎng)持續下行的背景下，這并非易事。
有多位房企內部人士向記者提及，當企業(yè)手中的資源極為有限時(shí)，到期還債保信用，還是蓋房保供應，就成了單選題，而大部分房企會(huì )選擇后者。“供貨有保證，銷(xiāo)售才能運轉起來(lái)，才會(huì )有現金流進(jìn)入。”某華東房企內部人士表示。
同時(shí)，6月份以來(lái)銷(xiāo)售環(huán)比回暖的趨勢有被近期停供事件打亂的跡象。興業(yè)證券數據顯示，7月8日-7月14日的一周內，36城整體新房成交面積環(huán)比下降8.5%，除二線(xiàn)城市外，一線(xiàn)、三線(xiàn)的新房成交面積環(huán)比分別下降11.7%、-25.9%。
這樣的形勢下，上述持有多家頭部房企債券的投資者表示，開(kāi)發(fā)商能按照展期方案如期兌付，就是很好的結果了。中金公司統計顯示，截至2022年5月31日，大部分2021年后展期地產(chǎn)債尚未到兌付時(shí)間，已到兌付時(shí)間的地產(chǎn)債共12支，有4支按計劃成功分期/到期兌付，占比33%。
