商品房預售制在過(guò)往20余年對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩步發(fā)展起到了重要的作用，不僅解決了房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展階段的資金需求同時(shí)也對國民居住水平的提升起到有力的促進(jìn)作用。但不可否認的是，預售制度背后所潛藏的風(fēng)險也確實(shí)存在。
事實(shí)上，有關(guān)住房預售制的模式是否有必要改變的討論一直持續中，也有聲音認為，取消商品房預售制，實(shí)行現房銷(xiāo)售，會(huì )進(jìn)一步加劇房企的資金壓力。為此，有專(zhuān)業(yè)人士的建議是：不妨先調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。
商品房預售合同糾紛不斷
我國的商品房銷(xiāo)售主要包括商品房現售和商品房預售兩種模式。
商品房現售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付商品房?jì)r(jià)款的交易形式。商品房期房買(mǎi)賣(mài)即商品房預售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設的商品房提前出售給買(mǎi)受人，由買(mǎi)受人支付相應定金或者房款，并約定將來(lái)將預售的商品房賣(mài)與買(mǎi)受人的一種交易形式。
其中，商品房預售是目前我國市場(chǎng)普遍認可的房屋交易形式，商品房預售制度的實(shí)施對于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)不可替代的推動(dòng)作用。但因其預售的特殊形式及由此產(chǎn)生的交易標的物的不確定性，使得該交易在實(shí)踐中極易產(chǎn)生糾紛。
按照北京盈科(杭州)律師事務(wù)所此前提供的數據，近十年我國以“商品房預售合同糾紛”為案由結案的民商事訴訟案件數量成倍增長(cháng)。從2013至2017年平均漲幅達到每年170.88%，在2017年全年涉訴案件達40137件。在隨后的兩年間，由商品房預售帶來(lái)的合同糾紛案件的數量也只增未減。2020年度全國商品房預售合同糾紛涉訴案件雖較2019年度有所下降，但案件數也達81647件。
此次“停貸風(fēng)波”背后，亦是商品房預售制度下，多個(gè)取得預售許可的樓盤(pán)出現了項目停工、預售資金挪用、樓盤(pán)延期交付等情況。抱團停貸的業(yè)主們面臨的處境是樓盤(pán)停工、復工遙遙無(wú)期以及沉重的房貸和月供。
該事件的發(fā)酵也引來(lái)銀保監會(huì )的關(guān)注。7月14日，銀保監會(huì )有關(guān)部門(mén)負責人作出回應，表示將引導金融機構市場(chǎng)化參與風(fēng)險處置，加強與住建部門(mén)、中國人民銀行工作協(xié)同，支持地方政府積極推進(jìn)“保交樓、保民生、保穩定”工作。
沒(méi)有預售制度就不存在“保交付”問(wèn)題?
在“停貸風(fēng)波”前，對于商品房預售制潛藏的風(fēng)險其實(shí)早有預判。
今年兩會(huì )期間，多位全國政協(xié)委員提交圍繞商品房預售制度的提案。據江西省住房和城鄉建設廳官方微信號消息，今年兩會(huì )期間，全國人大代表、江西省住房和城鄉建設廳廳長(cháng)盧天錫建議從完善商品房預售管理制度入手，有效防范房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險。
在盧天錫看來(lái)，商品房預售制度存在預售許可條件不明、門(mén)檻較低;預售合同的法律地位不明晰;預售資金監管存在制度短板;購房人預付款支付方式不利于保障購房人權益;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違規成本較低等社會(huì )反映強烈、亟待推動(dòng)解決的突出問(wèn)題。
和盧天錫一樣關(guān)注商品房預售問(wèn)題的還有全國政協(xié)委員、民革安徽省委會(huì )副主委周世虹。據安徽網(wǎng)報道，關(guān)于廢除商品房預售制度，實(shí)行商品房現房銷(xiāo)售的提案，周世虹已經(jīng)連續提了4年。
周世虹提到，專(zhuān)業(yè)機構數據顯示，2021年全國有6300多萬(wàn)套商品房已售，但未竣工交付給購房人，有部分開(kāi)發(fā)商的負債已經(jīng)上千億甚至達到萬(wàn)億以上，隨時(shí)都有引發(fā)債務(wù)危機的風(fēng)險。
在周世虹看來(lái)，目前我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大多已經(jīng)完成了資本積累，具備了較強的資金實(shí)力和市場(chǎng)競爭能力，金融體系和資本市場(chǎng)發(fā)展也為開(kāi)發(fā)商提供了多元化融資方式，商品房預售制度存在的歷史條件已不復存在。周世虹認為，如果沒(méi)有預售制度，如果實(shí)行現房銷(xiāo)售，房地產(chǎn)企業(yè)危機將不會(huì )涉及購房人，將不存在“保交付”等問(wèn)題，更不存在社會(huì )穩定和系統性金融風(fēng)險問(wèn)題。
全國政協(xié)委員、南通大學(xué)校長(cháng)施衛東也向全國政協(xié)十三屆五次會(huì )議提交了《關(guān)于加強期房銷(xiāo)售監管并逐步取消期房制度的提案》，施衛東建議加強期房銷(xiāo)售監管，在銀行設立專(zhuān)用監管賬戶(hù)或由住建部門(mén)成立第三方托管機構，管理期房銷(xiāo)售定金，并按地區逐步取消期房制度。
全國政協(xié)委員、四川省工商聯(lián)副主席張建明的觀(guān)點(diǎn)是，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)20多年的迅猛發(fā)展，預售制這項原意在于扶持房企的政策也到了退出歷史舞臺的時(shí)候，實(shí)行現房銷(xiāo)售制度，有助于堅持住房的消費屬性，抑制其資本屬性過(guò)熱帶來(lái)的泡沫。他認為，房地產(chǎn)是民生問(wèn)題，在中國家庭資產(chǎn)配置中，79%由房地產(chǎn)構成。房地產(chǎn)的健康發(fā)展，對提高人民生活的幸福感具有舉足輕重的地位和作用。
據封面新聞報道，這也是張建明第三次把取消房屋預售制的相關(guān)建議帶上全國兩會(huì )。
從“一次性全額”，變成按工程進(jìn)度分期付款
近些年來(lái)，對于是否要取消預售制這一問(wèn)題也引發(fā)各方爭論?！度嗣袢請蟆芬苍?018年9月發(fā)布《取消商品房預售制，調研可先行》一文中提到：取消預售制，長(cháng)期看或不可避免。
在北京盈科(杭州)律師事務(wù)所黨總支書(shū)記/股權高級合伙人陳少軍看來(lái)，毋庸置疑，相比房屋預售，現房銷(xiāo)售能夠實(shí)現購房者即時(shí)拿到房屋，能夠有效避免樓盤(pán)爛尾或開(kāi)發(fā)商跑路的情況發(fā)生。商品房預售許可制度誕生于1994年，與我國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展息息相關(guān)，該項制度有效解決了開(kāi)發(fā)商在商品房項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨的建設資金問(wèn)題、提高了資金使用效率、加快了商品房供應力度和速度，有效緩解了歷史階段城鎮居民住房不足的現狀。經(jīng)過(guò)將近三十年的快速發(fā)展，伴隨“預售制度”，同時(shí)出現的實(shí)際交付與宣傳不符、樓盤(pán)爛尾、開(kāi)發(fā)商跑路等問(wèn)題層出不窮。在目前存量房屢創(chuàng )新高的樓市大背景下，“預售制度”是否還有存續的必要，是一個(gè)客觀(guān)存在的爭議極大的問(wèn)題;但不可否認的是，取消這項制度也會(huì )有另一層面的影響。
有聲音認為，取消商品房預售制，實(shí)行現房銷(xiāo)售，會(huì )進(jìn)一步加劇房企的資金壓力，難以保障其他項目順利竣工交付。
那么，面對當前商品房預售制度突顯的問(wèn)題有何對策?
對此，盧天錫呼吁，逐步提高商品房預售許可門(mén)檻，建立商品房預售履約擔保機制，同時(shí)調整購房款付款方式，從購房人“一次性全額”付款，變成按工程進(jìn)度分期付款。
而這也是國外實(shí)行預售制度國家的普遍做法。以英國為例，英國期房的首付比例一般在10%-25%，在雙方簽訂購買(mǎi)協(xié)議的21天內支付首付款，在階段付款這一過(guò)程中，6-24個(gè)月再支付第二筆及第三筆各5%-10%的房款，至于購房的尾款，則是在交房時(shí)支付房款的余額部分。
德國長(cháng)期以來(lái)也普遍實(shí)行預售房制度，并通過(guò)簽署個(gè)性化的購房合同和按照工程進(jìn)度分期支付購房款，以此來(lái)化解購房者和開(kāi)發(fā)商之前的風(fēng)險和糾紛。
具體來(lái)看，開(kāi)發(fā)商在項目獲得政府批準之后才可以開(kāi)始銷(xiāo)售房屋。但是買(mǎi)家在購買(mǎi)預售房之后并非像中國一樣在支付完部分首付款后從銀行一次性貸款支付房款，而是根據開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度在完全交房前進(jìn)行分期支付。雙方在簽署購房合同時(shí)，買(mǎi)家并不需要支付購房款，在地基動(dòng)工后支付10%，主體封頂后支付30%，門(mén)窗安裝或者裝修開(kāi)始后再陸續支付后期資金。
如果開(kāi)發(fā)商因故延遲了工程進(jìn)度，購房者可以和開(kāi)發(fā)商談判以推遲付款，并要求開(kāi)發(fā)商給予一定的折扣等補償措施。此外，如果開(kāi)發(fā)商無(wú)法在合同規定的日期內交付房屋，買(mǎi)家可以根據合同要求退款或者賠償。
和中國的期房售賣(mài)相比，中國房地產(chǎn)項目的預售對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可以加快其資金的收回速度。但是，預售資金管理仍存在漏洞，有些爛尾樓項目的開(kāi)發(fā)商就是與建筑商、供應商利用監管空隙，通過(guò)開(kāi)具虛假發(fā)票、虛報工程進(jìn)度等方式，提前支取預售監管資金用于非建設項目，從而導致無(wú)法交付房屋，產(chǎn)生了爛尾樓。
有分析人士對澎湃新聞表示，加強預售資金賬戶(hù)的監管不僅可以強化房企抗風(fēng)險能力，達到“良幣驅除劣幣”的效果，更體現各地對防范“爛尾樓”重視程度加強，對于保障購房者合法權益具有積極作用。
張建明則提到，“我們也要避免欲速則不達”，要留夠窗口期，建議在政策公布和正式施行之間，留足一定時(shí)間窗口(比如三年)，給相關(guān)市場(chǎng)主體評估、調整、轉型等充分準備，以確保新政的有序、穩健、高效實(shí)施。無(wú)論是實(shí)施商品房預售還是現房銷(xiāo)售，都應該以維護良好的市場(chǎng)秩序為根本。特別是實(shí)行預售制度時(shí)，開(kāi)發(fā)商更應該秉承誠信原則，按照合同約定及時(shí)交付房屋，應趨利避害，維護市場(chǎng)穩定，促進(jìn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
