“停貸也是絕望下的無(wú)奈之舉，房租加房貸基本掏空我每個(gè)月收入，面對毫無(wú)希望建成的房子，我想把自己從馬拉松式的維權中解脫。我知道所有的后果，但是我太累了，就只剩下這條路了。”張女士哽咽地說(shuō)道。
張女士介紹，她是國內某985高校碩士畢業(yè)，畢業(yè)后就來(lái)到武漢光谷工作，2020年1月，她購買(mǎi)了武漢綠地光谷星河繪項目的一套房子，原本應該于2022年12月交房，但如今20棟樓中僅有2棟封頂。
綠地光谷星河繪位于高新技術(shù)企業(yè)云集的武漢光谷，吸引了不少外地來(lái)武漢的人置業(yè)。另一位購買(mǎi)該項目的業(yè)主周女士介紹，這個(gè)項目中很多購房者都是近幾年畢業(yè)的大學(xué)生，據業(yè)主統計，近2400戶(hù)業(yè)主中有超1414人具有本科及以上學(xué)歷，占比近60%，其中碩士341人、博士41人，被外界稱(chēng)為武漢“最高學(xué)歷樓盤(pán)”。
如今，項目距離最后交房日期僅剩不到半年，張女士和其他業(yè)主眼看交房無(wú)望，他們決定向開(kāi)發(fā)商和銀行單方面宣布“停貸”。他們擬定了一份停貸告知書(shū)，稱(chēng)業(yè)主一致決定：自合同交房日期2022年12月31日起，將停止向貸款銀行償還個(gè)人貸款的每月還款直至樓盤(pán)完工驗收合格交付。
據不完全統計，近日，全國已有52個(gè)樓盤(pán)的業(yè)主宣布斷供、停貸，這些樓盤(pán)大部分是爛尾、停工狀態(tài)，業(yè)主們眼看著(zhù)樓盤(pán)爛尾，曾經(jīng)向開(kāi)發(fā)商上交的購房資金也去向不明，他們不再愿意向銀行繼續還貸。斷供會(huì )讓業(yè)主們面臨怎樣的風(fēng)險?在開(kāi)發(fā)商、銀行和業(yè)主三方中，他們能否在這場(chǎng)拉鋸戰中贏(yíng)得最終的勝利?
“北漂”碩士買(mǎi)房被套
張女士向中新經(jīng)緯回憶道，自己碩士期間有在深圳企業(yè)實(shí)習，覺(jué)得深圳房?jì)r(jià)物價(jià)太高，生活成本高，由于武漢是個(gè)強二線(xiàn)城市，且距離家人很近，就選擇來(lái)武漢工作。
張女士表示，由于自己在光谷上班，在家人資助下，她購買(mǎi)了位于光谷的綠地光谷星河繪樓盤(pán)，“這個(gè)項目因為位置好，價(jià)格也比較低，我搖了三次號才搖到”。
據多位綠地光谷星河繪的業(yè)主介紹，該項目開(kāi)盤(pán)后賣(mài)得非?；鸨?，一共開(kāi)盤(pán)9次，每次都是“日光”，也有著(zhù)“九開(kāi)九罄”的說(shuō)法。
但張女士介紹，當2021年6月該項目最后一棟售罄，多名業(yè)主發(fā)現，除了正在銷(xiāo)售的B13A有施工人員在作業(yè)，其他樓棟全部無(wú)人施工。
“我首付還是向親戚借的，貸款102萬(wàn)元，當時(shí)房貸利率為5.68%，貸款行是中國工商銀行武漢水果湖支行，每月月供6000多元。”張女士說(shuō)，因為母親身患癌癥，她怕家人擔心，不敢告訴家人房子可能會(huì )爛尾。
有著(zhù)同樣遭遇的還有碩士畢業(yè)的李先生。李先生告訴中新經(jīng)緯，他是一名“北漂”，工作多年積攢了幾十萬(wàn)，本打算買(mǎi)房置業(yè)之后結婚、回武漢。2020年12月，他購買(mǎi)了綠地光谷星河繪的一套房子，總價(jià)230萬(wàn)元，向交通銀行武漢武昌支行貸款160萬(wàn)元，當時(shí)貸款利率5.68%，月供9300元。
他表示，2021年6月，他發(fā)現工地停工，至今房子眼看著(zhù)就要爛尾。“房子一爛尾，打亂了我所有的計劃，本來(lái)買(mǎi)的是婚房，現在婚也結不了，當時(shí)為了回武漢工作離家近，專(zhuān)門(mén)買(mǎi)了光谷的樓盤(pán)，現在也回不去了，沒(méi)有地方住，只能繼續漂著(zhù)。”
同樣在2020年，在浙江工作的王先生計劃在武漢購入自己的首套房，經(jīng)過(guò)比較篩選，最終選擇了綠地光谷星河繪。和張女士一樣，王先生也是連續搖號3次才成功搖上。
他告訴中新經(jīng)緯，自己購入了一套總價(jià)176.83萬(wàn)左右的住房，首付為53.8萬(wàn)元，在中國銀行武漢民族大道支行貸款123萬(wàn)元，當時(shí)貸款利率5.63%，每月需還款7100元余元。然而，該樓盤(pán)在銷(xiāo)售一空后，工地卻停工了。從2021年5月起，業(yè)主不斷維權，該樓盤(pán)才從3-6層建到15-20層，但目前已處于徹底停工狀態(tài)。
據業(yè)主介紹，星河繪項目A區和B區共20樓棟，A區11棟，B區9棟，目前僅有B10、B11封頂，兩棟樓總高度為16層;其余樓棟總層數集中在30層左右，截至7月13日，皆未封頂。
面對這樣一個(gè)局面，王先生最擔心的是自己的貸款。他稱(chēng)，如果房子遲遲不開(kāi)工，無(wú)法建成，那么自己每月辛苦還貸就等于是在白白浪費錢(qián)，“我有生活成本，有房租成本，然后還要還30年的貸款，如果房子也沒(méi)有了，相當于白白虧了200多萬(wàn)元。”
公開(kāi)資料顯示，綠地光谷星河繪開(kāi)發(fā)商為武漢新高興谷置業(yè)有限公司(下稱(chēng)武漢新高)，該公司100%控股股東為綠地地產(chǎn)集團武漢置業(yè)有限公司，穿透看該公司由綠地控股集團股份有限公司控股。對于該項目現在施工的狀態(tài)、能否按期交付等問(wèn)題，中新經(jīng)緯向綠地控股有關(guān)人士發(fā)送了采訪(fǎng)提綱，截至發(fā)稿尚未收到回復。
王先生提供的一份6月11日武漢市住房保障和房屋管理局對業(yè)主的信訪(fǎng)回復函顯示，關(guān)于項目施工推進(jìn)進(jìn)展情況，該局會(huì )同轄內房管部門(mén)持續跟蹤項目進(jìn)展，督促開(kāi)發(fā)企業(yè)推進(jìn)項目建設，經(jīng)企業(yè)反饋，目前該項目正常施工。開(kāi)發(fā)企業(yè)表示，力爭按照合同約定時(shí)間交付，如發(fā)生逾期將按照合同約定承擔相關(guān)責任。
業(yè)主質(zhì)疑銀行違規放貸、對預售資金監管失責
對于停貸的想法，多位業(yè)主表示，并不是一時(shí)沖動(dòng)，自己已經(jīng)考慮清楚后果。
“我一路以來(lái)也是眾人口中別人家的優(yōu)秀孩子，也是有社會(huì )責任心的人，我也不想當老賴(lài)。”張女士表示，業(yè)主們并不是莽夫，一時(shí)激憤做出的決定，關(guān)于個(gè)人自行停貸會(huì )造成房子被銀行強制回收，以及影響個(gè)人征信等后果，業(yè)主們都是有充分了解的，但是想到未來(lái)的30年，對著(zhù)一個(gè)爛尾樓還貸，還要征信何用。
之前她也和自己貸款銀行溝通能否停貸，但銀行給出的回復讓她失望。“銀行客戶(hù)經(jīng)理說(shuō)，第一他們全部所有東西都是合法合規，第二整個(gè)湖北武漢都沒(méi)有這種先例，第三你直接聯(lián)系我們的法務(wù)部門(mén)。”
李先生也稱(chēng)，自己看不到收房的希望，而且還款壓力很大。“停貸這件事我和銀行溝通過(guò)，銀行說(shuō)沒(méi)有先例，如果有先例他們可以上報。停貸的后果我也想過(guò)，但是我認為是銀行有錯在先，我們也要捍衛自己的權益。”他質(zhì)疑道，“我們就是想一手交錢(qián)一手交房，房子沒(méi)拿到，我干嘛還繼續還貸款?”
李先生認為，銀行的錯在于未封頂違規放貸以及對監管賬戶(hù)預售資金監管失責。
根據人民銀行和原銀監會(huì )于2007年下發(fā)的《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》要求，商業(yè)銀行應重點(diǎn)支持借款人購買(mǎi)首套中小戶(hù)型自住住房的貸款需求，且只能對購買(mǎi)主體結構已封頂住房的個(gè)人發(fā)放住房貸款。
對于預售監管資金到底如何使用的，業(yè)主也提出質(zhì)疑。依據2021年8月東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區管委會(huì )在武漢市民留言板上給出的回復“該項目11個(gè)監管賬戶(hù)重點(diǎn)監管資金進(jìn)賬7.25億，開(kāi)發(fā)企業(yè)累計申請使用5.16億”，業(yè)主周女士稱(chēng)，當時(shí)重點(diǎn)監管資金的使用比例為71%，而當時(shí)樓盤(pán)工程進(jìn)度不足15%。
有業(yè)主同樣向有關(guān)部門(mén)反映，希望能公示該項目預售資金監管情況，根據上述信訪(fǎng)回復，武漢新高以相關(guān)賬戶(hù)信息屬于公司商業(yè)秘密為由不同意公開(kāi)。武漢市住房保障和房屋管理局認為，不同意公開(kāi)的理由合理，決定不予公開(kāi)。
在無(wú)奈之下，王先生和其他業(yè)主也曾聯(lián)系過(guò)貸款銀行希望能暫停還貸，他表示，自己聯(lián)系過(guò)幫自己辦理房屋貸款的銀行客戶(hù)經(jīng)理，希望對方針對這種情況提出一些解決辦法，但沒(méi)有得到有效回復。
也曾有人建議業(yè)主起訴開(kāi)發(fā)商解除合同，但王先生認為這并不能解決問(wèn)題。在他看來(lái)，即使購房合同和貸款解除了，業(yè)主交付的首付也不能保證一定可以拿回來(lái)。所以王先生傾向于通過(guò)維權，倒逼開(kāi)發(fā)商和銀行，推動(dòng)事件得以解決，讓房子順利完工。
對于業(yè)主反映的情況，中新經(jīng)緯撥打上述三家銀行客戶(hù)經(jīng)理和支行網(wǎng)點(diǎn)電話(huà)，工行客戶(hù)經(jīng)理表示個(gè)人無(wú)法接受采訪(fǎng)，會(huì )向上級匯報情況;中國銀行客戶(hù)經(jīng)理稱(chēng)，僅僅是在辦理貸款時(shí)協(xié)助辦卡，并不負責貸后的事宜;交通銀行武漢武昌支行一位工作人員則表示，有收到業(yè)主的停貸要求，但以前沒(méi)有辦理過(guò)(相關(guān)業(yè)務(wù))，銀行沒(méi)有這種先例。
王先生告訴中新經(jīng)緯，有業(yè)主將銀行未封頂即放貸、未如實(shí)審批資金使用申請等問(wèn)題舉報至銀保監會(huì )湖北監管局。中新經(jīng)緯在一份落款日期為今年6月的《銀行保險違法行為舉報告知書(shū)》上看到，該局已受理其所述的舉報事項，并按照程序進(jìn)行調查。
律師詳解停貸風(fēng)險
不僅武漢綠地光谷星河繪，近日，網(wǎng)上流傳了不少爛尾樓項目的停貸告知書(shū)，比如江西省南昌市新力城、景德鎮市恒大瓏庭;武漢市恒大時(shí)代新城;河南省鄭州市康橋那云溪、鄭州市鄭州市名門(mén)翠園、鄭州市浩創(chuàng )梧桐茗筑、鄭州市啟福城、商丘市恒大名都二期;湖南省長(cháng)沙市恒泰長(cháng)沙芙蓉悅府、長(cháng)沙市新力鉑園等。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)建議，要積極處理好房貸斷供一事，重視房屋爛尾和房貸斷供的因果關(guān)系，積極梳理出貸款緩繳或其他變通的方式。他還提到，要關(guān)注近期房企不能開(kāi)工的原因和現象，繼續提供幫助，尤其是關(guān)好預售資金監管口子，確保資金用于工程建設。
北京金訴律師事務(wù)所主任律師王玉臣在接受中新經(jīng)緯采訪(fǎng)時(shí)表示，從情理來(lái)看，而且從實(shí)際情況來(lái)看，在很多爛尾樓項目里，銀行違規放貸難辭其咎。以住宅為例，根據相關(guān)規定，在主體沒(méi)有完工之前，銀行是不能放貸的。但是不少的銀行無(wú)視這個(gè)規定，提前放貸，而且還有不少銀行在放貸時(shí)根本就沒(méi)有將資金放到監管賬戶(hù)里，而是打給開(kāi)發(fā)商的其他銀行賬戶(hù)，進(jìn)一步推動(dòng)了爛尾樓的誕生。
王玉臣提到，盡管對于不少爛尾樓而言，銀行違規放貸是其中一個(gè)很重要的間接原因，然而司法實(shí)踐中，很少有法院會(huì )直接判在這種情況可以直接實(shí)現停貸。即使有，也是很少一部分。
他分析稱(chēng)，如果未經(jīng)法院判決停貸或者沒(méi)有達成停貸協(xié)議，貿然停貸的購房人往往就成了違約方，征信就會(huì )受到影響，還可能被訴到法院，甚至還可能被法院強制執行。
“看起來(lái)似乎很不公平，但是從按揭合同的約定來(lái)看，肯定不會(huì )約定這種情況可以停貸。”王玉臣建議，在銀行的按揭合同中增加一個(gè)關(guān)于銀行違規放貸的違約責任。
王玉臣還指出，如果購房人要實(shí)現停貸的目的，根據以往類(lèi)似案件的經(jīng)驗，一般有兩類(lèi)法律手段：第一類(lèi)是民事訴訟，如果符合特定的條件，可以直接到法院起訴，但是這種情況不多;第二類(lèi)是視情況綜合運用信息公開(kāi)、違法查處、談判，甚至行政訴訟等多種法律手段來(lái)推動(dòng)停貸協(xié)議的達成。
在不少停貸告知書(shū)中，還提到了開(kāi)發(fā)商未按規定將房款存入監管賬戶(hù)、挪用項目預售資金、以及違規申請使用監管資金等問(wèn)題。
對此，王玉臣對中新經(jīng)緯表示，首先，必須完善相關(guān)立法，尤其是國家層面統一做出相關(guān)詳細的立法。其次，必須嚴格執法，挪用預售資金比比皆是，早已成為不是秘密的秘密，也造成了不計其數爛尾樓的產(chǎn)生。一些地方出現這種情況和當地的有關(guān)部門(mén)監管不嚴息息相關(guān)。
同時(shí)，王玉臣認為，應加大對銀行的監管，對于銀行配合逃避資金監管進(jìn)行相應的立法完善，以及嚴格執法。他建議在全國所有的按揭貸款合同范本中，增加銀行不嚴格遵守資金監管政策，不嚴格依法放貸后的違約責任條款，讓銀行看到其中的利害關(guān)系。
最后，王玉臣提到，作為購房人，在付款、貸款、放貸的各個(gè)時(shí)間節點(diǎn)，都要關(guān)注相關(guān)的資金走向。自己也要加強防范意識，而且一旦發(fā)現停工了，要立刻采取必要的法律手段。
“期房銷(xiāo)售的模式我覺(jué)得最終是需要改變的，否則爛尾樓問(wèn)題恐怕會(huì )一直存在。但是短時(shí)間內不太可能改變，需要時(shí)間。”王玉臣說(shuō)。(魏薇 實(shí)習生 郭西子)
