剛剛過(guò)去的6月份，隨著(zhù)疫情防控形勢好轉，此前受抑制的租賃需求集中釋放，加之高校畢業(yè)生陸續進(jìn)入租賃市場(chǎng)，推動(dòng)北京租賃市場(chǎng)快速恢復，單月租賃成交量環(huán)比增加超50%。不過(guò)，整體來(lái)看，今年上半年北京租賃需求相對較弱。機構統計數據顯示，1-6月份北京租賃市場(chǎng)成交量同比小幅減少4.9%。
展望下半年市場(chǎng)走勢，業(yè)內人士預計，7、8月租賃市場(chǎng)將達到全年熱度高峰，在疫情常態(tài)化防控的背景下，預計下半年北京租賃市場(chǎng)將保持較高活躍度。
現象：
租賃市場(chǎng)房源增多，空置期拉長(cháng)
今年上半年，房地產(chǎn)中介門(mén)店整體受疫情等因素影響，租賃成交量下滑的情況較為明顯。“5月受疫情影響最大，全月基本沒(méi)有帶看。6月中下旬，隨著(zhù)疫情逐步緩解，租賃市場(chǎng)開(kāi)始有了活躍度。”21世紀不動(dòng)產(chǎn)月壇南街店的店?yáng)|鐘英劍如是說(shuō)。
鐘英劍所在的門(mén)店位于月壇商圈。據其介紹，房源方面，今年上半年，掛牌可出租房源明顯增多，相比往年同期，增長(cháng)60%以上。以靈境小區為例，去年同期，小區在租房源基本保持在3-5套，而今年上半年，在租房源增長(cháng)到20-30套。此外，空置期此前基本在10天左右，現在拉長(cháng)到一個(gè)多月甚至兩個(gè)月;租金方面，報價(jià)基本與去年同期持平，成交價(jià)的下降幅度則在10%左右。
今年上半年，甘家口商圈的租賃市場(chǎng)亦受到春節和疫情兩大因素影響。據21世紀不動(dòng)產(chǎn)新禹加盟店的店?yáng)|周新凱介紹：“前3個(gè)月，特別是春節后的2、3月份，相比去年，租賃成交量出現15%-20%的上漲，但這一趨勢被疫情打破，特別是5月份，成交量跌至正常值的一半以下。不過(guò)，隨著(zhù)6月中下旬疫情的緩解，市場(chǎng)開(kāi)始有了起色，此前積壓的需求將迎來(lái)集中釋放。”
長(cháng)租公寓方面，以樂(lè )乎公寓為例，今年上半年，其在北京市場(chǎng)的綜合出租率下降5%。不過(guò)，在樂(lè )乎公寓CEO羅意看來(lái)，當下疫情防控常態(tài)化，畢業(yè)季也屬租賃市場(chǎng)旺季，因此，預計后續成交數據會(huì )有明顯提升;而在租金方面，樂(lè )乎公寓響應國家政策，續約沒(méi)有漲幅，小部分門(mén)店的“新簽”會(huì )有略微上浮的調整。
租賃交易量受影響的并非個(gè)例。據我愛(ài)我家研究院統計顯示，2022年上半年，我愛(ài)我家北京區域住房租賃交易量環(huán)比2021年下半年下降11.6%，同比2021年上半年增長(cháng)2.3%。受5月疫情影響，2022年上半年交易量同比增幅較上年同期有所收窄。
機構：
上半年租賃成交量同比微降，租金微漲
縱觀(guān)整體市場(chǎng)，今年上半年，北京租賃需求相對較弱。貝殼研究院數據顯示，上半年，北京租賃市場(chǎng)成交量同比小幅減少4.9%。
分月度來(lái)看，雖然2、3月份北京租賃市場(chǎng)如期迎來(lái)春節后的租賃旺季，不過(guò)，5月份，租賃市場(chǎng)受疫情影響顯著(zhù)，很多租客線(xiàn)下看房或搬家不便，換租需求受到抑制，因此，5月份租賃成交量環(huán)比減少超20%。而隨著(zhù)疫情好轉，此前受抑制的租賃需求集中釋放，高校畢業(yè)生陸續進(jìn)入租賃市場(chǎng)，推動(dòng)6月份北京租賃市場(chǎng)快速恢復，租賃成交量環(huán)比增加超50%。
分城區來(lái)看，根據貝殼研究院數據，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)、豐臺、石景山等10個(gè)城區中，石景山、順義租賃成交量同比增加，其余8個(gè)城區租賃成交量均有不同程度的減少。其中，隨著(zhù)去年12月地鐵11號線(xiàn)、S1線(xiàn)(金蘋(píng)區間)的開(kāi)通，石景山區租客的通勤便利性提高，因此，今年上半年，石景山租賃成交量同比增幅超過(guò)10%。
而從租金水平來(lái)看，根據貝殼研究院數據，上半年，北京租金相對穩定，租金水平為86.2元/平方米，同比微漲，但仍低于2019年同期1.0%。各城區租金同比均出現微漲。
集中式租賃住房方面，ICCRA住房產(chǎn)業(yè)研究院監測數據顯示，上半年北京集中式租賃住房市場(chǎng)整體運營(yíng)平穩，平均出租率穩定，其中一季度為90.37%，二季度為90.41%，環(huán)比基本持平;平均租金受保障性租賃住房陸續入市的影響，增幅較小，其中一季度增幅為4.13%，二季度為1.47%。
展望：
下半年租賃市場(chǎng)或保持較高活躍度
值得一提的是，受疫情影響，租客對于整體居住環(huán)境的要求發(fā)生了變化。去年大學(xué)畢業(yè)的租客王靜(化名)，在疫情解封后決定提高預算找個(gè)新住處。長(cháng)時(shí)間和室友打交道，讓她意識到私密空間的重要性，這次搬家更希望可以有獨立的衛生間和廚房。同時(shí)她也表示，將“物業(yè)服務(wù)”納為選擇的參考因素之一。
這樣的租房需求升級，在業(yè)內人士看來(lái)，或許會(huì )帶動(dòng)市場(chǎng)租賃品質(zhì)的整體上升，對租金水平或有正面影響。而這并非個(gè)例，據巴樂(lè )兔研究院大數據顯示，青年租房群體在換房時(shí)更傾向于獨衛、物業(yè)服務(wù)好的小區。而隨著(zhù)疫情防控穩定向好，以及積壓需求的釋放，預計租房市場(chǎng)的熱度將持續至8月。
展望接下來(lái)市場(chǎng)行情，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，今年高校畢業(yè)生規模創(chuàng )歷史新高，北京對畢業(yè)生保持較高的吸引力，隨著(zhù)越來(lái)越多畢業(yè)生留京工作，市場(chǎng)上新增租賃需求旺盛，預計7、8月租賃市場(chǎng)將達到全年熱度高峰，在疫情常態(tài)化防控的背景下，預計下半年北京租賃市場(chǎng)將保持較高活躍度。
我愛(ài)我家研究院分析認為，7月、8月北京住房租賃交易量或將達到年內新高，租賃旺季將會(huì )如期到來(lái)。9月開(kāi)始直至年末，市場(chǎng)逐步進(jìn)入淡季，9-12月交易量將穩步回落。只要不再出現較大范圍的疫情反復，下半年北京住房租賃市場(chǎng)依舊向好。租金方面，受交易量、市場(chǎng)淡旺季等因素影響，預計7月、8月北京住房租賃平均租金持續穩中微升，9-12月租金則將持續穩步回落，全年租金波動(dòng)將保持平穩。
“下半年，部分市屬?lài)笞赓U住房項目將逐步入市，其中大部分為保障性租賃住房項目，基于此，預計租金將維持微幅上漲態(tài)勢。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然如是說(shuō)。
