隨著(zhù)6月上海全面復工復產(chǎn)，受到疫情影響停擺兩個(gè)月的樓市重啟。在新盤(pán)集中供應、認購加速之下，上海高端住宅成交量上漲，樓市正在逐步恢復元氣。
對此，上海鏈家研究院分析人士表示：“隨著(zhù)各項經(jīng)濟活動(dòng)逐步恢復，上海第二批新盤(pán)集中供應迅速啟動(dòng)，截至6月底已有超過(guò)七成的樓盤(pán)開(kāi)啟認購，其中有近一半的樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)。新房供應節奏加快，有效地緩解了供需矛盾，對恢復上海樓市活力、提振市場(chǎng)信心起到重要的作用。”
6月新盤(pán)集中放量，選購門(mén)檻降低
今年6月，上海復工復產(chǎn)后，迅速啟動(dòng)了第二批新盤(pán)的集中供應。隨著(zhù)新盤(pán)入市步伐加快，樓市呈現出供需雙增的態(tài)勢。
隨著(zhù)第一批延期項目得到重啟和第二批項目的加速入市，6月以來(lái)，上海有27個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，合計供應8668套房源，至少有13957組意向認購。而僅僅在6月28日和6月29日就有10個(gè)項目開(kāi)盤(pán)，其中有9個(gè)項目實(shí)現售罄。
在新房集中放量的同時(shí)，選購門(mén)檻也有所降低。上海第二批供應的新房入圍比基本由1.3∶1放寬到1.8∶1，認籌金也降低至新房總價(jià)的10%，令更多符合條件的購房者有參與選購的機會(huì )。
基于此，上海樓市在6月呈現量?jì)r(jià)齊升的特征。據上海鏈家研究院統計數據顯示，今年6月，上海新建商品房成交7516套，環(huán)比增長(cháng)689%，同比下降17%;成交金額685億元，環(huán)比增長(cháng)798%，同比增長(cháng)31%;套均總價(jià)為911萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(cháng)14%，同比增長(cháng)58%;成交均價(jià)75380元/平方米，環(huán)比增長(cháng)5%，同比增長(cháng)43%。
“上海新房市場(chǎng)成交量已經(jīng)恢復正常水平，但也要客觀(guān)認清市場(chǎng)，目前遠遠達不到‘火’的程度。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，今年6月，上海新房成交量比去年同期下降了16.3%。目前，新房成交勢頭主要依靠熱門(mén)改善型樓盤(pán)在支撐，一些地處遠郊的樓盤(pán)因區位不佳，出現未能認籌完畢的現象。盛夏是上海傳統銷(xiāo)售淡季，樓市暖意能否持續有待進(jìn)一步觀(guān)察。
高端住宅成交攀升，拉升成交均價(jià)
在成交結構上，今年6月，隨著(zhù)上海新建高端住宅的放量，高端住宅的成交比例進(jìn)一步走高，也拉升了總體的成交總額和成交均價(jià)。
據中原地產(chǎn)統計數據顯示，今年6月，上海單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的新建高端住宅成交2056套，而去年6月僅成交519套。盡管受到疫情影響，今年上半年單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的高端住宅累計成交5380套，相較去年成交2056套，同比上漲161%。
另?yè)硕鸨O測數據顯示，6月9日，瑞虹新城臻庭項目推出609套房源，1906人搖號，平均3個(gè)人搶一套房，備案均價(jià)為119800元/平方米;6月27日開(kāi)盤(pán)的靜安區天匯世紀璽項目和6月29日開(kāi)盤(pán)的虹口區招商·虹璽項目，推盤(pán)套數分別達到500套和379套，首開(kāi)均售罄，兩個(gè)樓盤(pán)都位于內環(huán)內，均價(jià)都約為12萬(wàn)元/平方米。
上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾表示：“上半年上海高端住宅成交量走高，主要是因為今年市區高端住宅的供應量有大幅的增加，而且去年下半年市區高端住宅供應才逐步放開(kāi)，所以今年上半年高端住宅成交量同比去年同期的增速比較顯著(zhù)，可能到今年下半年這個(gè)增速會(huì )逐步縮小。”
來(lái)自上海鏈家的數據顯示，按照網(wǎng)簽成交數據，今年上半年上?？們r(jià)1500萬(wàn)元的新房成交量為3603套，同比增長(cháng)16%。而按照開(kāi)盤(pán)時(shí)間來(lái)算，今年上半年高端住宅的供應量為2429套，同比增長(cháng)為47%。
對此，上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦指出，與多數熱點(diǎn)城市相比，如杭州的“打新熱”一樣，上海市區核心地段的新房存在著(zhù)一、二手房?jì)r(jià)格倒掛的情況，核心地段的高端新盤(pán)成交增多歸根還是利益驅動(dòng)。
以融創(chuàng )外灘壹號院為例，該項目新房成交均價(jià)為108329元/平方米，而二手房的成交價(jià)為24.6萬(wàn)元/平方米。
剛需、剛改項目漸入市，新房成交結構有望改善
值得一提的是，今年6月初，由于高端產(chǎn)品集中推出，上海新房市場(chǎng)成交格局呈現結構偏差。
從成交單價(jià)來(lái)看，目前上海成交量較高的房源集中在10萬(wàn)-14萬(wàn)元/平方米，集中在中環(huán)位置的改善型項目。據克而瑞監測數據，6月的首周，成交量排在前5名的新房為尚海灣豪庭、三湘印象名邸、中凱曼茶園、融創(chuàng )外灘壹號院、信達泰禾上海院子，除了三湘印象名邸售價(jià)達到14.9萬(wàn)元/平方米外，其余項目售價(jià)約為10萬(wàn)元/平方米。
進(jìn)入6月中下旬，隨著(zhù)中環(huán)和外環(huán)剛需項目和剛改項目的集中放量，樓市的成交結構和成交均價(jià)也發(fā)生改變。
6月底，上海新房樓盤(pán)成交排名也發(fā)生了變化。數據顯示，在6月最后一周，上海新房成交排名前三位的是斐麗名邸、瑞虹瑧庭、華發(fā)四季名邸，除了瑞虹瑧庭在內環(huán)內，其他兩個(gè)位于閔行區漕鎮和閔行區顓橋鎮，均價(jià)約為6.5萬(wàn)元/平方米。
上海鏈家研究院指出，今年上半年，上海新房成交價(jià)格同比增長(cháng)，這主要是由供應結構和開(kāi)盤(pán)延期導致。特別是在6月，因疫情延期的多個(gè)高端樓盤(pán)集中網(wǎng)簽，使得成交均價(jià)增長(cháng)明顯。預計隨著(zhù)后續成交節奏恢復常態(tài)，新房成交結構有望進(jìn)一步改善。
