全面停擺了一個(gè)半月后，上海5月16日起分階段推進(jìn)復商復市。
因疫情防控按下暫停鍵的上海樓市，也隨著(zhù)上海市規劃和自然資源局4月26日《上海市2022年度國有建設用地供應計劃》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《供應計劃》)的發(fā)布而重新恢復了關(guān)注度。
《供應計劃》顯示，2022年上海計劃供應土地面積2427-2707公頃，比20221年計劃供應面積1920-2420公頃總供應量增長(cháng)明顯。其中計劃供應商品住房用地522-592公頃，同比增幅達44.7%。
“2022年宅地供應明顯增多，商品住房用地和舊改宅地增加顯著(zhù)，主要是受供求關(guān)系影響。上海主要城區土地較為稀缺，同時(shí)受人才引進(jìn)等其他人口增長(cháng)等因素影響，需求較為旺盛。”
中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱5月16日下午通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，在穩地價(jià)穩房?jì)r(jià)穩預期等政策背景下，增加土地供應量在一定程度上能夠起到穩定樓市的作用，同時(shí)也能補充土地財政收入。此外，舊改、城市更新等是房地產(chǎn)市場(chǎng)調整重要方向，能夠改善老城區居民的住房條件，對于穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)也有積極作用。
住房供地面積同比增加44.7%
根據《供應計劃》，2022年上海涉住宅用地計劃供應面積為927-1067公頃，較2021年的供應計劃基數增加30.6%、上限增加17.3%。
具體來(lái)看，上海預計供應商品住房用地522-592公頃，占全市供地計劃的22%。如果按中位數計算，這一數字比2021年商品住房用地供應增加了172公頃，增幅達到44.7%。
來(lái)源：上海市規劃和自然資源局
值得注意的是，從今年上海土地供應結構看，產(chǎn)業(yè)用地仍占比最高;涉宅用地中商品住房供應占比21.7%，比2021年的17.7%增加了4個(gè)百分點(diǎn);而保障性住房、保障性租賃住房的供應占比略有下降。
《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理了上海近10年的土地供應情況發(fā)現，2018年之前上海每年供地計劃均在2000公頃以下，2018年起正式跨入了2000公頃階段;2019年劃供應各類(lèi)國有建設用地2800公頃，為近10年最高。自2020年起各類(lèi)用地計劃劃略有下降，2020年三類(lèi)涉宅及商辦、產(chǎn)業(yè)用地合計供應2055公頃;2021年加上一部分舊改用地后，供應計劃增至2170公頃(中位線(xiàn))。
從實(shí)際完成情況來(lái)看，上海在2021年6月、10月、12月的三次集中供地均無(wú)流拍地塊，且整體走勢平穩。2021年上海涉及住宅用地供應計劃710-910公頃，宅地實(shí)際供應約794公頃，完成率約98%。與其他熱點(diǎn)城市相比較，房企在上海仍然保持拿地熱情，即便市場(chǎng)整體下行，上海土地市場(chǎng)對房企仍有較大的吸引力。
而上海新建住宅供應仍稍顯緊張，正如張凱所言，上海主要城區土地較稀缺，但需求仍保持旺盛，因此新房庫存面積自2020年開(kāi)始就呈現逐月回落的態(tài)勢。上海易居房地產(chǎn)研究院《百城住宅庫存報告》顯示，近27個(gè)月來(lái)上海商品房供應總面積為1989萬(wàn)平方米，總成交面積2254萬(wàn)平方米，市場(chǎng)長(cháng)期處于供不應求的狀態(tài)，存銷(xiāo)比截至今年3月底已經(jīng)降至6左右，遠遠低于北京16.5、深圳12.6和廣州10.9。
因此，對于近兩年上海住宅的供應節奏，業(yè)內認為比較理想。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦5月16日通過(guò)微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者分析認為，“2021年上海開(kāi)始分批集中供應房源，從推盤(pán)總量來(lái)看在增加，而且各種調控手段上之后極端現象有所緩解，從總體情況來(lái)看，市場(chǎng)得到有效引導和控制。去年一共集中供應6批房源，平均下來(lái)2個(gè)月一次集中供應，總節奏還是控制得不錯。”
區域供地“不均衡”，購房預期能否被催熱?
盡管上海的宅地總量上大幅增加，但區域分布仍不均衡。
從供地計劃來(lái)看，嘉定、青浦、松江、奉賢、臨港等“五大新城”占了新增供應宅地的絕大部分，總計共增加155萬(wàn)平方米，占到今年上海商品住房用地新增總量的90%。
而上海市區核心區域的黃浦區和虹口區，2021年商品住房用地供應量為8萬(wàn)平方米，今年的供應量為0。此外，徐匯、長(cháng)寧、靜安等7個(gè)區的商品住房用地供應同樣大幅縮減，特別是長(cháng)寧區僅2萬(wàn)公頃、徐匯區5萬(wàn)公頃，7個(gè)行政區的供應總量減至23.5萬(wàn)平方米。
但在舊改供應的宅地中，黃浦區供應量達到40萬(wàn)-45萬(wàn)平方米，占據今年舊改供應宅地總量的80%(以中位數計算)，同時(shí)也超過(guò)了2021年的全市舊改宅地的供應數量。
“五大新城要承擔起吸納人口、產(chǎn)業(yè)等功能，而且是今后開(kāi)發(fā)建設的重點(diǎn)，因此土地供應集中在這些區域以及外圍是不可逆的大格局。加之今年情況比較特殊，疫情帶來(lái)經(jīng)濟下行壓力，房企也不一定有足夠資金去拿市中心地塊。”
盧文曦認為，下半年不排除在上海經(jīng)濟恢復常態(tài)后，根據市場(chǎng)需求適度補充一些市區地塊，但是也只是小幅調整，中心區土地供應少的大格局不會(huì )改變。”
由于疫情影響，從3月底開(kāi)始，上海市場(chǎng)新房銷(xiāo)售受到巨大沖擊，在‘金三銀四’‘紅五月’幾乎全線(xiàn)“封凍”之下，加大供地能否重塑市場(chǎng)信心，追回失去的銷(xiāo)售黃金期?
對于上海市場(chǎng)的基本面，盧文曦仍然充滿(mǎn)信心，“目前來(lái)看，疫情對上海的沖擊還是比較大的。樓市停滯后，市場(chǎng)情緒和預期會(huì )有擺動(dòng)。當然，在此期間會(huì )醞釀新的需求，而且各部門(mén)都在出臺相應的托市舉措，穩定市場(chǎng)情緒。疫情影響是短暫的，上海的基本面沒(méi)有發(fā)生改變，因此一旦恢復后會(huì )很快回到正軌。今年土地供應計劃大致確定，接下來(lái)就是抓緊趕工，有機會(huì )補上落下的時(shí)間。”
張凱也表示，未來(lái)依舊看好上海土地市場(chǎng)。“日前結束的18個(gè)集中供地城市中，城市之間分化趨勢較為明顯，城市基本面較好的一些城市受房企關(guān)注較高。上海作為長(cháng)三角地區頭部城市，城市基本面穩定，長(cháng)久以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)量增價(jià)穩，開(kāi)發(fā)利潤對比其他城市也較為可觀(guān)。此外，在土地市場(chǎng)競拍規則上企業(yè)公平競爭拿地也一直以來(lái)受其他城市效仿學(xué)習，出讓土地規模、價(jià)格落位均勻，房企參與度較高。目前雖然受疫情影響今年首批集中供地延期，但未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊會(huì )備受關(guān)注。 ”
