當下，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在低迷中徘徊，市場(chǎng)信心修復仍需時(shí)間，但北京、廣州以及部分強二線(xiàn)城市有望在政策暖風(fēng)中率先修復。
5月16日，克而瑞重點(diǎn)監測數據顯示，4月份全國50個(gè)城市開(kāi)盤(pán)去化率跌至29%，較3月份下降6個(gè)百分點(diǎn)，其中，六成以上城市開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比下滑。不過(guò)，在不足四成新房開(kāi)盤(pán)去化率環(huán)比上升的城市中，一是北京、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)有序復蘇，去化率企穩;二是多個(gè)城市受成交結構性因素影響，去化相對較好的主城區推盤(pán)項目大幅增多，結構性拉升全市平均去化率。
“經(jīng)過(guò)深度調整，房地產(chǎn)市場(chǎng)顯現一些疲態(tài)，疊加疫情影響及房企融資渠道受阻，新房降價(jià)銷(xiāo)售的現象在一些城市和區域逐漸增多。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示，不過(guò)，2022年開(kāi)年房地產(chǎn)調控政策延續了去年四季度的調整方向，隨著(zhù)信貸政策逐步穩定，若疫情轉好，市場(chǎng)有望修復。
長(cháng)三角樓市復蘇進(jìn)程緩慢
從克而瑞研究中心數據來(lái)看，2022年超過(guò)45個(gè)城市受到疫情影響，其中近七成位于環(huán)渤海和長(cháng)三角。4月份，長(cháng)三角20個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅成交面積同比下降69%，較3月份累計降幅擴大了11個(gè)百分點(diǎn)，上海、杭州、蘇州等五城線(xiàn)下銷(xiāo)售基本停滯。
“合肥、寧波等長(cháng)三角地區二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)轉冷，去化率明顯回落，例如寧波4月份新盤(pán)平均去化率由上月的47%回落至27%，環(huán)比下降20個(gè)百分點(diǎn)。”克而瑞在報告中表示，杭州、寧波、合肥等市場(chǎng)明顯轉弱，表現為買(mǎi)新房熱情下降，外圍區域去化普遍艱難。即便周末特價(jià)房項目成交有所增加，但整體收效甚微。
“受疫情影響，房企供貨節奏放緩，即便有些項目拿到了預售證，但在實(shí)際操作中卻難以蓄客，案場(chǎng)客戶(hù)到訪(fǎng)量明顯下降，多數項目認籌不足。”某房企營(yíng)銷(xiāo)負責人向《證券日報》記者直言，從成交情況來(lái)看，剛需相對成交較快，但對部分改善型客戶(hù)來(lái)說(shuō)，其名下二手房難以出售，就無(wú)法籌錢(qián)買(mǎi)新房，有的業(yè)主購房周期甚至超過(guò)半年。
該人士進(jìn)一步稱(chēng)，即便開(kāi)發(fā)商積極自救，在部分銷(xiāo)售不暢的城市推出八二折特價(jià)房，每平方米普遍降價(jià)500元至1000元，到訪(fǎng)客戶(hù)轉化率也很低，有的甚至不足6%。
部分一二線(xiàn)城市率先回穩
整體來(lái)看，全國多個(gè)典型城市樓市成交都呈現結構性特點(diǎn)，一是部分一二線(xiàn)城市開(kāi)盤(pán)去化率有所提升;二是多數城市中主城區樓盤(pán)銷(xiāo)量較高。
以北京為例，克而瑞監測數據顯示，4月份北京開(kāi)盤(pán)去化率穩步提升至45%，環(huán)比增加15個(gè)百分點(diǎn)，部分價(jià)格倒掛樓盤(pán)“日光”。4月12日，東城區的天壇府加推240套，售價(jià)12.8萬(wàn)元/平方米，開(kāi)盤(pán)當天認購231套，去化率高達96%。
此外，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)緩慢復蘇，4月份，廣州開(kāi)盤(pán)去化率回升至21%，環(huán)比增加2個(gè)百分點(diǎn)?？傮w而言，中高端需求堅挺，部分價(jià)格標桿項目去化優(yōu)異。4月16日，萬(wàn)科金域曦府、和樾府兩大價(jià)格標桿項目均少量加推大戶(hù)型產(chǎn)品試探市場(chǎng)，售價(jià)6.2萬(wàn)元/平方米至6.7萬(wàn)元/平方米，較上批次售價(jià)略有上漲，去化率分別達到88%和70%。
在克而瑞看來(lái)，廣州、深圳、蘇州、武漢等一線(xiàn)及強二線(xiàn)城市經(jīng)濟基本面相較優(yōu)質(zhì)，人口吸附能力強勁，市場(chǎng)需求及購買(mǎi)力均有較強支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在三季度觸底回穩。
“當前，部分熱點(diǎn)城市政策跟進(jìn)節奏加快，購房者置業(yè)情緒有所修復，這類(lèi)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)有望率先企穩，但大多數城市預期仍較弱，短期難以明顯改善，疊加去年銷(xiāo)售量整體基數較高影響，全國商品房銷(xiāo)售規模同比降幅或仍較大。”中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示，短期來(lái)看，需求端政策或繼續優(yōu)化完善，近日央行、銀保監會(huì )釋放積極信號，下調首套房房貸利率下限，各地首套房貸利率仍有較大下調空間，隨著(zhù)政策逐漸顯效，市場(chǎng)信心有望逐步修復，但短期市場(chǎng)恢復節奏仍有賴(lài)于疫情的有效防控以及各地政策的執行力度。（本報記者 王麗新）
