人民銀行、銀保監會(huì )5月15日發(fā)布的關(guān)于調整差別化住房信貸政策有關(guān)問(wèn)題的通知提出，首套房商貸利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)。業(yè)內人士表示，此次調整有助于降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿，同時(shí)繼續遏制投資投機需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。展望未來(lái)，預計房貸利率仍有下行空間。
首套房商貸利率下限調降
通知提出，對于貸款購買(mǎi)普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整為不低于相應期限貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。
4月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業(yè)拆借中心公布新一期LPR顯示，1年期LPR為3.70%，5年期以上LPR為4.60%。根據通知要求，調整后，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限為4.4%。
談及此次調整對居民購房的影響，業(yè)內人士表示，通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款，存量商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執行。政策調整后，如所在城市政策下限和銀行具體執行利率跟隨全國政策同步下調，居民家庭申請貸款購買(mǎi)首套普通自住房時(shí)，利息支出會(huì )有所減少。
“按貸款金額50萬(wàn)元、期限30年、等額本息還款估算，利率下調20個(gè)基點(diǎn)，平均可減少月供支出約60元，未來(lái)30年內共減少利息支出約2萬(wàn)元。”上述人士稱(chēng)。
穩定居民住房消費預期
人民銀行日前公布的數據顯示，4月住房貸款減少605億元，同比少增4022億元。多位專(zhuān)家表示，此次調整差別化住房信貸政策既有緊迫性，也有必要性。
中指研究院監測數據顯示，今年以來(lái)全國已有超百城優(yōu)化調整房地產(chǎn)政策，4月以來(lái)政策優(yōu)化的力度有所加大。中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜表示，本次全國統一下調首套房商貸利率下限，對穩定市場(chǎng)預期將發(fā)揮積極作用，對市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性利好。
“下調首套房商貸利率下限帶來(lái)多重利好。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼表示，一是穩定居民住房消費預期，激發(fā)新的住房消費需求；二是強化穩樓市信號，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展；三是降低住房消費支出，提振居民擴大消費的意愿和能力。
“通過(guò)下調首套房商貸利率下限推動(dòng)樓市企穩回暖有很強的必要性和針對性。”東方金誠首席宏觀(guān)分析師王青認為，二套房商貸利率下限依舊不變，表明在“房住不炒”基調不變的背景下，本次差別化住房信貸政策調整釋放的信號是重點(diǎn)鼓勵剛需，繼續遏制投資投機需求。
此外，中泰證券研究所政策專(zhuān)題組負責人、首席分析師楊暢表示，下調首套房商貸利率下限有利于消除利率剪刀差。當前個(gè)人住房貸款利率仍明顯高于一般貸款加權平均利率水平，而個(gè)人住房貸款相較于一般企業(yè)貸款，資產(chǎn)質(zhì)量好、還款風(fēng)險低。因此，現階段降低住房貸款利率，有利于改變不同資產(chǎn)利率的剪刀差。
房貸利率仍有下調空間
業(yè)內專(zhuān)家表示，此次通知在激發(fā)有效需求的同時(shí)，堅持“房住不炒”原則，預計未來(lái)房貸利率仍有下行空間。
專(zhuān)家認為，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)區域特征明顯，個(gè)人住房貸款利率的確定遵循“因城施策”原則，采用“全國+地方+銀行”三層確定機制。在全國統一的貸款利率下限基礎上，地方層面由人民銀行、銀保監會(huì )各派出機構按照“因城施策”原則，指導各省級市場(chǎng)利率定價(jià)自律機制，根據轄區內各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢變化及相關(guān)政府部門(mén)調控要求，自主確定轄區內各城市首套和二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調整方向，可選擇跟隨全國下限下調，也可保持不動(dòng)或適度上調，維持區域房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展。銀行業(yè)金融機構結合自身經(jīng)營(yíng)情況、客戶(hù)風(fēng)險狀況和信貸條件等因素，合理確定每筆貸款的具體數值。
“本次全國統一下限調整后，各地下調房貸利率的空間進(jìn)一步打開(kāi)，預計各地將結合地方實(shí)際情況調整房貸利率，降低購房者置業(yè)成本，提高購房者置業(yè)意愿。”陳文靜表示，此前蘇州、廣州等城市部分銀行已經(jīng)下調優(yōu)質(zhì)客戶(hù)的房貸利率至最低基準線(xiàn)，對市場(chǎng)情緒產(chǎn)生了一定積極作用，預計未來(lái)更多城市會(huì )下調房貸利率至最低要求，以促進(jìn)住房需求釋放，熱點(diǎn)城市市場(chǎng)有望逐漸企穩回暖。
光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀(guān)研究員周茂華預計，部分供給相對較大、需求偏冷的區域房貸利率將出現一定幅度下調，以此減輕剛需購房成本。整體上看，樓市調控堅持“穩”字當頭，同時(shí)積極推動(dòng)各地因城施策、精準調控，落實(shí)“三穩”任務(wù)，促進(jìn)樓市平穩健康發(fā)展。
在如何更好地支持改善性住房需求方面，董希淼認為，還有較大優(yōu)化空間，比如放寬二套房貸條件、降低二套房貸首付比例等，部分三四線(xiàn)城市還可以探索推出三套房貸政策等。
“考慮到無(wú)抵押信用貸利率已經(jīng)普遍在4%以下等因素，預計房貸利率還有進(jìn)一步下調空間?；诟纳颇康牡亩追抠J利率也有望下調。”中國社科院財經(jīng)戰略研究院住房大數據項目組長(cháng)鄒琳華稱(chēng)。（彭?yè)P 歐陽(yáng)劍環(huán)）
