百余地松綁也還沒(méi)能止住樓市的下滑，5月伊始，各大房企紛紛發(fā)布了4月的業(yè)績(jì)月報。5月8日，北京商報記者統計發(fā)現，在已經(jīng)發(fā)布的10余家50強房企的4月業(yè)績(jì)月報中，無(wú)論是4月單月還是前4月累計業(yè)績(jì)，均出現較大幅度的下滑，且平均跌幅超過(guò)50%，房企的生存狀況看起來(lái)依舊寒冷如冬。在“一行兩會(huì )一所”接連發(fā)聲、百余城松綁落地后，失去小陽(yáng)春的樓市未來(lái)到底會(huì )走向何方?
平均跌幅超50%
萬(wàn)科4月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額308.4億元，同比下降38%，碧桂園4月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額226.4億元，同比下降57.14%，旭輝4月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額101億元，同比下降61.83%……
wind數據顯示，截至目前，在5月初各大房企紛紛發(fā)布的4月銷(xiāo)售業(yè)績(jì)月報中，基本都可以看到上述景象。在2022年3月中房協(xié)最新評判出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)綜合實(shí)力TOP榜單中，萬(wàn)科位列第一名，其合約銷(xiāo)售金額數據也是目前為止前50強中表現最好的，但是即便如此，同比數據依舊下跌了38%。
就4月單月數據來(lái)看，無(wú)論是頭部的萬(wàn)科、碧桂園，還是旭輝、金茂等中堅力量，亦或是出現融資困難的融信、雅居樂(lè )，不論各大房企目前狀況如何，歷史地位實(shí)力如何，4月的業(yè)績(jì)狀況均出現了一致的大幅下跌，部分房企的同比下跌幅度甚至高達近70%。
若僅僅是4月單月數據略顯單薄，整體結合1-4月數據來(lái)看，下跌趨勢依舊非常明顯。
據機構統計，2022年1-4月，TOP100房企銷(xiāo)售額均值為212.2億元，同比下降50.2%;其中銷(xiāo)售額超千億房企3家，較去年同期減少6家;超百億房企57家，較去年同期減少46家。TOP100房企權益銷(xiāo)售額均值為155.2億元，權益銷(xiāo)售面積均值為109.1萬(wàn)平方米，同比分別下降50.7%和51.5%。
“現在的銷(xiāo)售難不只是在受疫情影響重的華東市場(chǎng)，北京市場(chǎng)3月剛剛有點(diǎn)起色，疫情再次反復。”華南某掙扎在警報線(xiàn)邊緣的房企分管營(yíng)銷(xiāo)的副總裁透露，現在整體市場(chǎng)并沒(méi)有因為多地松綁而復蘇，反而地方在有些政策的執行上面存在名里松綁暗里收緊的情況，鑒于當前的市場(chǎng)，集團已經(jīng)取消了一些沒(méi)有起色的區域公司獨立建制，例如，將北京公司合并進(jìn)西安公司，也沒(méi)有進(jìn)一步拿地的意愿。“說(shuō)白了，大家都是寧愿不拿地，也不能拿錯地，收縮的意愿非常明顯。”
同樣的情況也出現在了此前以激進(jìn)著(zhù)稱(chēng)的西南某二十強房企上，該集團執行總裁也透露，今年的拿地政策是“原則上不擴張”。
需求釋放不充分
“當前樓市市場(chǎng)冰凍太深了，就當前的政策力度還是不夠大。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水坦言。
劉水進(jìn)一步分析道，當前的政策力度還是不夠大，對需求的刺激不夠充分，部分城市房地產(chǎn)調控政策在松綁，限購、限貸是有條件的邊際調整，沒(méi)有完全放開(kāi)，松綁力度較小，市場(chǎng)冰凍較深，不足以改變購房者預期。
在劉水看來(lái)，一線(xiàn)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策、市場(chǎng)變動(dòng)具有示范和帶動(dòng)作用，這些城市房地產(chǎn)政策及市場(chǎng)變動(dòng)，會(huì )帶動(dòng)二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)，進(jìn)而帶動(dòng)全國房地產(chǎn)市場(chǎng)回穩。但就目前情況來(lái)看，一線(xiàn)重點(diǎn)城市房地產(chǎn)政策沒(méi)有明顯放松，更多是個(gè)別二線(xiàn)城市及三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策松動(dòng)，這些城市影響力相對較小，對整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響也較為有限。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)也表示，當前政策持續寬松，但是房企的市場(chǎng)銷(xiāo)售數據并沒(méi)有買(mǎi)賬，充分說(shuō)明了市場(chǎng)依舊面臨巨大壓力，除了受目前經(jīng)濟下行的大環(huán)境制約以外，相關(guān)的松綁政策對需求的刺激并不充分，對于購房資格的一些限制性措施松綁還不夠，一些沒(méi)有購房資格的老百姓，需求是被壓抑的，這種需求反而是最容易被激活的。
全面支持政策有待落地
“冰凍三尺，烈火才能融化。”劉水在談到樓市如何才能走出寒冬時(shí)談到，國家層面要有明確的更大力度的政策支持，全面放松當前限制性措施，支持住房需求釋放，盡快出臺全面支持政策，促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖。當前房地產(chǎn)遇到的問(wèn)題，如房企債務(wù)違約頻發(fā)、民營(yíng)房企融資難、房地產(chǎn)投資增速下降過(guò)快、房企不斷裁員等等，只有房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖，這些問(wèn)題才能解決。解決當前房地產(chǎn)的問(wèn)題，關(guān)鍵是促進(jìn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售回暖。
事實(shí)上，自進(jìn)入2022年以來(lái)，中央層面多次提及保障房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)和健康發(fā)展，全國已經(jīng)有百余個(gè)城市的銀行根據市場(chǎng)變化和自身經(jīng)營(yíng)狀況自主下調了房貸利率，疊加一季度60多個(gè)城市發(fā)布了百余次房地產(chǎn)相關(guān)政策，央行、深交所等部門(mén)也同時(shí)發(fā)聲，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，包括支持房企正常融資活動(dòng)，允許優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行公司債券兼并收購出險房企項目，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。
嚴躍進(jìn)則進(jìn)一步表示，破解當前房企難題，有兩方面很重要，一方面是一些限制措施要進(jìn)一步取消，優(yōu)惠政策力度要進(jìn)一步放大，充分釋放潛在需求;另一方面還需各地實(shí)實(shí)在在地去推動(dòng)政策落地，不能推出了政策就了事，還要不斷地檢查政策效果，市場(chǎng)反應，及時(shí)優(yōu)化和調整。
劉水還補充道，一些錯誤的觀(guān)念認識也制約著(zhù)房地產(chǎn)政策的調整，比如房地產(chǎn)不是實(shí)體經(jīng)濟，去年底國家部門(mén)相關(guān)領(lǐng)導已經(jīng)明確表達，房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，是宏觀(guān)經(jīng)濟重要支柱，對穩定宏觀(guān)經(jīng)濟具有不可替代的作用。研究表明，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對經(jīng)濟增長(cháng)貢獻在30%左右，直接及間接帶動(dòng)就業(yè)上億人，是地方城市政府進(jìn)行基礎設施建設的重要財政來(lái)源，房地產(chǎn)發(fā)展是穩增長(cháng)、穩就業(yè)的重要抓手。
因此，劉水表示，“除了政策環(huán)境、金融環(huán)境以外，改變錯誤觀(guān)念，不要妖魔化房地產(chǎn)，要為房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復營(yíng)造良好的輿論環(huán)境，這一點(diǎn)也十分重要”。
對于未來(lái)，嚴躍進(jìn)表示，市場(chǎng)的反應是遲鈍的，盡管近四個(gè)月房企銷(xiāo)售數據下跌比較厲害，但是一些需求后續還是能夠被慢慢激活起來(lái)的。（盧揚）
