日前，中共中央政治局召開(kāi)會(huì )議，分析研究當前經(jīng)濟形勢和經(jīng)濟工作。會(huì )議指出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，支持各地從當地實(shí)際出發(fā)完善房地產(chǎn)政策，支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化商品房預售資金監管，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
不難看出，這次會(huì )議對下一步房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展給出了更加明確的方向和目標，定位不變，政策可以靈活把握，對商品房預售資金監管需要優(yōu)化。目的就是一個(gè)——促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。只要堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，房地產(chǎn)市場(chǎng)就不會(huì )出現大的問(wèn)題。
倒是“優(yōu)化商品房預售資金監管”要求，對各級來(lái)說(shuō)，是需要認真研究和思考的問(wèn)題，既要把資金監管好，不要再出現開(kāi)發(fā)企業(yè)跑路等問(wèn)題，也要監管有序、監管合理、監管科學(xué)，不影響開(kāi)發(fā)企業(yè)正常的資金使用。
商品房預售制，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中的作用還是比較大的。特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的初期，由于各方資金都比較緊張，政府無(wú)力組建經(jīng)濟實(shí)力強的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一般建筑企業(yè)也沒(méi)有足夠的經(jīng)濟實(shí)力參與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，有實(shí)力的企業(yè)沒(méi)有開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資質(zhì)和能力。也正是在這樣的情況下，商品房預售制應運而生，成為了開(kāi)發(fā)企業(yè)啟動(dòng)市場(chǎng)最重要的資金來(lái)源，并一直延續到現在。
但是，隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資主體越來(lái)越多，魚(yú)目混珠、參差不齊等問(wèn)題也越來(lái)越多，一些本就沒(méi)有能力和實(shí)力的企業(yè)與個(gè)人，也通過(guò)不同渠道、不同手段進(jìn)入到房地產(chǎn)市場(chǎng)，緊盯商品房預售資金這塊大肥肉。起初，在市場(chǎng)火爆、融資十分方便時(shí)，都能勉強應對，調控力度一加大，融資閘門(mén)被鎖，那些原本就是依靠負債入行的企業(yè)風(fēng)險頓現，在用完了商品房預售資金后，資金鏈斷裂，從而出現了爛尾跑路現象，而繳了房款的居民，則面臨拿不到房的風(fēng)險，從而引發(fā)了許多矛盾和問(wèn)題。
也正是在這樣的大背景下，有關(guān)取消商品房預售制的呼聲也就越來(lái)越高。只是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)最火爆、融資最便捷的時(shí)候不取消商品房預售制，到市場(chǎng)趨于平淡、甚至低迷后取消商品房預售制，顯然是不合適的，條件也是不具備的。唯一的辦法就是加強對商品房預售資金的監管，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)不要再出現依賴(lài)商品房預售資金“過(guò)日子”的現象，而必須在其他方面資金都比較充分的情況下，再拿地建房，商品房預售資金只能錦上添花，不能雪中送炭。否則，風(fēng)險就難以避免。
此次會(huì )議要求“優(yōu)化商品房預售資金監管”，主要是基于一些地方在商品房預售資金監管方面，要么放手不管，要么出手管死的“兩極化”現象而提出的，是為了更好地發(fā)揮商品房預售資金的作用。要知道，商品房預售資金是一筆數額非常巨大的資金，且都與廣大居民的利益密切相關(guān)，不很好地發(fā)揮其作用，對于高效利用社會(huì )資源是不利的，也是會(huì )影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展的。會(huì )議強調“優(yōu)化”二字，說(shuō)明地方在商品房預售資金監管方面是存在需要改進(jìn)的地方的，是有提升的空間的，也是需要對監管的方法與手段進(jìn)行調整完善的。
就目前而言，最需要優(yōu)化的還是如何更好地發(fā)揮商品房預售資金的作用。目前的開(kāi)發(fā)企業(yè)，普遍資金緊張，貨幣政策又不能輕易給開(kāi)發(fā)企業(yè)放水，否則會(huì )帶來(lái)更為嚴重的問(wèn)題。因此，用好商品房預售資金就顯得極其重要?？陀^(guān)地講，有些地方在這塊資金的監管方面，有點(diǎn)過(guò)于嚴厲，甚至有點(diǎn)僵化了，導致一些開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨比較大的信用風(fēng)險和資金鏈斷裂風(fēng)險。
因此，對商品房預售資金的監管，需要優(yōu)化，要突出“優(yōu)”字，建立規范、科學(xué)、靈活的商品房預售資金監管辦法，既不要再出現放任不管問(wèn)題，也不要將這塊資金管死。要依據企業(yè)實(shí)際和風(fēng)險防范需要，合理調度與使用好這塊資金。其中，監管機構要配備政治素質(zhì)和業(yè)務(wù)素質(zhì)都比較高的人員管理這塊資金，而不能將其作為一個(gè)安排關(guān)系戶(hù)的新的平臺，否則會(huì )留下很大的風(fēng)險隱患，會(huì )成為新的漏洞。（譚浩?。?/p>
