近日召開(kāi)的中共中央政治局會(huì )議強調，要有效管控重點(diǎn)風(fēng)險，守住不發(fā)生系統性風(fēng)險底線(xiàn)。要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。
當前，受個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險顯性化影響，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險有所抬升。近期披露的上市銀行年報顯示，截至2021年12月末，五大國有銀行的房地產(chǎn)不良貸款余額均較上年末有所增加，且部分銀行增幅較大。多家銀行負責人表示，當前的風(fēng)險屬于局部性、階段性，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險總體可控。
多重因素致不良上升
數據顯示，截至2021年12月末，五大行房地產(chǎn)不良貸款余額較上年末均有所增加，中國工商銀行、中國農業(yè)銀行、中國銀行、中國建設銀行的房地產(chǎn)不良貸款率分別為4.79%、3.39%、5.05%、1.85%，分別較上年末上升2.47個(gè)、1.58個(gè)、0.37個(gè)和0.54個(gè)百分點(diǎn)。
“在加快構建新發(fā)展格局進(jìn)程中，局部領(lǐng)域、個(gè)別客戶(hù)的風(fēng)險釋放難以避免。”建行首席風(fēng)險官程遠國表示，局部風(fēng)險不會(huì )影響房地產(chǎn)行業(yè)平穩健康發(fā)展。
首先，房地產(chǎn)貸款占比已降至低位。“工行房地產(chǎn)貸款占比已降至6.5%，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險不會(huì )對全行的資產(chǎn)質(zhì)量產(chǎn)生重大影響。”工行副行長(cháng)張文武說(shuō)。
其次，風(fēng)險抵補準備已較為充分。截至今年一季度末，銀行業(yè)金融機構撥備覆蓋率為199.5%。也就是說(shuō)，如果出現1元不良貸款，銀行已準備好1.995元來(lái)對沖，部分上市銀行的撥備覆蓋率高達300%以上。
信貸風(fēng)險之所以上升，根源在于個(gè)別大型房企的風(fēng)險顯性化。2021年下半年以來(lái)，部分房企利潤下滑、資金鏈趨緊、債務(wù)違約頻發(fā)。今年3月份，個(gè)別房企甚至無(wú)法如約披露年報。“少數風(fēng)險大戶(hù)貸款劣變，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險上升。”張文武說(shuō)。因房企出險，部分銀行又收縮了信貸，一定程度上加劇了房企的經(jīng)營(yíng)困難，進(jìn)一步抬升了風(fēng)險。
對于銀行的短期過(guò)激反應，監管部門(mén)已及時(shí)糾偏，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已逐步恢復平穩。與2021年四季度相比，今年一季度全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款月均多增約1500億元。
此外，銀行不良貸款認定標準愈發(fā)嚴格，也抬高了風(fēng)險數據。記者從多地銀保監局獲悉，為確保風(fēng)險真實(shí)、全面暴露，多地不良貸款認定標準已從“逾期90天計入不良”變?yōu)?ldquo;逾期60天計入不良”，有些銀行已將逾期30天的貸款計入不良。受此影響，此前部分被掩蓋的風(fēng)險浮出水面，房地產(chǎn)不良貸款數據有所上升。
個(gè)人住房貸款風(fēng)險較低
目前，我國個(gè)人住房貸款余額約46萬(wàn)億元。個(gè)人住房貸款的期限較長(cháng)，多為20年甚至30年。雖然貸款期限長(cháng)，但我國個(gè)人住房貸款的信貸風(fēng)險卻較低，不良貸款率長(cháng)期維持在0.3%左右。
“個(gè)人住房貸款的還款來(lái)源主要是借款人的每月收入，因此，資產(chǎn)質(zhì)量與就業(yè)、收入密切相關(guān)，受房?jì)r(jià)波動(dòng)的影響反而較小，這是我國與很多國家的不同之處。”央行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾說(shuō)。
“從大型銀行2020年初的實(shí)踐看，疫情初期，個(gè)人住房貸款不良率一度由0.29%上升至0.37%。”鄒瀾說(shuō)，延期還款政策實(shí)施后，貸款質(zhì)量總體保持穩定;隨著(zhù)疫情緩解，居民收入逐步恢復，貸款償還也很快恢復正常。截至2020年12月末，個(gè)人住房貸款不良率已回到0.29%的水平。
當前，受?chē)鴥纫咔槎帱c(diǎn)散發(fā)影響，部分居民收入出現波動(dòng)，可能無(wú)法按時(shí)償還房貸。對此，國有行與股份行、城商行等多家金融機構已明確表示，滿(mǎn)足條件的客戶(hù)可申請房貸延期還款。
風(fēng)險化解不能松勁
房地產(chǎn)信貸風(fēng)險雖總體可控，但風(fēng)險防范與化解工作須臾不可松懈。“防控要更加主動(dòng)。”中國銀行風(fēng)險總監劉堅東說(shuō)，部分房企的經(jīng)營(yíng)狀況仍存不確定性。
“緩解房企資金鏈緊張需供給端、需求端協(xié)同發(fā)力。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛說(shuō)，從供給端看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款已基本恢復平穩，銀行貸款的恢復正加快到位;從需求端看，多地銀行已下調房貸利率，購房者的需求逐步釋放，將有助房地產(chǎn)市場(chǎng)整體企穩。
化解風(fēng)險的有效途徑之一，是在市場(chǎng)化、法治化的前提下，推動(dòng)房企之間開(kāi)展并購。“國內優(yōu)質(zhì)房企對此項工作高度重視，已開(kāi)展大批盡職調查，后續相信會(huì )取得明顯成效。”興業(yè)銀行風(fēng)險管理部總經(jīng)理鄒積敏說(shuō)。
此前，中國人民銀行、中國銀保監會(huì )聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵金融機構以市場(chǎng)化方式支持風(fēng)險化解、行業(yè)出清。記者獲悉，多家銀行已安排專(zhuān)項額度，正穩妥有序開(kāi)展并購貸款業(yè)務(wù)，推動(dòng)足值項目與問(wèn)題開(kāi)發(fā)商脫鉤，在“保交樓”中降低風(fēng)險隱患。(經(jīng)濟日報記者 郭子源)
