“風(fēng)物長(cháng)宜放眼量”。想象這樣一組生活場(chǎng)景，周末起床，打開(kāi)外賣(mài)app點(diǎn)一份早餐;中午吃飯，自己動(dòng)手煮了一份水餃，下午逛商場(chǎng)或超市，順便來(lái)一杯熱氣騰騰的咖啡和甜蜜的蛋糕卷;到晚上，跟三五朋友相約吃一頓火鍋，臨睡前再喝一杯熱牛奶，順便點(diǎn)開(kāi)買(mǎi)菜APP，預購明天的肉菜。如果問(wèn)上面的場(chǎng)景有什么共同點(diǎn)?就是在很多品牌的背后，房企以物流為切入口，進(jìn)入更多人的日常生活細節。
就在前幾天，萬(wàn)科發(fā)布了2021年年報，年報顯示，其中物流業(yè)務(wù)營(yíng)收31.6億元，同比增長(cháng)68.9%。由于有相關(guān)政策的支持，除了萬(wàn)科，近幾年陸續進(jìn)入物流地產(chǎn)的還包括遠洋、招商、融創(chuàng )、碧桂園、凱德等房企?？梢哉f(shuō)，由于國內物流行業(yè)的發(fā)展，收益相對穩定，越來(lái)越多的資本力量也加入了物流地產(chǎn)的競爭當中。
3個(gè)原因：房企為何“奔流”
地產(chǎn)企業(yè)陸續加入物流地產(chǎn)賽道，首先是因為政策的支持。去年以來(lái)，國家政策繼續大力支持物流發(fā)展建設，推動(dòng)現代物流逐步向智能化和自動(dòng)化發(fā)展。如2021年7月9日國家發(fā)改委發(fā)布《國家物流樞紐網(wǎng)絡(luò )建設實(shí)施方案(2021-2025年)》，方案顯示將穩步推進(jìn)120個(gè)左右國家物流樞紐布局建設;支持城市群內國家物流樞紐共建共享共用和一體化銜接。2021年12月13日發(fā)布的《“十四五”冷鏈物流發(fā)展規劃》，進(jìn)一步突出了冷鏈物流的戰略地位。
其次，房企看到了物流行業(yè)巨大的發(fā)展空間。世邦魏理仕有關(guān)負責人表示，我國制造業(yè)從大到強，制造業(yè)與服務(wù)業(yè)的雙業(yè)融合會(huì )進(jìn)一步推動(dòng)倉儲物流的發(fā)展。中信證券資料顯示，中國目前人均倉儲面積為0.4平方米/人，遠低于日本的4.0平方米/人和美國的5.4平方米/人。業(yè)內普遍認為，物流行業(yè)的發(fā)展空間巨大，并將從散亂差逐步走向規?；?、標準化、產(chǎn)業(yè)化。
第三個(gè)原因是房企自身多元化發(fā)展的需要。我國房產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量階段，拿地能力與土地儲備都在上乘的房企巨頭，開(kāi)始注重自身轉型與業(yè)務(wù)多元化拓展，瞄準到物流地產(chǎn)這塊綠地上。
基于這些原因，房企逐漸加快了進(jìn)入物流地產(chǎn)的步伐。2021年年底，凱德投資旗下的凱德中國信托宣布以16.834億元擬向非關(guān)聯(lián)第三方收購一個(gè)物流資產(chǎn)包，其中包括位于上海、昆山、武漢和成都四個(gè)優(yōu)質(zhì)物流資產(chǎn)。這是凱德中國信托首次進(jìn)軍中國物流市場(chǎng)。而據領(lǐng)展房產(chǎn)基金發(fā)布的報告，2021年11月領(lǐng)展以7.54億元人民幣價(jià)格收購位于東莞市和佛山市的兩座配送中心的75%股權，這也是領(lǐng)展首次涉足物流領(lǐng)域。
4種模式：房企布局物流地產(chǎn)的四種姿勢
克而瑞研究中心分析顯示，從進(jìn)入模式以及參與程度的不同，房企布局物流地產(chǎn)有四種模式。
第一種是房企主導運營(yíng)。房企通過(guò)設立獨立的物流地產(chǎn)板塊開(kāi)發(fā)運營(yíng)物流地產(chǎn)。比如萬(wàn)科在2015年撤銷(xiāo)物流地產(chǎn)事業(yè)部，成立專(zhuān)門(mén)的物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司;招商局成立全資下屬子公司——招商局物流集團有限公司等。
第二種是收購參股物流企業(yè)。房企通過(guò)收購物流地產(chǎn)商股權與國內的外資物流企業(yè)合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的模式布局物流地產(chǎn)。如萬(wàn)科在2017年7月聯(lián)合厚樸投資、高瓴資本、中銀投以及新加坡普洛斯的創(chuàng )始人梅志明共同參與了普洛斯的私有化。
第三種是與物流企業(yè)合作。比較典型的案例是2017年中集集團以9.3億元引入碧桂園作為產(chǎn)城業(yè)務(wù)戰略投資者，2020年，碧桂園又以16.06億元增資中集產(chǎn)城，持股達30%，雙方合作的主要方向是存量土地和產(chǎn)業(yè)資源，形成優(yōu)勢互補。
第四種模式是與電商企業(yè)合作。比如榮盛發(fā)展2017年8月與菜鳥(niǎo)網(wǎng)絡(luò )簽訂了戰略合作，雙方通過(guò)戰略合作發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢，共同為目標企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，支持物流行業(yè)向高附加值領(lǐng)域發(fā)展和升級。
2個(gè)優(yōu)點(diǎn)：物流地產(chǎn)收益穩定風(fēng)險小
物流地產(chǎn)的盈利模式與住宅地產(chǎn)有所不同?？傮w來(lái)看，物流地產(chǎn)追求的是一種緩慢而穩定的利潤回報。由于租賃期相對較長(cháng)，即使在市場(chǎng)波動(dòng)非常大的情況下，對租金收入的影響也相對比較小。因此物流地產(chǎn)的顯著(zhù)特點(diǎn)是收益穩定，風(fēng)險較小。一組數據可以說(shuō)明物流地產(chǎn)的這個(gè)特點(diǎn)。根據世邦魏理仕統計，自2020年下半年以來(lái)，國內16個(gè)主要城市的高標倉庫凈吸納連續四個(gè)季度突破100萬(wàn)平方米，累計540萬(wàn)平方米，空置率從此前的15.8%連續四個(gè)季度下降至14.2%。在廣州，2021年末較低的空置水平(4.0%)帶動(dòng)租金上漲，全市租金在2022年第一季度環(huán)比上升了2.5%至季末的每月每平方米39.4元。
1條“獨木橋”：難以完全滿(mǎn)足轉型要求
物流地產(chǎn)終究與住宅地產(chǎn)有著(zhù)本質(zhì)的區別。房企在入局物流地產(chǎn)之前，需在紛繁復雜的市場(chǎng)環(huán)境中，理出清晰的發(fā)展之路，否則容易撞得頭破血流。在物流地產(chǎn)賽道中，后進(jìn)入的企業(yè)面臨著(zhù)諸多競爭對手。如國內規模最大倉儲物流設施供應商普洛斯、國內規模最大的冷鏈物流地產(chǎn)商萬(wàn)科旗下萬(wàn)緯物流，這兩家都在市場(chǎng)中占有領(lǐng)先優(yōu)勢，后又有碧桂園“農產(chǎn)品供應鏈+物流企業(yè)”的運營(yíng)模式搶占市場(chǎng)。
能否做得好物流地產(chǎn)，更要看本身的資金運營(yíng)能力，傳統物流地產(chǎn)商收入來(lái)源主要包含租金、管理服務(wù)費以及土地增值收益等。而單純依靠上述收入來(lái)源無(wú)法實(shí)現資金的快速回收。
克而瑞研究中心企業(yè)研究總監房玲表示，整體來(lái)看，目前物流地產(chǎn)仍不能完全滿(mǎn)足房企的轉型需要，更多房企布局物流地產(chǎn)，僅是將其作為城市運營(yíng)商諸多業(yè)務(wù)中的一環(huán)來(lái)看待。
1個(gè)案例
萬(wàn)緯的冷鏈物流發(fā)展之路
萬(wàn)科集團較早進(jìn)入物流地產(chǎn)行業(yè)，2015年，萬(wàn)科集團正式推出獨立物流品牌——萬(wàn)緯，啟動(dòng)全面的倉網(wǎng)布局。2017年，萬(wàn)緯正式布局冷鏈物流。萬(wàn)緯物流有關(guān)負責人介紹，萬(wàn)科切入物流行業(yè)，不是單純燒錢(qián)的“資本游戲”，而是看到日益增長(cháng)的居民消費需求，順勢開(kāi)啟“二次創(chuàng )業(yè)”。
為何重點(diǎn)發(fā)展冷鏈物流?這是因為中國的冷鏈業(yè)務(wù)行業(yè)集中度不高。該負責人介紹，在中國，冷鏈業(yè)務(wù)百強企業(yè)只占到市場(chǎng)份額的10%，而在美國，行業(yè)龍頭可以做到市場(chǎng)份額的24%，前兩名的市場(chǎng)份額占了40%，冷鏈行業(yè)的市場(chǎng)空間巨大。
為了迅速提升冷鏈物流市場(chǎng)規模，萬(wàn)科進(jìn)行了一系列的資本運作。2018年融合太古冷鏈的物流資產(chǎn)平臺，這讓萬(wàn)緯物流不僅擁有了多個(gè)太古冷鏈物流項目，也快速吸收學(xué)習了國際冷鏈物流運營(yíng)服務(wù)能力。去年，萬(wàn)緯物流增資擴股，引入了新加坡政府投資公司(GIC)、淡馬錫等四家戰略投資者。
通過(guò)不斷完善倉網(wǎng)布局，萬(wàn)緯現已成為國內物流倉儲行業(yè)第一梯隊，位列行業(yè)規模前十。目前，萬(wàn)緯物流在全國46個(gè)城市運營(yíng)管理152個(gè)倉儲項目，可租賃建筑面積1136萬(wàn)平方米。其中冷鏈園區38個(gè)，可租賃建筑面積138萬(wàn)平方米，可租賃托盤(pán)數量133萬(wàn)托。
萬(wàn)緯物流已成為萬(wàn)科集團業(yè)務(wù)轉型過(guò)程中從零孵化成功的代表性業(yè)務(wù)單元。萬(wàn)科董事長(cháng)郁亮表示，萬(wàn)緯物流將發(fā)揮成功引進(jìn)戰略投資者帶來(lái)的發(fā)展動(dòng)力，完善倉網(wǎng)布局，保持業(yè)務(wù)的快速發(fā)展。對于未來(lái)的目標，據萬(wàn)緯有關(guān)負責人表示，萬(wàn)緯將推動(dòng)綠色全覆蓋，確保所有新建冷庫均為綠色倉庫，并探索落地分布式光伏，推動(dòng)項目實(shí)現近“零碳”目標。
對于萬(wàn)緯所在的冷鏈物流這一賽道，有業(yè)內人士估算，國內冷鏈物流市場(chǎng)2022年規?；蜻_5000億元，未來(lái)預計還有1-2.5倍的增長(cháng)，包括萬(wàn)緯在內的行業(yè)玩家有著(zhù)巨大的發(fā)展空間。（陳白帆）
