“客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)量有較大幅度增加，居民購房意愿有所提升。”對于多地調整房地產(chǎn)調控政策的影響，一位民營(yíng)房企高管告訴記者。
近日，哈爾濱、福州、綿陽(yáng)、秦皇島、衢州、蘭州等多個(gè)城市相繼調整房地產(chǎn)調控政策，在首付比例、購房門(mén)檻等多方面進(jìn)行“松綁”。資本市場(chǎng)上，房地產(chǎn)板塊“應聲起跑”，走出一波“困境反轉”行情。
記者在采訪(fǎng)中發(fā)現，政策“松綁”已經(jīng)開(kāi)始起效，部門(mén)項目訪(fǎng)問(wèn)量有所增加，不少房企也趁勢采取措施，為客戶(hù)提供更加有針對性的產(chǎn)品。不過(guò)，由于目前出臺政策的大多是非熱點(diǎn)城市，受益較為明顯的大多是區域性房企。
房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)人士認為，政策起效需要一個(gè)周期，在“房住不炒”以及“三穩”的基調下，部分城市根據自身實(shí)際情況對樓市政策進(jìn)行優(yōu)化調整，房企也會(huì )因勢利導，針對不同的市場(chǎng)采取有效措施積極應對。
區域性房企或受益明顯
“國務(wù)院金融委專(zhuān)題會(huì )議之后，全國多個(gè)城市對當地的房地產(chǎn)政策進(jìn)行了優(yōu)化調整。從目前項目現場(chǎng)反饋的情況來(lái)看，客戶(hù)的來(lái)訪(fǎng)量有較大幅度增加，包括一些目前尚未調整政策的城市，老百姓購房的意愿也是有所提升的。”上述民營(yíng)房企高管向記者表示，購房者的信心在恢復，但對房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)的轉化，目前來(lái)看效果還不明顯。
該高管分析認為，房企3月銷(xiāo)售并未止跌回升可能存在兩方面原因：第一，疫情導致房企售樓處無(wú)法正常對外開(kāi)放，繼而對銷(xiāo)售產(chǎn)生了較大的影響;第二，相較于2020年上半年政策效應的快速釋放，這一輪政策出臺后的市場(chǎng)反應明顯要緩慢一些，應該與購房者對于當前部分房企出現流動(dòng)性困難的擔憂(yōu)有一定的關(guān)系。老百姓去售樓處看房子，但到真正買(mǎi)房還有一個(gè)糾結和決策的過(guò)程。
“現在我們的售樓處有一個(gè)很大的變化，會(huì )把境內外機構的投資評級直接掛出來(lái)。因為很多客戶(hù)上來(lái)會(huì )先問(wèn)企業(yè)是否存在流動(dòng)性問(wèn)題。銷(xiāo)售員現在也特別愿意轉發(fā)這類(lèi)信息，因為能夠給客戶(hù)帶來(lái)信心。”該高管說(shuō)。
“公司的鄭州項目已是尾盤(pán)階段，與新政出臺前并沒(méi)有太大的變化，倒是福州項目的客戶(hù)到訪(fǎng)量提高了。”另一家房企內部人士告訴記者，現在還沒(méi)有看到銷(xiāo)售明顯回暖的跡象，可能還需要時(shí)間。他表示，此前市場(chǎng)遇冷，企業(yè)早已使出渾身解數，把能用的措施都用起來(lái)。比如在鄭州，公司會(huì )使用一些線(xiàn)上線(xiàn)下的手段定向發(fā)掘客戶(hù)，也會(huì )通過(guò)折扣優(yōu)惠，或為客戶(hù)提供軟性服務(wù)如保養保修等，促進(jìn)銷(xiāo)售的提升。
“公司會(huì )根據不同市場(chǎng)以及新出臺政策的情況定一個(gè)原則性的方針，積極適應市場(chǎng)形勢，針對性研究具體的措施。比如有些地方首付款比例、限購、限售都有放寬，那公司就會(huì )安排剛需或改善型產(chǎn)品優(yōu)先入市，在營(yíng)銷(xiāo)的目標客戶(hù)群上會(huì )根據業(yè)主來(lái)進(jìn)行針對性營(yíng)銷(xiāo)，在后續的銷(xiāo)售環(huán)節也會(huì )根據不同物業(yè)的受眾群體在首付比例、優(yōu)惠比例啟動(dòng)有針對性的措施。”有房企高管說(shuō)。
該高管表示，從政策出臺到市場(chǎng)反應肯定會(huì )有一個(gè)周期，現在講效果還很難預判。從政策趨勢來(lái)看，理論上肯定能促進(jìn)企業(yè)銷(xiāo)售，加速公司資金回籠。部分城市樓市政策調整對于區域性房企會(huì )有比較直觀(guān)的作用，但對于全國性房企來(lái)說(shuō)，有政策松動(dòng)的城市還相對有限，對企業(yè)業(yè)績(jì)的提升目前還不太好判斷。
多地松綁樓市政策
4月7日，房地產(chǎn)板塊個(gè)股走勢分化。截至收盤(pán)，南山控股、中國武夷、新華聯(lián)等個(gè)股漲停，藍光發(fā)展、嘉凱城、中華企業(yè)等個(gè)股漲幅居前。與此同時(shí)，京投發(fā)展、廣宇集團、陽(yáng)光股份、沙河股份、深物業(yè)A、信達地產(chǎn)等個(gè)股則以跌停報收。
3月中旬以來(lái)，房地產(chǎn)股票領(lǐng)漲A股市場(chǎng)。這與針對房地產(chǎn)行業(yè)提出的一些新的表述有關(guān)系。
3月16日，國務(wù)院金融委召開(kāi)專(zhuān)題會(huì )議，研究當前經(jīng)濟形勢和資本市場(chǎng)問(wèn)題。會(huì )議指出，關(guān)于房地產(chǎn)，要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉型的配套措施。
此后，多個(gè)城市發(fā)文宣布調整房地產(chǎn)政策，最新的是甘肅省蘭州市。蘭州市印發(fā)的《蘭州市落實(shí)強省會(huì )戰略進(jìn)一步優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境若干措施(第1號)》明確提出降低個(gè)人購房門(mén)檻、加大住房公積金支持、松綁限購等措施。
中指研究院指數事業(yè)部市場(chǎng)研究總監陳文靜認為，蘭州此次調控政策的出臺，一方面落實(shí)中央支持合理住房需求的政策導向，另一方面因城施策，加大需求端力度調整，對潛在合理的剛需及改善需求釋放、平穩購房者置業(yè)預期等均有著(zhù)積極作用。
作為省會(huì )城市，蘭州將首套房最低首付款比例降至不低于20%，支持合理住房需求的力度著(zhù)實(shí)不小。根據諸葛找房數據研究中心統計，截至3月底，今年全國已有70余城調整房地產(chǎn)相關(guān)政策，調整方向涉及調整限購限售、降低首付比例、增加公積金貸款額度、下調房貸利率、發(fā)放購房補貼等多個(gè)方面。
據記者梳理，自3月初鄭州出臺19條樓市新政之后，哈爾濱、福州、衢州、秦皇島、綿陽(yáng)、蘭州等城市陸續優(yōu)化松綁了樓市調控政策，大連則擬全面放開(kāi)落戶(hù)條件。
有助市場(chǎng)盡快探底
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，當前出臺樓市松綁政策的主要是一些非熱點(diǎn)城市。非熱點(diǎn)城市購房需求的人口基礎不像一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市那么強勁，所以對于相關(guān)政策進(jìn)行調整也在情理之中。從政策效果來(lái)看，此次并不像2015年、2020年疫情后政策效果那么顯著(zhù)，主要是因為，一方面，行業(yè)內部分房企信用風(fēng)險爆發(fā)對供給端的沖擊導致購房者寧愿觀(guān)望也不愿意買(mǎi)房;另一方面，疫情導致購房者對于未來(lái)收入預期產(chǎn)生不確定性，放緩甚至擱置購房計劃。此外，金融體系對于風(fēng)險的關(guān)注度導致銀行對民營(yíng)房企的貸款有顧慮，因此不愿盲目將資金投向地產(chǎn)行業(yè)。
他表示，當前全國大多數城市二手房?jì)r(jià)格還在下跌，說(shuō)明行業(yè)風(fēng)險仍在釋放的過(guò)程中，只能等市場(chǎng)穩定之后，情況才會(huì )慢慢好起來(lái)。
上海易居研究院副院長(cháng)楊紅旭認為，近期多地樓市政策頻頻松綁，有其行業(yè)內部原因，也有行業(yè)外部因素。就行業(yè)內部原因來(lái)看，去年下半年以來(lái)全國樓市轉入明顯降溫的節奏，截至目前全國樓市市場(chǎng)底部還未出現，除北京、上海之外，國內大部分城市市場(chǎng)比較低迷，同時(shí)部分房企流動(dòng)性困難問(wèn)題還有待解決，需要政策來(lái)支持市場(chǎng)盡快穩住。從外部因素來(lái)看，部分地區疫情反復，股市表現總體偏弱等因素疊加導致穩增長(cháng)面臨一定的壓力。地方政府對于樓市調控政策優(yōu)化調整的節奏在加快，主要表現在松綁限購和限售，預計接下來(lái)部分城市和地區也會(huì )跟進(jìn)。
楊紅旭表示，政策放寬有利于市場(chǎng)盡快探底，但有些地區想要快速穩住市場(chǎng)還是有一定難度的，尤其是個(gè)別中小城市，即便出臺政策，其市場(chǎng)底部的出現可能要滯后幾個(gè)月甚至半年時(shí)間。（記者 張良 編輯 邵好）
