2022年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境不斷改善，土地市場(chǎng)也迎來(lái)集中供應期。目前，土地供應“兩集中”的22個(gè)重點(diǎn)城市中，北京、上海等10個(gè)城市已公布首批次集中供地，寧波和無(wú)錫開(kāi)啟了首批次供地“預申請”模式，北京、福州、合肥和青島4個(gè)城市完成了首批次出讓。
從目前情況來(lái)看，住宅用地供地節奏較去年首批次有所提前，優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，土拍規則進(jìn)一步優(yōu)化，下調了保障性租賃住房比例等。
首批次供地提前
跟去年相比，今年首批次土地供應明顯提前。北京在2022年1月7日便率先打響“首批次供地”第一槍。
中指研究院土地事業(yè)部分析師殷玉軒對《中國消費者報》記者表示，2021年土地供應“兩集中”(集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng))政策出臺，22城首批次供地主要集中在3、4月份。以北京為例，一方面北京土拍情況對市場(chǎng)存在風(fēng)向標作用，土地競拍熱度改善有利于提振市場(chǎng)信心;另一方面，北京今年或將采用四批次供地，首批次提前有利于合理安排供地計劃，避免市場(chǎng)供求大起大落，保障土地市場(chǎng)健康發(fā)展和平穩運行。
中指研究院調查數據顯示，目前已發(fā)布首批次供地的10個(gè)城市中，除北京和廈門(mén)外，其余8城地塊樓面價(jià)較2021年首批次供地均有所提升，有7個(gè)城市地價(jià)較去年三批次供地有所上漲。
殷玉軒認為，樓面價(jià)上漲，一方面跟各城市推出的主城區地塊規模占比提升、同一區域優(yōu)質(zhì)地塊規模有所增加有關(guān);另一方面，地塊類(lèi)型的變化(如租賃用地減少等)也對地價(jià)產(chǎn)生一定結構性帶動(dòng)。
值得一提的是，青島、武漢、廈門(mén)、重慶、濟南等已明確全年供地計劃由三批次改為四批次供地。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，“兩集中”供地批次的增多，可以減輕各批次供地壓力，合理匹配各批次供地規模，保障土地市場(chǎng)結構穩定性。同時(shí)，面對市場(chǎng)調整以及企業(yè)拿地意愿不高、拿地能力不足等情況，各地政府可以“因時(shí)制宜”調配全年供地計劃，有利于土地市場(chǎng)預期的穩定。
競拍規則化繁為簡(jiǎn)
剛剛落幕的合肥首批次供地再現火爆場(chǎng)景，19宗成交地塊中有15宗達到最高限價(jià)進(jìn)入競報高品質(zhì)住宅方案階段。
殷玉軒告訴記者，之所以會(huì )如此源于合肥政府的誠意。此次對參拍門(mén)檻和拿地成本均做出了調整，優(yōu)化了競價(jià)規則，采用達到中止價(jià)后進(jìn)入“競品質(zhì)”的競價(jià)政策，同時(shí)降低保障性住房配建比例、減少捆綁配建地塊的數量。在開(kāi)拍前幾天還對《高品質(zhì)建設內容和評分標準》進(jìn)行了調整，縮小中小房企在競品質(zhì)階段與頭部房企的差距。
除合肥外，目前公布首批次供地的10城對競拍規則化繁為簡(jiǎn)較為普遍，競拍規則更加注重市場(chǎng)穩定和公平。比如北京增加競現房銷(xiāo)售及搖號比重，搖號地塊占比由25%提升至61%;為避免以競配建、競自持等方式增加項目成本，武漢在去年第三批次供地的基礎上進(jìn)行了再精簡(jiǎn)和再優(yōu)化，統一采取地價(jià)“熔斷”后以“搖號”方式直接確定競得人;上海從“評標辦法”和“一次性報價(jià)”兩個(gè)方面進(jìn)行規則優(yōu)化，保證了土拍機制的公平性;廈門(mén)放寬了地塊的付款周期，一定程度上有利于緩解拿地企業(yè)的資金周轉壓力。
部分城市還放寬競買(mǎi)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，降低準入門(mén)檻和保證金比例。如武漢下調保證金比例，由最高50%下調至20%。有的城市通過(guò)調低保障房和安置房比例，調低最高地價(jià)、提升最高限價(jià)等，適當給予房企部分利潤空間，進(jìn)一步激發(fā)企業(yè)拿地意愿。如青島和成都取消配建“人才住房”要求、武漢和廈門(mén)取消配套“保障房建設”要求、北京含保障房建設地塊占比由33%下降至22%、福州安置型商品房地塊占比較去年三批次也略有下降。
記者觀(guān)察到，本輪土拍對住宅品質(zhì)的關(guān)注并沒(méi)有降低，部分城市提升了建設標準，由“競高標”向“定高標”轉變，“重品質(zhì)”更加深入。比如合肥住宅裝配率最低標準由30%提升至50%，青島黃島區智慧化基礎設施也從“舒適級”提升至“品質(zhì)級”，北京土拍規則由“競高標”向“定高標”轉移、定高標地塊比例由8%提升至50%。
嚴躍進(jìn)認為，隨著(zhù)國家不斷強化房子回歸“居住屬性”要求，預期未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將越來(lái)越注重品質(zhì)提升。
市場(chǎng)表現進(jìn)一步分化
目前，北京、福州、合肥和青島已先后完成首批次集中供地。除了重點(diǎn)22城外，施行“兩集中”供地的城市名單在不斷擴圍，徐州、西安、東莞已發(fā)布或完成首批次集中供地，晉江、南昌等城市也已發(fā)布土地推介手冊，預計接下來(lái)將有越來(lái)越多的城市通過(guò)“集中供地”形式進(jìn)行土地出讓。
從目前已完成出讓的土地市場(chǎng)熱度來(lái)看，城市分化明顯，與2021年三批次相比，北京、合肥市場(chǎng)表現相對較好，競價(jià)達上限地塊占比小幅提升，底價(jià)成交地塊占比和流拍撤牌率明顯下降。而福州市場(chǎng)熱度不及預期，底價(jià)成交地塊占比小幅提升，競價(jià)達上限地塊占比和流拍撤牌率基本保持不變。青島延續市場(chǎng)低溫態(tài)勢，但邊際有所改善，本批次無(wú)地塊達最高限價(jià)，但底價(jià)成交地塊占比較去年三批次下降17個(gè)百分點(diǎn)。
對于土地市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展態(tài)勢，殷玉軒表示，短期來(lái)看，尚未首批推地的城市或將繼續優(yōu)化土地結構和競拍規則，預計全年四批次供地的城市將繼續增加，土拍規則或將繼續從拿地門(mén)檻、競拍規則如搖號等方面進(jìn)行調整，在保證企業(yè)合理利潤的同時(shí)，有助于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展。與此同時(shí)，當前各地調控政策已進(jìn)入優(yōu)化調整通道，建議企業(yè)及早把握各地政策動(dòng)向，及時(shí)調整營(yíng)銷(xiāo)和投資策略，以便更好地跨越周期。（記者 孫蔚）
