3月9日，現代快報記者了解到，南京市人民政府日前發(fā)布了《南京市房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)新版《辦法》)，自2022年5月1日起施行，2004年舊版《辦法》同時(shí)廢止。新版《辦法》都有哪些要求和規定?記者了解到，提交虛假住房租賃登記備案材料最高可罰三萬(wàn)元。
一圖讀懂《南京市房屋租賃管理辦法》
房屋租賃行為
租賃行為
有下列情形之一的，屬于房屋租賃行為：
(一)房屋所有權人或者房屋使用權人將房屋交給他人經(jīng)營(yíng)，取得固定收益或者分成收入而不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的；
(二)將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；
(三)以其他方式變相出租、轉租房屋的。
注意：哪些房屋不能出租
(一)無(wú)房屋權屬證書(shū)或者其他房屋權屬材料的；
(二)共有房屋未依法取得其他共有人同意的；
(三)依法被查封的；
(四)經(jīng)鑒定屬于危險房屋不能繼續使用的；
(五)改變房屋用途，依法須經(jīng)批準而未批準的；
(六)法律、法規禁止出租的其他情形。
注意!以下空間禁止出租
廚房、衛生間、陽(yáng)臺、車(chē)庫和儲藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。
房源發(fā)布
房源發(fā)布需注明房源位置、用途、面積、圖片、價(jià)格等真實(shí)有效信息。房產(chǎn)部門(mén)對房源權屬信息提供核驗服務(wù)。
關(guān)于網(wǎng)上發(fā)布,同一房源在同一互聯(lián)網(wǎng)平臺應當只發(fā)布一次，以不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致。
注意!
已經(jīng)成交或者撤銷(xiāo)委托的房源，應當在五個(gè)工作日內及時(shí)撤銷(xiāo)房源信息。
從事轉租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)發(fā)布房源信息時(shí)，應當同時(shí)發(fā)布住房租賃資金監管賬戶(hù)信息。
合同備案
房屋租賃當事人應當在簽訂房屋租賃合同后三十日內，向房屋所在地房產(chǎn)部門(mén)或者其委托的鎮人民政府、街道辦事處申請辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：
(一)房屋權屬證書(shū)或者其他房屋權屬材料；
(二)房屋租賃合同；
(三)房屋租賃當事人身份證件等合法證明。
注意!
新版《辦法》增加了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構辦理租賃登記備案的內容；
住房租賃企業(yè)出租住房，應辦理房屋租賃登記備案。經(jīng)紀機構在合同訂立時(shí)可代為辦理。
服務(wù)監督
房產(chǎn)部門(mén)負責房屋租賃市場(chǎng)的日常監督管理。
公安機關(guān)負責房屋租賃活動(dòng)中的治安管理，開(kāi)展治安檢查，依法查處治安違法行為。
規劃和自然資源部門(mén)負責對違反城鄉規劃法律、法規建設的出租房屋出具規劃意見(jiàn)。
城市管理部門(mén)負責對違反城鄉規劃法律、法規建設的出租房屋依法進(jìn)行查處。實(shí)行街鎮綜合執法體制改革的，按照有關(guān)規定執行。
市場(chǎng)監管部門(mén)負責依法辦理相關(guān)市場(chǎng)主體登記，查處住房租賃企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀機構發(fā)布虛假廣告、哄抬租金等違法行為。
地方金融監管部門(mén)負責溝通協(xié)調金融機構加強住房租賃消費貸款管理。
罰則
提交虛假備案
材料法律責任
房屋租賃當事人、住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產(chǎn)部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，對個(gè)人處一百元以上五百元以下罰款，對單位處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
資金監管賬戶(hù)
法律責任
從事轉租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)未設立住房租賃資金監管賬戶(hù)，或者未按照規定歸集、使用監管賬戶(hù)資金的，由房產(chǎn)部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，由房產(chǎn)部門(mén)予以通報批評，可處以三萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款。
互聯(lián)網(wǎng)平臺
經(jīng)營(yíng)者責任
互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營(yíng)者未要求房源信息發(fā)布主體提供真實(shí)身份信息，或者對不提供真實(shí)身份信息的房源信息發(fā)布主體提供相關(guān)服務(wù)的，由網(wǎng)信部門(mén)按照網(wǎng)絡(luò )安全相關(guān)法律法規予以處罰。
規定四類(lèi)管理對象，新增“住房租賃企業(yè)”章節
國家高度重視住房租賃工作，近年來(lái)作出了一系列決策部署，要求加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉住房制度，但2004年的《辦法》已施行近20年，無(wú)法滿(mǎn)足住房租賃市場(chǎng)發(fā)展現實(shí)需求。為規范房屋租賃市場(chǎng)的監督管理，保障房屋租賃當事人合法權益，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，加快建立租購并舉住房制度，根據國家和省住房租賃試點(diǎn)工作要求及市政府2021年度政府規章立法計劃，結合南京實(shí)際，修訂形成新版《辦法》。
新版《辦法》的管理對象都有哪些?現代快報記者注意到，主要包括四類(lèi)，分別是出租人和承租人、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營(yíng)者。
新版《辦法》新增“住房租賃企業(yè)”章節，通過(guò)“經(jīng)營(yíng)規范”“住房租金貸款”“住房租賃資金監管”“禁止性規范”“主體登記”五項內容，對住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員提出相關(guān)規定，規范市場(chǎng)秩序?！掇k法》“住房租賃資金監管”部分，要求企業(yè)設立住房租賃資金監管賬戶(hù)，單次收取租金超過(guò)三個(gè)月的，或者單次收取押金超過(guò)一個(gè)月的，應當將收取的租金、押金納入住房租賃資金監管賬戶(hù)。
對于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構，新版《辦法》明確，房屋租賃當事人約定由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構代收代付租金的，應當通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在銀行開(kāi)設的客戶(hù)交易結算資金專(zhuān)用存款賬戶(hù)劃轉租金。要注意的是，不得未經(jīng)當事人同意，以當事人名義簽訂房屋租賃合同、不得賺取租金差價(jià)。
對于互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營(yíng)者，新版《辦法》明確提供房屋租賃信息發(fā)布服務(wù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營(yíng)者應當要求住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和發(fā)布十套(間)以上轉租房源信息的主體，提交真實(shí)的身份信息。屬于國家規定禁止發(fā)布房源信息的主體，不得發(fā)布房源信息。
六類(lèi)房屋不能出租，車(chē)庫、儲藏室不得出租用于居住
哪些行為屬于房屋租賃行為?現代快報記者注意到，房屋所有權人或者房屋使用權人將房屋交給他人經(jīng)營(yíng)，取得固定收益或者分成收入而不承擔經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的；將房屋分割提供給他人使用，收取租金的；以其他方式變相出租、轉租房屋的屬于房屋租賃行為。提供按日或者按小時(shí)住宿服務(wù)的公寓房、日租房的監督管理活動(dòng)，按照有關(guān)規定執行。
租客和房東也要多留心，有些房屋是不能出租的。
辦法第九條列出了六類(lèi)房屋。(一)無(wú)房屋權屬證書(shū)或者其他房屋權屬材料的；(二)共有房屋未依法取得其他共有人同意的；(三)依法被查封的；(四)經(jīng)鑒定屬于危險房屋不能繼續使用的；(五)改變房屋用途，依法須經(jīng)批準而未批準的；(六)法律、法規禁止出租的其他情形。新版《辦法》還明確，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、車(chē)庫和儲藏室等非居住用途的空間，不得出租用于居住。
本市行政區域內國有土地上房屋租賃及其監督管理，適用本辦法。集體土地上依法建造房屋的租賃活動(dòng)及其監督管理，可以參照本辦法執行。公共租賃住房等保障性住房、實(shí)行政府定價(jià)。公有房屋的租賃活動(dòng)及其監督管理，按照有關(guān)規定執行。
房源發(fā)布應真實(shí)有效，不同渠道發(fā)布的房源信息一致
“租房族”最苦惱的事莫過(guò)于在網(wǎng)上經(jīng)過(guò)層層篩選，終于找到一間心儀的房，但是去實(shí)地看房后發(fā)現，與發(fā)布的房源不一樣。
針對房源發(fā)布，新版《辦法》也作出明確規定。比如發(fā)布出租房屋的房源信息，應當注明房源位置、用途、面積、圖片、價(jià)格等真實(shí)有效信息。房產(chǎn)部門(mén)應當對房源權屬信息提供核驗服務(wù)。
住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的同一房源在同一互聯(lián)網(wǎng)平臺應當只發(fā)布一次，以不同渠道發(fā)布的房源信息應當一致。
租賃房屋已經(jīng)成交或者撤銷(xiāo)委托的，住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應當在五個(gè)工作日內及時(shí)撤銷(xiāo)房源信息。
住房租賃企業(yè)出租住房，應辦理房屋租賃登記備案
在合同備案方面，新版《辦法》明確，房屋租賃當事人應當在簽訂房屋租賃合同后三十日內，向房屋所在地房產(chǎn)部門(mén)或者其委托的鎮人民政府、街道辦事處申請辦理房屋租賃登記備案，并提交下列材料：(一)房屋權屬證書(shū)或者其他房屋權屬材料；(二)房屋租賃合同；(三)房屋租賃當事人身份證件等合法證明。房屋租賃合同變更或者解除的，房屋租賃當事人應當在三十日內向原備案機關(guān)申請辦理房屋租賃登記備案變更或者注銷(xiāo)手續。
記者注意到，新版《辦法》增加了住房租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構辦理租賃登記備案的內容：住房租賃企業(yè)出租住房，應辦理房屋租賃登記備案。經(jīng)紀機構在合同訂立時(shí)可代為辦理。
提交虛假住房租賃登記備案材料，最高可罰三萬(wàn)元
房屋租賃當事人、住房租賃企業(yè)或者房地產(chǎn)經(jīng)紀機構提交虛假住房租賃登記備案材料的，由房產(chǎn)部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，對個(gè)人處一百元以上五百元以下罰款，對單位處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。
從事轉租經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)未設立住房租賃資金監管賬戶(hù)，或者未按照規定歸集、使用監管賬戶(hù)資金的，由房產(chǎn)部門(mén)責令限期改正；逾期未改正的，由房產(chǎn)部門(mén)予以通報批評，可處以三萬(wàn)元以上十五萬(wàn)元以下罰款。
互聯(lián)網(wǎng)平臺經(jīng)營(yíng)者未要求房源信息發(fā)布主體提供真實(shí)身份信息，或者對不提供真實(shí)身份信息的房源信息發(fā)布主體提供有關(guān)服務(wù)的，由網(wǎng)信部門(mén)按照網(wǎng)絡(luò )安全有關(guān)法律法規予以處罰。（現代快報+記者 徐蘇寧）
