——上海靜安區營(yíng)商環(huán)境調查

　　一幢商務(wù)樓一年能貢獻多少稅收?101.4億元——這是上海恒隆廣場(chǎng)2021年交出的成績(jì)單。“百億樓”誕生在這里并不讓人意外，即便是新冠肺炎疫情期間，它依然“一鋪難求”。樓宇經(jīng)濟作為上海尤其是靜安區的一大特色,能量不容小覷。疫情之下，上海靜安區的樓宇經(jīng)濟為何能保持紅火?國內外一流企業(yè)為何紛至沓來(lái)?靜安區究竟做對了什么?

　　上海恒隆廣場(chǎng)，這家位于上海靜安區南京西路的商業(yè)商務(wù)綜合體，曾是浦西的“第一高樓”，也是滬上第一幢稅收“月億樓”，如今又成為上海市中心第一幢“百億樓”。

　　上海的樓宇經(jīng)濟始于靜安區，發(fā)端于南京西路，自上世紀90年代開(kāi)始，就成為上海帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的重要經(jīng)濟形態(tài)。如今，靜安區的頂級商務(wù)樓宇鱗次櫛比，到2021年末，年稅收“億元樓”超過(guò)80棟，月稅收“億元樓”超過(guò)10棟。

　　2021年以來(lái)，靜安區的高樓大廈里依然熱鬧，12家不同領(lǐng)域的跨國公司地區總部先后入駐，較“十三五”期間年均引進(jìn)總部企業(yè)數量翻了一番，全區累計引進(jìn)跨國公司地區總部已達100家……靜安區的樓宇經(jīng)濟為何能在新冠肺炎疫情沖擊下，依然紅紅火火?記者采訪(fǎng)發(fā)現可以從靜安區的營(yíng)商環(huán)境中尋找答案。

　　“百億樓”如何脫穎而出

　　“百億樓”誕生在恒隆廣場(chǎng)并不讓人意外。

　　作為上海能級最高的地標性高端商業(yè)商務(wù)樓宇，這里大牌云集，商場(chǎng)背后擁有兩幢約16萬(wàn)平方米的辦公樓。如今，恒隆廣場(chǎng)已成為上海單位面積產(chǎn)出最高的樓宇，即便是疫情期間依然“一鋪難求”。

　　“疫情并沒(méi)有阻擋我們發(fā)展的腳步，恒隆廣場(chǎng)的業(yè)績(jì)在全國甚至全球范圍內依然突出。”上海恒隆廣場(chǎng)總經(jīng)理張琳娜表示，2020年恒隆廣場(chǎng)實(shí)現銷(xiāo)售額增長(cháng)60%，租金收入上升20%;截至2021年上半年，商場(chǎng)部分租賃較上一年同期躍升56%，銷(xiāo)售額同比增長(cháng)101%，無(wú)論是對商業(yè)還是商務(wù)環(huán)境，租戶(hù)的滿(mǎn)意度都越來(lái)越高。

　　究其原因，恒隆廣場(chǎng)商業(yè)零售端的逆勢增長(cháng)與疫情蔓延、高端消費品回流國內市場(chǎng)有很大關(guān)系?？陀^(guān)上，疫情導致眾多高端線(xiàn)下消費回歸國內，也使得恒隆廣場(chǎng)成為“買(mǎi)全球”的絕佳平臺，眾多國際大牌看中恒隆廣場(chǎng)在國內高端消費中的行業(yè)地位與商業(yè)氛圍，紛紛在此開(kāi)辟新業(yè)務(wù)。2021年，一些國際大牌入駐、品牌形象店升級、旗艦店開(kāi)幕等，品牌進(jìn)一步擴容保證了充足的高端消費供給。

　　此外，恒隆廣場(chǎng)的消費質(zhì)量也顯著(zhù)提升。眾多大牌爭相把最好的商品帶到這里，首發(fā)、首秀、新品、限量發(fā)售形成強大的購物引力，讓恒隆廣場(chǎng)真正成為國內高端消費的一座高峰。

　　“其實(shí)，產(chǎn)品首發(fā)并非易事，涉及方方面面的問(wèn)題。以國際時(shí)裝大牌為例，其新品發(fā)布一方面取決于目標市場(chǎng)，另一方面跟當地的海關(guān)等各項營(yíng)商政策相關(guān)。”靜安區商務(wù)委副主任高能告訴記者，靜安區不斷優(yōu)化的營(yíng)商環(huán)境是恒隆廣場(chǎng)吸引大牌、新品的重要因素。比如，2021年，靜安區與上海海關(guān)簽訂了新一輪《合作備忘錄》，圍繞促進(jìn)靜安區涉外經(jīng)濟、提升貿易便利化程度開(kāi)展緊密合作，大大提升了商品的通關(guān)和上架速度。

　　“以前，進(jìn)口服裝通關(guān)時(shí)間較長(cháng)，上海海關(guān)進(jìn)一步優(yōu)化了進(jìn)口服裝檢驗工作，靜安區積極響應，向海關(guān)推薦優(yōu)質(zhì)企業(yè)。優(yōu)化后，企業(yè)可以在服裝入境前將所用面料進(jìn)行檢測。在成衣入境取樣檢測時(shí)，海關(guān)對企業(yè)提供的檢測報告予以評估并執行是否采信。這種模式節省了檢測時(shí)間，加快了放行速度，整體通關(guān)時(shí)效壓縮50%以上;同時(shí)，由于避免了破壞性檢測，企業(yè)可完整取回被抽樣的服裝，節約了企業(yè)成本。”高能說(shuō)，靜安區已有20多家企業(yè)享受該政策，很大一部分是恒隆廣場(chǎng)里的知名品牌，這讓很多外資有了進(jìn)一步擴大投資的動(dòng)力。

　　事實(shí)上，回顧歷史不難發(fā)現，恒隆廣場(chǎng)可以說(shuō)是靜安區優(yōu)化營(yíng)商服務(wù)最早的受益者之一。早在2004年引進(jìn)路威酩軒集團時(shí)，由于外資企業(yè)沒(méi)有國內獨資零售資格，無(wú)法開(kāi)設零售店，恒隆廣場(chǎng)就積極與各級相關(guān)部門(mén)溝通，幫助該集團解決了問(wèn)題，并開(kāi)創(chuàng )了先河，使得上海的外商企業(yè)逐步擁有獨資經(jīng)營(yíng)零售店的資格。

　　正如靜安區委書(shū)記于勇所說(shuō)，來(lái)到靜安區的企業(yè)不論地域、大小，都會(huì )得到高品質(zhì)的企業(yè)服務(wù)。企業(yè)遇到的困難有的涉及街道、區級層面，有的甚至要到市級乃至國家級層面，但不管困難多大，只要能幫助企業(yè)實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展，政府部門(mén)就會(huì )努力為企業(yè)排憂(yōu)解難。

　　外資為何偏愛(ài)南京西路

　　恒隆廣場(chǎng)的所在地南京西路，位于上海市中心，也是上海樓宇經(jīng)濟的策源地。經(jīng)過(guò)20多年的綜合開(kāi)發(fā)，南京西路商圈已成為引領(lǐng)上海乃至國際消費潮流的地標性商圈。如今，這里聚集了商貿服務(wù)、金融服務(wù)、文化創(chuàng )意、數據智能、生命健康等多種產(chǎn)業(yè)，2000多個(gè)國內外知名品牌匯聚于此，上海74%的離境退稅交易發(fā)生在這里，日均客流量達38萬(wàn)人，一個(gè)商圈就貢獻了靜安區43%的稅收……

　　“隨著(zhù)商圈的軟硬件環(huán)境不斷提升，原本就寸土寸金的南京西路租金水平也一路水漲船高。即便如此，這里的外資集聚效應卻越發(fā)凸顯，企業(yè)看中的就是這里得天獨厚的商務(wù)環(huán)境。”高能表示，南京西路的開(kāi)發(fā)建設一直以來(lái)都在為引進(jìn)外資創(chuàng )造良好條件。

　　開(kāi)發(fā)初期，南京西路的目標就不是“小打小鬧”。其沿線(xiàn)規劃了“國際商務(wù)港”樓宇集群，利用土地批租模式進(jìn)行全球招商、成片化規模改造，將核心商業(yè)地塊交給國際知名開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)利用，并與開(kāi)發(fā)商約定長(cháng)期持有物業(yè)并且經(jīng)營(yíng)，與地區經(jīng)濟發(fā)展利益深度綁定。這樣一來(lái)，也推動(dòng)開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗充分運用在項目上。

　　“開(kāi)發(fā)商利用自己的渠道能力和國際資源招商，引進(jìn)國際品牌，形成聚集效應，并且自己運營(yíng)管理，而政府的角色就是引導和服務(wù)。”高能說(shuō)，靜安區強調對外開(kāi)放，不僅是在外資引進(jìn)上開(kāi)放，更是在服務(wù)方面開(kāi)放，不會(huì )搞區別對待，更不會(huì )對外資“一引了之”。針對外企人員在滬的衣食住行、子女就學(xué)等關(guān)鍵問(wèn)題，相關(guān)部門(mén)更是通過(guò)主動(dòng)服務(wù)解決企業(yè)的后顧之憂(yōu)。正因如此，外向型經(jīng)濟在此繁榮，總部經(jīng)濟在這扎根。

　　吸引外資發(fā)展總部經(jīng)濟是邁向價(jià)值鏈高端的一條捷徑，其對人才、資金、技術(shù)等要素具備強大的吸引力，更能集聚產(chǎn)業(yè)上下游形成強磁場(chǎng)。最明顯的例子就是恒隆廣場(chǎng)，由于它的到來(lái)，一大批國際商貿企業(yè)以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)企業(yè)紛紛入駐，“上下樓”由此變成了“上下游”，鄰居也變成了生意伙伴。

　　對此，中國區總部設在恒隆廣場(chǎng)的畢馬威會(huì )計師事務(wù)所深有體會(huì )。“南京西路商圈對我們服務(wù)咨詢(xún)企業(yè)而言，構建了一個(gè)便捷的產(chǎn)業(yè)互動(dòng)圈。很多客戶(hù)就在同一棟樓里，很多外資機構總部就在商圈內，在這里落戶(hù)更有利于我們拓展業(yè)務(wù)。”畢馬威會(huì )計師事務(wù)所合伙人劉明從事?tīng)I商環(huán)境咨詢(xún)多年，他認為南京西路是目前中國街區商貿形態(tài)發(fā)展的標桿，這里提供的沉浸式體驗獨具魅力。

　　劉明以南京西路的“后街經(jīng)濟”舉例，南京西路周邊有11條后街，與其主街空間連為一體，功能互為補充，餐飲店、咖啡店、商店等十分豐富，酒吧、演藝場(chǎng)所應有盡有，主街商業(yè)繁榮，后街則充滿(mǎn)煙火氣，體現著(zhù)街區的溫度。

　　“無(wú)論是商務(wù)洽談、辦公，還是消費，我們都可以在15分鐘步行可及的范圍內觸達多種業(yè)態(tài)。放眼全國，南京西路商圈的生活和商務(wù)服務(wù)配套支撐都名列前茅。”劉明表示，從營(yíng)商環(huán)境角度看，企業(yè)在無(wú)感知的情況下享受到了這里的政務(wù)、商貿、生活等多種服務(wù)。街道把功夫下在了背地里，讓身處其中的企業(yè)沒(méi)有規則的束縛感，營(yíng)造出一種具有高級感的營(yíng)商環(huán)境形態(tài)。

　　此外，恒隆廣場(chǎng)的營(yíng)商環(huán)境還構建在多種服務(wù)形式之上。南京西路街道黨工委書(shū)記周惠珍告訴記者，南京西路街道黨工委建立的樓宇聯(lián)合黨委和樓宇黨群服務(wù)站，就匯聚了“樓小二”企業(yè)服務(wù)、樓宇綜合治理、公共法律服務(wù)等多項功能，成為服務(wù)企業(yè)的多功能陣地。“通過(guò)新的樓宇黨建模式，我們精心打造了體現‘人民情懷’的軟環(huán)境，讓各方都能切實(shí)感受街道的溫度，都能擁有歸屬認同。”

　　營(yíng)商服務(wù)怎樣做實(shí)做細

　　前不久，蓓安美(上海)化妝品有限公司總經(jīng)理福地智也參加了南京西路街道召開(kāi)的優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境服務(wù)品牌推介活動(dòng)，作為新入駐企業(yè)代表與街道簽訂了企業(yè)服務(wù)協(xié)議書(shū)，這也意味著(zhù)街道的企業(yè)聯(lián)絡(luò )專(zhuān)員將更加精準地服務(wù)轄區企業(yè)。

　　“作為日企，初來(lái)乍到就能和街道以及區級政府進(jìn)行互動(dòng)，這是來(lái)滬前不敢想象的。”福地智也表示，南京西路在日本化妝品業(yè)界是時(shí)尚潮流的象征，因此他執意將公司落戶(hù)在這里。不過(guò)，來(lái)之前對于未知的營(yíng)商環(huán)境他心里也沒(méi)底，沒(méi)想到落戶(hù)這里成了他做出的“最好決定”。“街道對企業(yè)的幫助非常多，從落戶(hù)辦照到經(jīng)營(yíng)中的各種問(wèn)題咨詢(xún)，都有聯(lián)絡(luò )專(zhuān)員對接，區級層面甚至牽線(xiàn)搭橋，讓我們成為第四屆進(jìn)博會(huì )的參展商。”福地智也十分感謝當地政府搭建的各種平臺，這對快消品企業(yè)迅速立足中國市場(chǎng)起到了很大的助力作用。

　　溝通“零距離”、辦事“零跑腿”、服務(wù)“零差評”，靜安區的“樓小二”企業(yè)聯(lián)絡(luò )員隊伍建立起快速反應機制，真正做到了協(xié)調反饋“不過(guò)夜”、問(wèn)題回應率100%，為企業(yè)提供全方位服務(wù)。

　　“如今，‘樓小二’已覆蓋了轄區街道內的所有樓宇，街道的企業(yè)聯(lián)絡(luò )專(zhuān)員與樓宇黨群服務(wù)中心的工作人員組成團隊定期對企業(yè)走訪(fǎng)。”南京西路街道經(jīng)濟發(fā)展服務(wù)中心專(zhuān)員嚴佳瑾就是這樣一名“樓小二”，最近她幫助一家餐飲企業(yè)牽線(xiàn)搭橋解決了問(wèn)題。前些日子，這家餐館通過(guò)物業(yè)找到“樓小二”反映裝修問(wèn)題，收到問(wèn)題當天，嚴佳瑾便和幾個(gè)專(zhuān)員一起成立小組，走訪(fǎng)門(mén)店，并與負責人溝通想法，第二天就精準牽線(xiàn)街道城市運行管理中心提出解決問(wèn)題的可行性方案，幫助經(jīng)營(yíng)者及時(shí)掌握裝修規范及流程，為業(yè)主節省了大量時(shí)間成本和試錯成本。

　　嚴佳瑾告訴記者，靜安區正在完善企業(yè)服務(wù)的三級網(wǎng)絡(luò )工作機制，對5400余家重點(diǎn)企業(yè)實(shí)行對口服務(wù)。同時(shí)，稅收規模達30萬(wàn)元以上企業(yè)必訪(fǎng)、外區辦公企業(yè)必訪(fǎng)、辦公場(chǎng)地租賃1年內到期企業(yè)必訪(fǎng)、辦公場(chǎng)地變更企業(yè)必訪(fǎng)、安商穩商預警企業(yè)必訪(fǎng)，這“5個(gè)必訪(fǎng)”也成為防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、提升企業(yè)滿(mǎn)意度的有效舉措。

　　此外，服務(wù)企業(yè)也不能少了法治引領(lǐng)。全國首家商務(wù)樓宇中的公共法律服務(wù)工作站已經(jīng)在恒隆廣場(chǎng)成立了兩年，真正成了白領(lǐng)身邊的“法律服務(wù)便利店”。“目前，恒隆廣場(chǎng)及東方海外大廈兩家工作站已經(jīng)開(kāi)展法律服務(wù)累計280個(gè)小時(shí)，接待咨詢(xún)407人次。”商務(wù)樓宇公共法律服務(wù)工作站總站長(cháng)姜濤介紹，工作站定期安排律師提供法律咨詢(xún)服務(wù)，為企業(yè)和白領(lǐng)的法律問(wèn)題答疑解惑，并開(kāi)展了“企業(yè)商業(yè)秘密保護”“企業(yè)合規管理培訓”等一系列深受企業(yè)歡迎的法治公益講座。姜濤表示，法治是最好的營(yíng)商環(huán)境，讓法治理念深入商務(wù)樓宇，在營(yíng)商環(huán)境建設中發(fā)揮好法治的引領(lǐng)和規范作用，將使市場(chǎng)的創(chuàng )新創(chuàng )業(yè)動(dòng)力更加強勁。