2018年，頭部房企萬(wàn)科提出“活下去”的口號，還被認為是好學(xué)生的杞人憂(yōu)天。卻沒(méi)想到，謹慎派的“一家之言”，竟成為了全行業(yè)的“集體焦慮”。
逾8成典型房企未完成全年目標的2021，“活下去”成為了房地產(chǎn)行業(yè)的主要命題。
目標落空，頭部房企紛紛折戟
房地產(chǎn)數據平臺克而瑞發(fā)布的數據顯示，2021年百強房企目標完成率遠不及歷史同期，披露年度業(yè)績(jì)目標的規模房企中，逾8成未完成目標。
這一年，從土地端的集中供地、融資端的三道紅線(xiàn)，到房貸端的大舉收緊，調控裹挾著(zhù)行業(yè)蹣跚前行。對于房企而言，銷(xiāo)售困難、回款困難、利潤下滑，乃至債務(wù)違約、資金鏈斷裂、裁員降薪，都成為了壓在駱駝身上的一根根稻草。
據中指研究院統計，從公布銷(xiāo)售目標的32家典型房地產(chǎn)企業(yè)看，恒大以?xún)H61.5%的完成率墊底。風(fēng)雨飄搖之前，恒大在2020年還交出了以108.3%超額完成目標的成績(jì)單。首創(chuàng )置業(yè)排名倒數第二，僅完成800億元目標的68.3%。
全年銷(xiāo)售額三甲的龍頭房企碧桂園、萬(wàn)科和融創(chuàng )的表現也不甚理想，目標完成率分別是88.9%、78.5%和93.4%，均未達標，且在32家房企中處于中后部位置。
圖片來(lái)源：中指研究院
連續多年未披露銷(xiāo)售目標的萬(wàn)科，在2021年罕見(jiàn)立下7900億元的flag。這一數字較其2020年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)超出12%，但最終僅完成78.5%，直接將尚未在7000億+陣營(yíng)站穩腳跟的萬(wàn)科再度拉回6000億行列。
11月，網(wǎng)上流傳一份萬(wàn)科內部的倡議書(shū)，曾高喊“活下去”的萬(wàn)科再度倡議“節衣縮食”，打造“戰時(shí)氛圍”。
但這次，萬(wàn)科不再是“一個(gè)人”了。12月，旭輝控股集團CEO、執行董事林峰也發(fā)文表示：“地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入青銅時(shí)代，是一個(gè)冰河期與寒武紀，要做好漫長(cháng)冬天的準備。”
腰部走強，中小房企殺入修羅場(chǎng)
大批企業(yè)“重回青銅”令人唏噓，也讓完成銷(xiāo)售目標的房企更加引人關(guān)注。
32家房企中，僅有6家房企完成銷(xiāo)售目標，分別是綠城中國、濱江集團、越秀地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、正榮集團和華潤置地，都是體量較大的腰部房企。其中，綠城中國、濱江集團與大發(fā)地產(chǎn)更是“提前交卷”，于11月份便完成全年目標。
公告顯示，2021年綠城實(shí)現銷(xiāo)售額超3509億元，同比增長(cháng)約21%。濱江集團2021全年累計銷(xiāo)售金額1691億元，同比增長(cháng)24%，二者目標完成率分別達113.2%和112.8%。
這兩位表現亮眼的“優(yōu)等生”，最大的共同點(diǎn)便是都屬于浙系房企。從二者2021年的項目來(lái)看不難發(fā)現，以杭州為重點(diǎn)的布局策略是兩家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)逆勢上揚的關(guān)鍵。
熱火朝天的杭州樓市在這一年依然走出了獨立行情：新房成交量近19萬(wàn)套，創(chuàng )近5年新高;全年銷(xiāo)售額超6200億元，一舉刷新了2020年4500億元的記錄。
大發(fā)地產(chǎn)則是完成銷(xiāo)售目標的房企中唯一目標未過(guò)千億的。未進(jìn)入“千億俱樂(lè )部”的剩下5家房企分別為弘陽(yáng)地產(chǎn)、銀城國際、花樣年、當代置業(yè)、首創(chuàng )置業(yè)。這5個(gè)“難兄難弟”不僅目標完成率未達到行業(yè)均值，還包含2家暴雷企業(yè)，即花樣年和當代置業(yè)。
規模與資金、盈利與負債，似乎已成為中小房企頭上的緊箍咒。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對此表示，研究后疫情時(shí)代下的市場(chǎng)新機會(huì )，是中小房企謀求生存的重要邏輯。
進(jìn)入負增長(cháng)時(shí)代，房企還能做什么?
以上種種無(wú)不證明著(zhù)，房地產(chǎn)行業(yè)正在面臨大洗牌。曾經(jīng)“碧萬(wàn)恒”三強格局隨著(zhù)融創(chuàng )的加入和恒大的掉隊被打破，三強的門(mén)檻也在逐步降低。
中指研究院數據顯示，2021年碧桂園、萬(wàn)科、融創(chuàng )分別以累計銷(xiāo)售7588.2億元、6203億元和5976億元位列前三，合計19767億元。相比2020年碧桂園、恒大、萬(wàn)科銷(xiāo)售分別達到7888.1億元、7038億元和7011億元，縮水明顯。
“領(lǐng)頭羊”的乏力也讓行業(yè)大盤(pán)的變天成為意料之中。
據克而瑞發(fā)布于12月31日的年度銷(xiāo)售排行榜，以操盤(pán)口徑統計，百強房企2021年全年銷(xiāo)售額總計11.08萬(wàn)億元，同比降低3.5%。百強房企權益口徑2021年合計銷(xiāo)售8.88萬(wàn)億元，同比負增長(cháng)6%。
房地產(chǎn)業(yè)上一次出現明顯下行走勢，還要回溯到2008年。易居企業(yè)集團CEO丁祖昱認為，房地產(chǎn)行業(yè)已告別“白金時(shí)代”，進(jìn)入“零增長(cháng)時(shí)代”。
好在監管層并沒(méi)有對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入不利局面視而不見(jiàn)，自2021年9月以來(lái)屢屢釋放糾偏信號。從中央經(jīng)濟工作會(huì )議均提出的“更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求”“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)”，到官方重提“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”，無(wú)疑是給心灰意冷的行業(yè)注入強心劑。
這也使得往年是樓市傳統冬歇期的歲末年初，依然有多地從放松預售資金監管、人才購房補貼、出臺“限跌令”等方面出手不斷，各大開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)推貨動(dòng)作頻頻。
仿佛都在昭示著(zhù)，2022年的樓市依然不會(huì )平凡。(完)(左宇坤)
