近年來(lái)，隨著(zhù)鄉村經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多農村自建房改擴建后用作飯店、旅店、超市等經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，這些自建房往往缺乏專(zhuān)業(yè)設計，施工不規范，安全隱患突出。
哪些房屋屬于自建房?自建房有沒(méi)有產(chǎn)權?建設自建房應當履行哪些的手續?在使用用途上又有哪些限制?本期【你問(wèn)我答】，將由北京市昌平區人民法院楊杰法官為我們講解與自建房相關(guān)的法律問(wèn)題。
問(wèn)：什么是“自建房”?其是否具有合法的產(chǎn)權?
答：嚴格地講，“自建房”并不是一個(gè)法律概念，實(shí)踐中是指擁有土地使用權的單位或個(gè)人，為滿(mǎn)足自己的生產(chǎn)生活需要，自己組織并通過(guò)雇傭他人施工而建造的房屋和建筑，具備自建、自住、自管特征，一般可以分為居民自建房和農民自建房。
自建房是否能夠擁有合法的產(chǎn)權，要看其是否履行了規劃和審批手續，對于未取得規劃和審批手續建設的房屋，應屬于違法建設。
問(wèn)：自建房應當履行何種的規劃審批手續，需要提交什么材料?
答：按照我國城鄉規劃法規定，在城市、鎮規劃區內進(jìn)行建筑物、構筑物建設的，建設單位或者個(gè)人應當向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)或者省、自治區、直轄市人民政府確定的鎮人民政府申請辦理建設工程規劃許可證。申請辦理建設工程規劃許可證，應當提交使用土地的有關(guān)證明文件、建設工程設計方案等材料;在鄉、村莊規劃區內使用原有宅基地進(jìn)行農村村民住宅建設的規劃管理辦法，由省、自治區、直轄市制定，需申請并取得《鄉村建設規劃許可證》。建設單位或者個(gè)人在取得鄉村建設規劃許可證后，方可辦理用地審批手續。
問(wèn)：自建房在建設過(guò)程中應當注意哪些問(wèn)題?
答：依照我國土地管理法、城鄉規劃法、建筑法及《關(guān)于加強村鎮建設工程質(zhì)量安全管理的若干意見(jiàn)》的規定，自建房有以下幾個(gè)問(wèn)題需要注意：
農民自建房不準修建高層房屋?？山ㄔO層數由各地根據情況自行規定，一般不允許建三層以上房屋。以北京為例，目前只允許建二層及二層以下的房屋。
建設高層房屋的住宅承建方需要具有相應建筑從業(yè)資質(zhì)。“自建低層住宅”是指兩層(含兩層)以下住宅，農民自建兩層(含兩層以下)的住宅承建方可不需要建筑從業(yè)資質(zhì)。而三層(含)以上的住宅，承建方必須具備相應的建筑從業(yè)資質(zhì)。同時(shí)，還要注意以下幾點(diǎn)：
不準未批先建。建房前，應先由建筑公司或專(zhuān)業(yè)施工團隊出具施工圖紙，并向所屬政府遞交申請，經(jīng)過(guò)審批后才可以動(dòng)工，不得邊批邊建。
不準超面積標準建造。在城市、鎮規劃區內建房的，應當嚴格按照審批面積建房。對于農村自建房，實(shí)行“一戶(hù)一宅”原則，各地農房宅基地占地面積一般由地方土地管理法規作出規定。
不得少批多建。不得超出審批的范圍占地建設住宅，否則將被相關(guān)行政機關(guān)按照《土地管理法》的規定認定為違法建設，若不自行拆除將會(huì )被強制拆除。
不準隨意翻修翻建房屋。翻修翻建舊房、危房時(shí)，需要向城鄉規劃主管部門(mén)或者村委會(huì )遞交申請，審批通過(guò)并獲得建設工程規劃許可證或鄉村建設規劃許可證后才可以動(dòng)工。
不得違反國家有關(guān)工程建設標準，不得違反相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照。
問(wèn)：自建房的使用用途有哪些限制?
答：民法典第二百七十九條規定，業(yè)主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。土地管理法也明確規定，國家實(shí)行土地用途管制制度。使用土地的單位和個(gè)人必須嚴格按照土地利用總體規劃確定的用途使用土地。所以自建房?jì)H僅是房屋自建，依然不準擅自改變用途。比如在宅基地上自建的房屋，其設置的目的是保障農村集體經(jīng)濟組織成員基本居住需要，僅限于建造個(gè)人住宅，不允許以建自建房的方式改變用途，比如在宅基地上建設工廠(chǎng)、“小產(chǎn)權房”或經(jīng)營(yíng)性用房。
問(wèn)：非本村村民可以購買(mǎi)宅基地上建設的自建房嗎?
答：宅基地是法律為了保護本村村民基本的居住條件而設定，非本村村民不得購買(mǎi)宅基地用于建造房屋，這是法律嚴格禁止的，除非其依法將戶(hù)口遷入該村，并取得了該村集體經(jīng)濟組織成員資格。
問(wèn)：由于違規對宅基地上的自建房進(jìn)行翻建擴建，導致鄰居房屋產(chǎn)生安全隱患，應該如何維權?
答：此種情況屬于相鄰關(guān)系糾紛。民法典第二百九十五條規定，不動(dòng)產(chǎn)權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線(xiàn)以及安裝設備等，不得危及相鄰不動(dòng)產(chǎn)的安全。如果協(xié)商不成，可以向法院提起訴訟，由法院進(jìn)行啟動(dòng)司法鑒定程序，對損害的成因和損失的金額進(jìn)行鑒定后依法判決。
