北京住房租賃條例公開(kāi)征求意見(jiàn) 擬立法落實(shí)“房住不炒” 住房租金上漲過(guò)快 可調控!
住有所居，是每個(gè)人的安居夢(mèng)。如何讓市民租得安心、住得舒心?北京在落實(shí)“房住不炒”、立法規范住房租賃市場(chǎng)發(fā)展上又邁出堅實(shí)一步。
今天，由市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，即日起至9月23日面向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)稿共6章81條，對長(cháng)租公寓監管、租金貸、網(wǎng)絡(luò )房源發(fā)布、群租房等熱點(diǎn)問(wèn)題予以規范。其中特別提出，當租金快速上漲時(shí)，主管部門(mén)可以采取措施調控住房租賃市場(chǎng)。這也是繼住建部公開(kāi)住房租賃條例后，首部公開(kāi)的地方版住房租賃條例。
租購同權
將建住房租賃
管理服務(wù)平臺
明晰房東與租客的權與責，是穩定租賃關(guān)系的前提。征求意見(jiàn)稿著(zhù)力規范出租行為，保障租購同權。
根據規定，租賃住房應當依法訂立住房租賃合同，且訂立住房租賃合同前，出租人應當向承租人出示身份證明、不動(dòng)產(chǎn)權證或其他證明不動(dòng)產(chǎn)權利歸屬的合法憑證，配合承租人實(shí)地查看房屋，告知房屋裝修完成時(shí)間。但屬于這四種情況的住房不得出租用于居?。簩儆谶`法建設的;經(jīng)鑒定為危房的;室內裝修空氣質(zhì)量不符合有關(guān)標準規范的;法律、法規、規章規定的其他情形。
記者注意到，室內裝修空氣質(zhì)量不達標首度被明確列入禁止出租之列。此前，自如的甲醛房事件曾在全國多地引發(fā)關(guān)注。據了解，按照“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”的原則，若證實(shí)經(jīng)紀機構確將室內裝修空氣質(zhì)量不達標的住房對外出租的，將被處1萬(wàn)元以上5萬(wàn)元以下罰款。
押一付一、押一付三、押二付三……租金和押金的收取方式在經(jīng)紀機構之間并不一致。征求意見(jiàn)稿統一規定，合同期限內出租人不得單方面提高租金，提倡出租人按月收取租金;租賃雙方當事人在住房租賃合同中約定收取押金的，押金數額一般不超過(guò)1個(gè)月租金。
同時(shí)，本市將建立住房租賃管理服務(wù)平臺，出租人應當通過(guò)住房租賃管理服務(wù)平臺網(wǎng)簽住房租賃合同，同步完成住房租賃登記備案和出租登記。承租人可以憑備案的租賃合同按照規定申領(lǐng)居住證，并作為依法申請辦理積分落戶(hù)、子女義務(wù)教育入學(xué)、公積金提取等公共服務(wù)事項的憑證。
“全市統一的住房租賃管理服務(wù)平臺，相當于給租賃市場(chǎng)提供了一項公共基礎設施，出租人不用‘一事兩跑’，也不用擔心個(gè)人信息保存在企業(yè)的安全性。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥表示，按照相關(guān)規定，出租房屋需要向屬地住建房管部門(mén)辦理登記備案，向公安部門(mén)辦理出租登記。通過(guò)科技手段建立起的平臺，可以提供合同網(wǎng)簽、信息查詢(xún)、信息核驗、登記備案等服務(wù)，讓信息多跑路，群眾少跑腿。
嚴管長(cháng)租
單次租金超3個(gè)月
將納入監管
蛋殼、友客、巢客……去年以來(lái)頻現的長(cháng)租公寓“暴雷”現象，讓全社會(huì )認識到需要將這一新業(yè)態(tài)納入監管之中，以良法善治保障其健康發(fā)展。征求意見(jiàn)稿對長(cháng)租公寓予以全面規范，讓制度“長(cháng)出牙齒”。
首先是準入有門(mén)檻。征求意見(jiàn)稿提出，從事住房租賃經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，不僅應當依法辦理市場(chǎng)主體登記，取得營(yíng)業(yè)執照，其名稱(chēng)和經(jīng)營(yíng)范圍均應當包含“住房租賃”相關(guān)字樣，同時(shí)需具備相應的資金、專(zhuān)業(yè)人員和管理能力，與從業(yè)人員簽訂勞動(dòng)合同，并經(jīng)所在區住房城鄉建設主管部門(mén)備案。
其次是資金有監管。租金方面，住房租賃企業(yè)向承租人單次收取租金的數額一般不得超過(guò)3個(gè)月租金總和;超過(guò)的，收取的租金應當納入監管。押金方面，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金數額不得超過(guò)1個(gè)月租金，并按規定通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管。同時(shí)，住房租賃合同期滿(mǎn)或解除，除抵扣租金、違約金及其他費用外，住房租賃企業(yè)應自承租人返還住房后3個(gè)工作日內向承租人退還押金和剩余租金。
第三是貸款有限定。征求意見(jiàn)稿提出，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、誘導、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款，不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。而金融機構在發(fā)放租金貸款時(shí)，應當以備案的住房租賃合同為依據，貸款額度不得高于住房租賃合同金額，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應與借款人支付租金的頻率匹配，租金貸款只能劃入借款人賬戶(hù)。
第四是違規有處罰。按照規定，住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得有哄抬租金、捆綁消費等擾亂市場(chǎng)秩序的行為;不得渲染、炒作住房租賃市場(chǎng)趨勢、價(jià)格;不得未按出租人書(shū)面委托價(jià)格對外發(fā)布、展示、推廣房源信息等。若出現違規行為，將按照情節輕重給予處罰。
“長(cháng)租公寓在資本驅動(dòng)下出現的亂象，嚴重損害了租賃當事人的權益，此次征求意見(jiàn)稿也體現了嚴管的特點(diǎn)。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說(shuō)。
規范網(wǎng)絡(luò )
平臺需及時(shí)
刪除虛假信息
近年來(lái)，隨著(zhù)數字化技術(shù)的發(fā)展，經(jīng)紀機構將線(xiàn)上平臺作為房源展示的主平臺，由此出現的互聯(lián)網(wǎng)信息違規發(fā)布等亂象，也多次被主管部門(mén)整頓治理。此次的征求意見(jiàn)稿，將互聯(lián)網(wǎng)平臺的監管納入地方性法規。
根據規定，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺應當依法對申請進(jìn)入平臺發(fā)布、展示、推廣租賃信息的單位和個(gè)人真實(shí)有效身份進(jìn)行審查、登記，建立檔案，不得為提供材料不齊全的、被列入經(jīng)營(yíng)異常名錄或嚴重違法失信企業(yè)名單的、未按規定辦理信息卡或使用他人信息卡的從業(yè)人員，以及被住房城鄉建設等主管部門(mén)依法限制發(fā)布的單位和個(gè)人發(fā)布住房租賃信息。
同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)信息發(fā)布平臺知道或者應當知道信息發(fā)布者存在提供虛假材料、虛假信息等違法情形的，應當及時(shí)刪除、屏蔽相關(guān)信息，并向住房城鄉建設主管部門(mén)報告。若違反上述規定，不僅將被處2萬(wàn)元以上10萬(wàn)元以下罰款，網(wǎng)絡(luò )信息管理部門(mén)也將按照住房城鄉建設主管部門(mén)的意見(jiàn)暫停其發(fā)布展示推廣房源。
增加調控
租金上漲過(guò)快
可采取措施
此前，住建部公開(kāi)的《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》就提到，對于租金上漲過(guò)快的，可以采取必要措施穩定租金水平。北京版的條例對必要措施予以了細化。
征求意見(jiàn)稿提出，本市建立租金監測和發(fā)布機制。住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉建設等主管部門(mén)可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調控住房租賃市場(chǎng)。必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導價(jià)。
“限制住房租賃企業(yè)‘收房’的租金漲幅、查處哄抬租金，顯然是針對當年各大租賃企業(yè)競價(jià)收房的約束，防止他們在資本助推下放大市場(chǎng)波動(dòng)。”樓建波說(shuō)，實(shí)行租金指導價(jià)，則可以理解為由政府分區域規定租金的上限或漲幅，確保租金保持在合理范圍。這個(gè)區域可能是某些價(jià)格上漲過(guò)快的區域，也可能是全部范圍。
“住房租賃企業(yè)運營(yíng)的規模占比較小，租金調控的手段少、壓力大。”在樓建波看來(lái)，從限制租金漲幅到實(shí)行傭金指導價(jià)、租金指導價(jià)，這三條遞進(jìn)式的措施是北京市首創(chuàng )，充分體現了北京市調控租賃市場(chǎng)、穩定租金水平的決心。當然，這些措施主要是針對租金快速上漲的應對措施，屬于依法設定、用來(lái)穩定租金的調控工具。從北京租賃市場(chǎng)的統計數據看，近年來(lái)租金波動(dòng)幅度較小，市場(chǎng)保持平穩，這種情況下無(wú)需政府干預。
