今年政府工作報告提出，加大城鎮老舊小區改造力度。這也是連續四年老舊小區改造寫(xiě)入政府工作報告中?？梢?jiàn)，政府對此項惠民工作的重視。也顯見(jiàn)，改造的過(guò)程并非一帆風(fēng)順。
在實(shí)際的操作中，加裝電梯成為了“堵”點(diǎn)。很多小區加裝電梯不甚順利，業(yè)主意見(jiàn)不統一、加裝費用籌措等問(wèn)題仍是難啃的“硬骨頭”。
根據國有西部集團徐虎加裝電梯工作室的統計，僅上海地區，工作室兩年來(lái)接到了660個(gè)咨詢(xún)案例，而真正完成施工并交付使用的比例不足申請總量的3%。老舊小區加裝電梯到底難在哪里?這些加裝“堵”點(diǎn)又如何破解?
電梯安裝負擔重
費用問(wèn)題怎么解決?
“裝電梯不用我們出錢(qián)，只有乘坐才付費，價(jià)格也就幾毛錢(qián)，挺劃算的!”這是云南省昆明市省委黨校生活區居民對于小區變化的感嘆。
去年10月，云南昆明首次采取租賃模式安裝的4部外掛“共享電梯”在省委黨校生活區內完成驗收并投入使用。這一加裝項目，由社會(huì )資金先行墊資安裝電梯，用戶(hù)按次、月或年付費使用，企業(yè)則可通過(guò)電梯使用收入以及轎廂廣告等方式收回前期投入。
“共享電梯”為推動(dòng)老舊小區加裝電梯提供了新的解決方法，但改造任務(wù)依然任重道遠。
2020年7月，國務(wù)院下發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)》)提出，到“十四五”期末，結合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區的改造任務(wù)。
根據住房和城鄉建設部的摸底調查，中國2000年以前建成的老舊小區有近17萬(wàn)個(gè)。面對如此龐大的電梯加裝需求，資金從何而來(lái)，成為困擾老舊小區改造的一大難題。
目前，安裝電梯的費用各地略有差異，但若是算上施工的管線(xiàn)改造、后續維修保養等費用，普遍都在幾十萬(wàn)元左右。再結合需改造的老舊小區普遍樓層較低、住戶(hù)較少的特點(diǎn)，分攤到每位住戶(hù)身上的確不是一筆小錢(qián)。
陜西省政協(xié)委員、中國兵器工業(yè)第二〇三研究所所長(cháng)王東表示，老舊小區住戶(hù)多數為老年人、退休職工、弱勢群體和外來(lái)租房者，普遍收入較低，個(gè)別老年人微薄的收入扣除日?？床』ㄤN(xiāo)后所剩無(wú)幾。加裝電梯工程啟動(dòng)時(shí)業(yè)主需籌集資金，承受壓力較大，部分困難老年人無(wú)力承擔。
因此，住建部門(mén)一直在倡導“居民出一點(diǎn)、社會(huì )支持一點(diǎn)、財政補助一點(diǎn)”多渠道籌集資金。
首先就是財政補貼。各地都在出臺針對老舊小區加裝電梯的補助政策，通過(guò)直接補貼、困難群體的針對性補貼等手段，減少老舊小區加裝電梯的資金壓力。如甘肅省每部電梯省級財政補助10萬(wàn)元，市級財政給予不少于10萬(wàn)元的配套補助，鼓勵區級財政也給予補助;江蘇省常州市對既有住宅符合加裝電梯申請條件并出資的最低生活保障家庭，每戶(hù)按其加裝電梯出資金額的80%給予財政資金補助。
其次是居民個(gè)人負擔?！兑庖?jiàn)》提出，支持小區居民提取住房公積金，用于加裝電梯等自住住房改造。這為居民籌集資金提供了新的渠道。
最后就是社會(huì )資金。王東建議，第三方企業(yè)可以通過(guò)開(kāi)發(fā)電梯外圍功能，如家政、安防等便民服務(wù)功能以及廣告等，通過(guò)營(yíng)收提供資金支持，降低居民負擔。對資金難以籌措到位的，政府可出臺相關(guān)政策，允許相關(guān)企業(yè)采用“居民申請、免費安裝、有償使用”的“代建租用”模式。
獲益不均引爭議
低層利益如何保證?
住在北京市海淀區某小區的李奶奶有些發(fā)愁：膝蓋的疼痛讓自己走下三樓都感到很吃力。最近，聽(tīng)說(shuō)要給老舊小區加裝電梯，她很是心動(dòng)。
然而和一樓的幾位老鄰居交流過(guò)后，李奶奶發(fā)現，一樓的住戶(hù)似乎并不愿意安裝電梯。
在“步梯時(shí)代”，老舊小區里低樓層的房子因其“爬兩步就能到家”而受到住戶(hù)的歡迎。然而，加裝電梯不但會(huì )打破這“優(yōu)勢”，還可能為低層居民帶來(lái)噪音、影響采光等，繼而導致低層房屋的貶值。加裝了電梯，自己的房子反而更不值錢(qián)了，低層的住戶(hù)自然不情愿。
為了保障低層住戶(hù)利益，近年來(lái)，各地紛紛出臺措施，對低層住戶(hù)進(jìn)行一定補償，從而維護在加裝電梯過(guò)程中低層住戶(hù)房屋貶值等方面的利益損失。
2019年6月，廣東省汕頭市就明確，既有住宅增設電梯所需的資金，由實(shí)施主體根據所在樓層及受益大小等因素，協(xié)商確定分攤比例，共同出資。其中，第一、二層的住戶(hù)可以獲得適當補償，第三層住戶(hù)可以不分攤費用。
值得關(guān)注的是，盡管各地政府出臺了相關(guān)的補償規定，但都未有明確的補償標準。因此，“低層賠償”的金額標準，時(shí)常會(huì )成為鄰里間新的爭議點(diǎn)。
國務(wù)院參事、中國城市科學(xué)研究會(huì )理事長(cháng)仇保興建議，可以將其與立體停車(chē)、地下停車(chē)和加裝電梯組合在一起解決，對用不上電梯的底層居民進(jìn)行停車(chē)位或現金的補償即是一個(gè)較好的矛盾解決方法。
不過(guò)，有關(guān)專(zhuān)家也表示，補償標準也許不應該由政府來(lái)制定，畢竟每棟樓的實(shí)際情況不一樣，很難有一個(gè)統一的補償標準。“有的舊樓電梯加裝后，對低層影響較大;但有的舊樓低層影響并不大。”
“一票否決”門(mén)檻高
《民法典》能否促行動(dòng)?
在早期電梯加裝工作中，很多地方采取的都是“一票否決”：只要有一個(gè)住戶(hù)反對加裝電梯，那么整棟樓的改造工作就無(wú)法進(jìn)行。這樣較為嚴苛的條件，不但無(wú)法反映出一些社區對于電梯改造問(wèn)題的多數意見(jiàn),更讓電梯加裝工作舉步維艱。
因此，在各地后續出臺的針對老舊小區加裝電梯的政策中，都陸續取消了“一票否決”，放開(kāi)了投票比例。
自今年1月1日起實(shí)施的《民法典》，則將加裝電梯的居民同意比例再次下調，為加速各地老舊小區加裝電梯進(jìn)行了鋪墊。
北京市京師律師事務(wù)所合伙人劉一霖律師介紹，根據《民法典》第二百七十八條的規定，業(yè)主共同決定事項，應當由專(zhuān)有部分面積占比2/3以上的業(yè)主且人數占比2/3以上的業(yè)主參與表決。小區加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”，而決定“改建、重建建筑物及其附屬設施”事項，應當經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積3/4以上的業(yè)主且參與表決人數3/4以上的業(yè)主同意。
與之前的法規相比，《民法典》降低了業(yè)主表決同意人數及專(zhuān)有部分面積占比的要求，即從“雙2/3”同意變成了“雙2/3的雙3/4”同意即可。劉一霖認為，這一新規，更加強調了業(yè)主的參與度和業(yè)主自治，保護了小業(yè)主的表決權，充分體現了民主原則。
不過(guò)，也有相關(guān)人士認為，從“一票否決”到2/3再至更低，表面上看居民同意加裝電梯的門(mén)檻變低了，實(shí)際上一旦樓里有一戶(hù)居民明確不同意，往往會(huì )通過(guò)電話(huà)投訴，或直接到現場(chǎng)阻撓施工，加裝的步伐就會(huì )緩下來(lái)。為了避免居民之間的矛盾，一些小區甚至只好再次請回“一票否決”，作為加裝電梯的隱含條件。
說(shuō)到底，鄰里間對于老舊小區加裝電梯之間的意見(jiàn)分歧，還需要靠居民相互的理解，社區層面的統籌以及更加全面的解決方案彌合。
對于鄰里溝通，北京市西城區紅蓮中里社區的負責人認為，最重要的還是要明白每個(gè)居民“為難的那個(gè)點(diǎn)”是什么。
從2018年11月有意向加裝電梯，到2019年底電梯正式使用，紅蓮中里社區完成快速高質(zhì)量溝通的關(guān)鍵，就在于針對性地了解居民加裝痛點(diǎn)，再針對性地提供解決方案。為此，小區由黨員、住戶(hù)、社工和志愿者組成的基層自治組織“睦鄰坊”挨家挨戶(hù)找居民溝通，“有房屋貶值擔憂(yōu)的就找房產(chǎn)中介來(lái)介紹市場(chǎng)情況，有噪音采光疑慮的就邀請電梯企業(yè)現場(chǎng)講解”。通過(guò)建立居民間的深入溝通，架起通暢的社區共商共治橋梁，紅蓮中里社區高效地解決了九成以上居民為老人的6號樓的裝電梯的難題。這也為社區發(fā)揮作用樹(shù)立了一個(gè)典范。（記者 袁子涵）
