3月16日，上海市教委發(fā)布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實(shí)施辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《實(shí)施辦法》)，其中，最值得關(guān)注的莫過(guò)于“名額分配綜合評價(jià)錄取”制度，名額分配錄取將合計占市實(shí)驗性示范性高中招生總計劃的50%-65%。與新政實(shí)施前相比較，名額分配比例進(jìn)一步擴大。
新政甫一出臺，上海學(xué)區房?jì)r(jià)格立即成為社會(huì )關(guān)注的焦點(diǎn)。22日，中新經(jīng)緯客戶(hù)端從數位房產(chǎn)經(jīng)紀人處獲悉，新政出臺一周，學(xué)區房的價(jià)格整體比較平穩，主動(dòng)下調報價(jià)的情況不多，個(gè)別著(zhù)急置換的業(yè)主會(huì )有談價(jià)空間。
掛牌價(jià)整體平穩 換房業(yè)主降價(jià)出售
從2020年下半年至今，上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是學(xué)區房，一直較為火熱。易居研究院數據顯示，在學(xué)區房炒作較多的上海大三林板塊，其2020年年新建商品住宅成交均價(jià)為99359元/平方米，同比上漲17.7%，漲幅明顯偏大。新政的出臺，是否會(huì )對學(xué)區房形成沖擊呢?
浦東梅園片區的部分小區，對口的是建平西校、福山外國語(yǔ)小學(xué)等優(yōu)質(zhì)學(xué)校，是浦東區頂尖的學(xué)區之一。房產(chǎn)交易平臺顯示，當前梅園二街坊30余平方米房源的掛牌價(jià)最高能達到20萬(wàn)元/平方米，兩居室在15萬(wàn)元/平方米左右。鏈家的一位經(jīng)紀人郭楓(化名)對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，新政出臺這一周，有的房源是降了點(diǎn)，但降得不多，觀(guān)望的局面暫時(shí)沒(méi)有被打破。
“最近成交的一套房子，掛牌價(jià)是820萬(wàn)，最后以760萬(wàn)成交，這個(gè)業(yè)主是置換，那邊已經(jīng)定下了，著(zhù)急用錢(qián)才降這么多。”郭楓還說(shuō)，“我們這一片降價(jià)沒(méi)多少，還是僵持著(zhù)，有的房東報價(jià)比較高，兩房的話(huà)能掛到900多萬(wàn)。不過(guò)，如果客戶(hù)付款快的話(huà)，還是能談一下，比如現在有一套858萬(wàn)的兩居，客戶(hù)2個(gè)月內付清款項，我有把握談下20萬(wàn)。”
梅園片區太平洋房屋的經(jīng)紀人陸明(化名)也稱(chēng)，目前這邊的調價(jià)空間不是很大，基本沒(méi)太大的變動(dòng)，“這邊是幾十年的學(xué)區房了，即使未來(lái)實(shí)行名額分配，它的生源質(zhì)量也要比其他地方好很多。”
梅園七街坊一套房源降價(jià)55萬(wàn)元。來(lái)源：太屋APP
不過(guò)，他們手中有兩套房源正在降價(jià)出售。一套是從720萬(wàn)元降至699萬(wàn)元，陸明稱(chēng)，該房源的業(yè)主賣(mài)一買(mǎi)一、誠心出售;梅園七街坊一套掛牌價(jià)為820萬(wàn)元的房源，業(yè)主在近期搖到一套新房，著(zhù)急用錢(qián)，在3月20日直接降價(jià)至765萬(wàn)，如果客戶(hù)能在3月底之前交齊首付款，725萬(wàn)就能成交。
中原地產(chǎn)的一位經(jīng)紀人認為，學(xué)區房的優(yōu)勢還是存在的，有一些業(yè)主心態(tài)比較好，也不著(zhù)急賣(mài)，掛的價(jià)格就高一些;有一些要置換的業(yè)主，他們看中的房子可能就有很高的性?xún)r(jià)比，為了快一點(diǎn)成交，就會(huì )降一些。
頂尖學(xué)區房?jì)r(jià)格將受沖擊 二、三流類(lèi)影響不大
《實(shí)施辦法》明確規定，委屬市實(shí)驗性示范性高中名額分配招生計劃占其招生計劃總數的65%，原則上以各區當年度中招報名人數占全市中招報名人數的比例為測算依據分配到各區。同時(shí)，分配到各區的計劃中須有不低于20%的比例以均衡、隨機為原則分配到不選擇生源的初中學(xué)校。
區屬市實(shí)驗性示范性高中的名額分配招生計劃占其招生計劃總數的50-65%，其中，分配到區招生計劃約占本校名額分配招生計劃的30%，分配到校招生計劃約占本校名額分配招生計劃的70%。
按照新政的原則，上海人口中的“菜中”里的學(xué)生與頂尖初中里的學(xué)生，都有機會(huì )進(jìn)入優(yōu)質(zhì)高中。易居研究院認為，新政將市實(shí)驗性示范性高中招生總計劃進(jìn)行了優(yōu)化，通過(guò)名額分配方式讓高中教育資源的分配更加均衡，各初中都可以享受更多的報考優(yōu)質(zhì)高中的機會(huì )，進(jìn)而促進(jìn)初中學(xué)校的生源也會(huì )更加均衡。
易居研究院副院長(cháng)楊紅旭對中新經(jīng)緯客戶(hù)端分析說(shuō)：“新政會(huì )對一流學(xué)區房的價(jià)格有影響，或者說(shuō)是有一定的沖擊。去年以來(lái)，上海房?jì)r(jià)出現上漲，一些頂尖學(xué)區房出現比較明顯的炒作行為，個(gè)別房源的價(jià)格漲幅能達到50%-80%，脫離了上海樓市大勢。因此，新政對頂尖學(xué)區房的影響比較大，個(gè)別板塊的價(jià)格可能會(huì )有所下滑。”
楊紅旭還稱(chēng)，政策對大部分二流、三流類(lèi)學(xué)區房的影響并不大，接下來(lái)可能是進(jìn)入盤(pán)整態(tài)勢。對非學(xué)區房基本沒(méi)什么影響，也有可能是小幅利好，例如，有些對口一般初中的小區可能會(huì )受益。
“教育資源均衡化改革是一個(gè)漸進(jìn)過(guò)程，新政對整體的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)小幅利空，談不上很大的沖擊。”他還判斷，新政影響的是初中，對口優(yōu)質(zhì)小學(xué)的小區房?jì)r(jià)的影響有一個(gè)傳導過(guò)程，影響沒(méi)有那么直接。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波則對中新經(jīng)緯客戶(hù)端表示，新政肯定不利好學(xué)區房，但目前的政策調整幅度并不是特別大，短期內對學(xué)區房的價(jià)格沖擊不會(huì )很大，更多地是對人們心理的影響。“隨著(zhù)未來(lái)的調整，教育資源均衡化一步步推進(jìn)，傳統的學(xué)區房概念可能就會(huì )被打破。但從當下看，影響并沒(méi)有那么大。”
張波也認同新政會(huì )對上海頂尖學(xué)區房產(chǎn)生沖擊，市重點(diǎn)類(lèi)的影響大于區重點(diǎn)。從更長(cháng)遠看，學(xué)區房尤其是頂尖學(xué)區房的價(jià)值會(huì )越來(lái)越弱化。
