69歲的朱國興，是土生土長(cháng)的寶山康家村人，今年他將了卻多年夙愿。春節之后，期盼已久的動(dòng)遷安置房啟動(dòng)搖號選房，年內就可入住。
康家村是上海第一個(gè)開(kāi)工的城中村改造試點(diǎn)。從2014年起，上海共推出48個(gè)試點(diǎn)項目，探索破解城中村作為城市管理頑疾的治理難點(diǎn)堵點(diǎn)。截至目前，絕大多數試點(diǎn)已完成動(dòng)遷或進(jìn)入收尾。
“城中村改造已經(jīng)到了新一輪發(fā)力階段。”上海市房管局城中村改造專(zhuān)班負責人表示。作為上海市民心工程，從今年起，城中村改造將加快48個(gè)試點(diǎn)的動(dòng)遷安置房建設;新項目成熟一個(gè)、啟動(dòng)一個(gè)，預計今年新增5個(gè)改造點(diǎn)。“城中村改造將以更高站位打造精品工程，全過(guò)程精細化管理”。
城中村的重生之路，如何走長(cháng)、走好、走穩?
破題：“大賬”“小賬”一起算
康家村村主任曹云峰說(shuō)，上世紀八九十年代，康家村養雞養豬又養牛，成了全市菜籃子工程供應基地，還獲得過(guò)上海市先進(jìn)村稱(chēng)號。但養殖業(yè)也帶來(lái)了污染，臟亂差、違建多，外來(lái)務(wù)工人員達到3萬(wàn)多名，人員流動(dòng)無(wú)序，管理成了令人頭疼的問(wèn)題。
和許多鄰居一樣，朱國興盼著(zhù)改造動(dòng)遷，但因為規劃和資金問(wèn)題，遲遲沒(méi)有下文。和康家村一樣，時(shí)間越長(cháng)，成本越高，“硬骨頭”越難啃。
社會(huì )資本的加入成為破題關(guān)鍵。“從2014年起，上海集體經(jīng)濟組織可以引入合作單位共同改造開(kāi)發(fā)，這為康家村帶來(lái)轉機。”寶山區房管局副局長(cháng)陳亮介紹，從改造可持續角度出發(fā)，城中村改造是“微利項目”，在改造前要算好“大賬”，既要確保民生性，又要讓企業(yè)有開(kāi)發(fā)動(dòng)力。
如今，康家村已經(jīng)大變樣。道路一側是等待村民入住的動(dòng)遷安置房，另一側是銷(xiāo)售中的商品房，周?chē)€有1000畝綠地正在建設。開(kāi)發(fā)企業(yè)大華集團項目總經(jīng)理王建華介紹，康家村改造總投入近百億元。“雖然資金量大，但我們在改造前就核算過(guò)，可以通過(guò)商品房銷(xiāo)售達到資金平衡，實(shí)現房地聯(lián)動(dòng)，目前來(lái)看略有盈余。”
在全市48個(gè)試點(diǎn)中，共有38個(gè)項目采用合作改造模式，占比達到80%?；剡^(guò)頭來(lái)看，在地方財力有限的情況下，通過(guò)引入社會(huì )資本，讓城中村實(shí)現徹底改造，成為一條有效路徑。
站在長(cháng)遠角度，青浦蟠龍鎮改造邁出了探索新步伐，通過(guò)算“小賬”保障改造之后的持續效益。根據規定，城中村改造合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)面積有一定比例要交由集體經(jīng)濟組織持有。“要讓合適的商家可持續運營(yíng)，前幾年的租金就不能收得太高。”開(kāi)發(fā)企業(yè)瑞安集團上海公司助總邊曉婧說(shuō)，這意味著(zhù)必須放棄“眼前的快錢(qián)”，剔除租金支付能力高、但業(yè)態(tài)定位與整體不符的商家。經(jīng)過(guò)協(xié)商，蟠龍鎮決定，將集體經(jīng)濟組織持有的商業(yè)部分委托給開(kāi)發(fā)單位運營(yíng)，從而保障區域商業(yè)的整體品質(zhì)。
曾經(jīng)的資金缺口，找到破題之路，但長(cháng)效機制有待加強。業(yè)內人士表示，城中村改造進(jìn)入新階段，還要加大政策支持力度，如可將中心城區新一輪舊改經(jīng)驗，包括動(dòng)遷收尾、資金平衡等措施，復制到城中村改造中去。
優(yōu)化：融入風(fēng)貌保護成片開(kāi)發(fā)理念
城中村改造，并不是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。結合城市發(fā)展需求，新的理念也被注入。
從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)看，蟠龍古鎮里具有保留保護價(jià)值的構筑物并不多，但作為虹橋商務(wù)區的文化地標，它卻很有挖掘價(jià)值。
動(dòng)工前，開(kāi)發(fā)團隊先去上海圖書(shū)館借了鎮志，還請來(lái)多位歷史專(zhuān)家參與研究。于是，被混凝土澆筑成坡的老石階重見(jiàn)天日，荒廢的程家祠堂、香花橋被修葺一新，藏在河道淤泥里的蓮花型古寺柱礎也被挖了出來(lái)。
經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)機構評估，十余棟老房子和古河道、“十字街”等古鎮肌理得以保存。史書(shū)中記載的“溪橋漁泊”“龍江古渡”等蟠龍十景有望被復原。在規劃中，商業(yè)業(yè)態(tài)將圍繞江南文化，除文娛餐飲之外，還要引入非遺業(yè)態(tài)。
“上海在大力推進(jìn)城市更新，城中村改造也可以借此變得更有厚度和深度。”一名建筑修繕專(zhuān)家表示。在48個(gè)試點(diǎn)中，不少項目開(kāi)始嘗試結合基建開(kāi)工、城市布局優(yōu)化和產(chǎn)業(yè)結構調整推進(jìn)，從而提升地區功能和產(chǎn)業(yè)轉型。
擺脫過(guò)去的“拔點(diǎn)”整治，城中村改造正轉為片區式整體開(kāi)發(fā)。蟠龍鎮城中村改造以后，將配套23萬(wàn)平方米公園綠地，面積相當于8個(gè)徐家匯公園;康家村改造中引進(jìn)兩所幼兒園和一所中學(xué)，以便填補區域資源缺失。結合上海市規劃需求，張江田園城中村轉型服務(wù)張江產(chǎn)業(yè)基地和商圈商業(yè);市中心最大的城中村紅旗村成為城市副中心普陀真如的核心區。
市房管局相關(guān)負責人表示，從今年開(kāi)始，新的城中村改造也將把涉及五個(gè)新城建設、歷史文化名鎮名村保護、鄉村振興的項目列入計劃，優(yōu)先改造外環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊某侵写濉?/p>
固本：充分調動(dòng)村民積極性
城中村改造主要在集體土地上推進(jìn)，不變的核心是保障村民利益。
城中村村民盼望改造動(dòng)遷的意愿普遍很高。在幾年之前，康家村和蟠龍鎮改造征詢(xún)時(shí)，村民簽約率全部超過(guò)99%。
但改得滿(mǎn)不滿(mǎn)意，也是一門(mén)大學(xué)問(wèn)。陳亮介紹，康家村啟動(dòng)改造前，就針對方案挨家挨戶(hù)征求了意見(jiàn)，召開(kāi)村民大會(huì )之后，才確定了實(shí)施方案。“村民還成立村民小組參與全過(guò)程，包括動(dòng)遷安置房的選址、設計、施工到選材。”
有些村民干過(guò)泥工、瓦工，就自發(fā)組成了村民工程招標組、質(zhì)量組，和開(kāi)發(fā)企業(yè)、設計單位和供應商對接。王建華舉例說(shuō)，有時(shí)因為一件材料，開(kāi)發(fā)商和村民要反復磨合兩三個(gè)回合，最終達成一致意見(jiàn)。
為了保證村民利益，動(dòng)遷安置房建造品質(zhì)和商品房差不多，集體經(jīng)濟組織可以參與項目開(kāi)發(fā)，集體資產(chǎn)股份按照規定量化給每個(gè)村民，集體經(jīng)濟組織還能以成本價(jià)留存一定比例的商辦用房，形成村民增收的長(cháng)效機制。蟠龍鎮城中村改造主體“上海蟠龍天地有限公司”，就是由徐涇資產(chǎn)公司、瑞安集團和西虹橋公司共同出資成立的。
“改造福利好，我們都特別支持。”在康家村面貌改觀(guān)之后，周?chē)囊恍┏侵写宕迕褚碴懤m表達了強烈的改造意愿。
從2014年至今，城中村改造所在區域環(huán)境大幅提升，消除了安全隱患，促進(jìn)了城鄉統籌。48個(gè)試點(diǎn)共拆除違建400萬(wàn)平方米，根除了一批地下食品加工黑作坊、無(wú)證行醫點(diǎn)、低效污染工廠(chǎng)等，曾經(jīng)的“城市傷疤”正在慢慢愈合。
截至目前，48個(gè)試點(diǎn)原地和就近安置房已經(jīng)開(kāi)工4.5萬(wàn)套，占比74%。記者了解到，今年將加快動(dòng)遷安置房的開(kāi)工、建設和交付使用，保障農民及時(shí)入住。
