山東發(fā)布公租房管理服務(wù)導則

　　3月9日，山東省住房和城鄉建設廳印發(fā)通知，發(fā)布《山東省公租房管理服務(wù)導則(試行)》。

山東省公租房管理服務(wù)導則(試行)

　　前 言

　　為貫徹國家關(guān)于進(jìn)一步完善公租房運營(yíng)管理機制的決策部署，提升我省公租房管理和服務(wù)能力，實(shí)現運營(yíng)管理專(zhuān)業(yè)化、規范化，不斷提升保障對象滿(mǎn)意度和獲得感，山東省住房和城鄉建設廳委托濟南市住房和城鄉建設局依據《公共租賃住房管理辦法》《住房城鄉建設部 財政部關(guān)于印發(fā)推行政府購買(mǎi)公租房運營(yíng)管理服務(wù)試點(diǎn)方案的通知》等有關(guān)文件要求，在深入調研、總結實(shí)踐、借鑒經(jīng)驗的基礎上，參照國內相關(guān)規范、標準，結合我省實(shí)際，編制本導則。

　　本導則主要內容：1.總則;2.工作職責;3.配租入住;4.租賃管理;5.維修管理;6.安全管理;7.非住宅管理;8.物業(yè)服務(wù)監督;9.資金管理;10.綜合管理;11.檔案管理;12.記錄樣表。

　　主編單位：山東省住房和城鄉建設廳、濟南市住房和城鄉建設局。

　　編制人員：周善東、陳勇、孫康、賈萌、杜兵、張毅、于岱峰、郭鶴群。

　　1 總 則

　　1.1 公租房管理服務(wù)按照政府主導、部門(mén)聯(lián)動(dòng)、機構運作、社會(huì )參與的屬地化管理原則，建立房屋管理、治安管理、社區管理、物業(yè)服務(wù)、愛(ài)心服務(wù)、自我服務(wù)“六位一體”的綜合管理服務(wù)模式，確保公租房社區健康和諧。

　　1.2 本導則適用于山東省內由政府投資并集中建設管理的公租房。

　　1.3 公租房管理服務(wù)除應符合本導則規定外，尚應符合國家、省現行有關(guān)標準規范規定，以及國家和地方相關(guān)政策要求。

　　1.4 各市、縣(市、區)可結合本導則，因地制宜制定相關(guān)文件，確定公租房管理服務(wù)標準、內容等。

　　2 工作職責

　　2.1住房保障主管部門(mén)工作職責

　　住房保障主管部門(mén)負責住房保障政策層面的工作，主要任務(wù)是貫徹落實(shí)國家住房保障政策;依據地方住房保障工作實(shí)際，起草指導地方住房保障工作的地方規章或規范性文件;對住房保障實(shí)施過(guò)程中遇到的問(wèn)題進(jìn)行政策性指導。具體職責如下：

　　1 貫徹落實(shí)國家和省市住房保障政策，結合地方住房保障工作實(shí)際情況，制定年度住房保障工作任務(wù)目標。

　　2 起草制定地方性住房保障政策，指導當地住房保障工作開(kāi)展。

　　3 經(jīng)常性開(kāi)展住房保障調研工作，對住房保障工作中遇到的問(wèn)題作出政策層面的解答。

　　4 接收辦理應由住房保障主管部門(mén)辦理的其他住房保障工作。

　　2.2住房保障實(shí)施機構工作職責

　　住房保障實(shí)施機構負責住房保障組織實(shí)施層面工作，主要任務(wù)是根據地方住房保障政策和工作部署，組織實(shí)施保障房房源建設或籌集、住房保障資格管理、信息系統建設和檔案管理以及保障房入住后的租住和維修維護管理。具體職責如下：

　　1 根據住房保障主管部門(mén)工作部署和年度工作任務(wù)，制定年度工作目標、工作計劃、實(shí)施方案和工作措施，確保完成住房保障建設、分配和租賃管理工作任務(wù)。

　　2 建立地方統一的住房保障信息系統，負責信息系統維護，負責住房保障檔案管理。

　　3 規范住房保障工作組織實(shí)施和實(shí)務(wù)操作層面的工作規程，包括工作制度、工作標準、工作流程、考核辦法等。

　　4 組織實(shí)施公租房房源籌集、住房保障資格管理工作。

　　5 組織公租房運營(yíng)單位實(shí)施保障房配租入住、租賃管理、維修管理等工作，對運營(yíng)單位進(jìn)行指導、監督、考核。

　　2.3住房保障運營(yíng)機構工作職責

　　依據公租房委托管理協(xié)議和住房保障實(shí)施機構工作安排，組織與受托管理任務(wù)相適應的管理機構和工作人員，建立內部工作制度、工作流程和崗位職責，確保完成受托管理任務(wù)。具體負責受托小區以下工作：

　　1 配租入住工作。布置配租入住工作現場(chǎng);通知配租家庭辦理入住手續;根據相關(guān)流程辦理繳費、驗房等手續;簽訂公租房租賃合同。

　　2 租賃管理工作。資格復審與收入水平審核資料的收集;開(kāi)展公租房承租家庭動(dòng)態(tài)核查工作;辦理承租家庭房屋調整、房屋退出工作手續。

　　3 維修管理工作。對房屋和設施設備進(jìn)行日常檢查和維修管理;對維修施工單位和物業(yè)服務(wù)單位的保養、維修行為進(jìn)行監督;對維修的必要性、維修工程量的真實(shí)性、維修質(zhì)量的完好性負責。

　　4 安全管理工作。對公共區域進(jìn)行安全巡查，發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理;對設施設備進(jìn)行維護保養;建立突發(fā)事件應急預案，定期開(kāi)展突發(fā)事件的演練，及時(shí)處理緊急安全事故;按要求上報安全隱患問(wèn)題;開(kāi)展安全宣傳工作。

　　5 非住宅管理工作。管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房和車(chē)位拍租或分配工作方案制定與實(shí)施;簽訂管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房和車(chē)位租賃協(xié)議并做好租金收繳管理工作;按照租賃協(xié)議解決管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房和車(chē)位租賃過(guò)程中的糾紛和矛盾及其他問(wèn)題。對管理用房、經(jīng)營(yíng)性用房和車(chē)位管理的規范性、秩序性負責。

　　6 物業(yè)服務(wù)監督工作。監督、指導、考核物業(yè)服務(wù)單位物業(yè)服務(wù)工作，對受托小區物業(yè)服務(wù)水平負責。

　　7 資金管理工作。住宅、非住宅租金收繳及欠租追繳工作;年度預算編制工作。

　　8 綜合管理工作。“六位一體”模式的搭建;信訪(fǎng)工作的辦理回復;開(kāi)展公益宣傳及各類(lèi)文化活動(dòng);開(kāi)展慰問(wèn)走訪(fǎng)工作;建立承租家庭意見(jiàn)征詢(xún)機制。

　　9檔案管理工作。承租家庭、住宅及非住宅、各類(lèi)管理服務(wù)檔案收集、整理、立卷、歸檔、上報工作。

　　3 配租入住

　　3.1 配租工作程序

　　3.1.1待配租房源統計

　　配租工作開(kāi)展前，運營(yíng)機構應完成所管公租房小區待配租房源統計。將待配租房源的房號、戶(hù)型、建筑面積等信息報住房保障實(shí)施機構審核后向社會(huì )公布。

　　3.1.2配租現場(chǎng)布置

　　1 運營(yíng)機構對接廣告公司，完成待配租房源項目簡(jiǎn)介、房源明細表、戶(hù)型圖等展板的制作，對展示信息核準無(wú)誤后在配租現場(chǎng)配租區、房源展示區進(jìn)行安裝。

　　2 運營(yíng)機構做好配租現場(chǎng)衛生清理工作，確保供電及寬帶網(wǎng)絡(luò )正常使用，籌備配租工作所需電腦、監控、辦公用品等并提前布置到位。

　　3.1.3配租工作組織實(shí)施

　　運營(yíng)機構按照配租規則安排各崗位工作人員做好人員引導、身份核驗、配租手續辦理、配租信息更新、問(wèn)題解答等工作，確保配租工作周密組織、公平有序。

　　3.2 入住辦理工作程序

　　3.2.1前期準備

　　1 實(shí)施機構將配租家庭信息提供給運營(yíng)機構。運營(yíng)機構根據入住名單編制入住方案，明確辦理入住相關(guān)程序及所需資料和相關(guān)費用，形成入住通告報實(shí)施機構審核后發(fā)布。

　　2 運營(yíng)機構準備辦理入住手續所需的設施設備、耗材等，調配現場(chǎng)工作人員，并通知物業(yè)公司及相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位做好相關(guān)準備工作。

　　3 運營(yíng)機構根據入住方案分批次通知待入住家庭前往現場(chǎng)辦理相關(guān)手續。

　　3.2.2入住手續辦理

　　1 入住手續辦理前，運營(yíng)機構應對房屋及室內設施設備進(jìn)行徹底檢修和維護，檢修和維護內容包括但不限于：房屋及室內設施設備的檢修，室內衛生清理和必要消毒等。

　　2 運營(yíng)機構工作人員在入住手續辦理現場(chǎng)對待入住家庭成員進(jìn)行身份核查，收取待入住家庭配租結果通知書(shū)，家庭成員身份證復印件等資料并進(jìn)行核對;采集待入住家庭信息、包括主申請人及其他家庭成員姓名、性別、年齡、身份證號、親屬關(guān)系、個(gè)人影像等。

　　3 運營(yíng)機構、物業(yè)公司工作人員同待入住家庭對房屋進(jìn)行查驗，查看房屋質(zhì)量是否符合入住標準、設施設備是否完好、水電暖氣等是否供應，水、電、氣的度數，查驗無(wú)異議后，填寫(xiě)《公租房驗收表》，要求待入住家庭簽字確認。在驗房過(guò)程中發(fā)現的問(wèn)題，應如實(shí)記錄并及時(shí)進(jìn)行處理。

　　4 房屋查驗無(wú)誤后，運營(yíng)機構負責與待入住家庭簽訂公租房租賃合同并收繳租金，發(fā)放鑰匙及房屋使用資料。發(fā)放的房屋使用資料包括但不限于：(1)服務(wù)機構與配套設施介紹;(2)公共交通指引;(3)物業(yè)服務(wù)指引;(4)安全防范須知;(5)入住、退出流程;(6)租金繳納規定;(7)入戶(hù)核查須知;(8)房屋及室內設施設備維修維護事項;(9)房屋合理使用要求;(10)小區相關(guān)管理規約。

　　5 專(zhuān)營(yíng)單位負責指導承租人辦理水、電、氣、暖等相關(guān)開(kāi)戶(hù)繳費手續;物業(yè)公司負責指導承租人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議并收取物業(yè)服務(wù)費。

　　4 租賃管理

　　4.1 資格復審

　　4.1.1公租房資格復審標準

　　1 資格復審范圍

　　公租房承租家庭人口、婚姻、收入、住房、戶(hù)籍、工作單位等承租條件發(fā)生變化的，或者租賃合同即將到期的，需在規定時(shí)間內提出復審申請。

　　2 資格復審標準及材料

　　各地按照當地公租房復審標準條件執行。

　　復審材料包括但不局限于以下材料：

　　(1)本市戶(hù)籍家庭應提交申請家庭成員身份證、戶(hù)口簿、婚姻狀況證明和收入證明原件。

　　(2)外來(lái)務(wù)工家庭應提交申請家庭成員身份證、居住證、婚姻狀況證明、繳納社會(huì )保險(社會(huì )養老保險)證明和勞動(dòng)合同原件。

　　具備聯(lián)審聯(lián)查條件的，依托部門(mén)間大數據資源，可不再提供原件和紙質(zhì)證明材料。對特殊事項，可提供相關(guān)材料。通過(guò)單位申請的，單位應協(xié)助提供相關(guān)材料。申請人應對申請內容和材料的真實(shí)性負責，并書(shū)面授權審核部門(mén)核實(shí)其申報信息。

　　4.1.2公租房資格復審程序

　　公租房保障家庭資格復審工作，按照屬地化管理原則，通過(guò)以下程序辦理。

　　1 申請、受理。公租房租賃合同到期前3個(gè)月，或者承租家庭人口、婚姻、收入、住房、戶(hù)籍、工作單位等承租條件發(fā)生變化后的3個(gè)月內，承租家庭應提出復審申請。受理單位應按規定進(jìn)行受理，材料齊全的向申請人或申請單位出具憑證。申請材料不全的，出具《補正通知單》，一次性告知需要補正的材料及補正時(shí)限。資料齊全的報送住房保障主管部門(mén)。

　　2 核準。主管部門(mén)應對材料進(jìn)行審核，作出是否符合復審條件的核準意見(jiàn)。符合條件的，出具核準書(shū)面意見(jiàn);不符合條件的，主管部門(mén)應出具不予核準的書(shū)面意見(jiàn)。核準時(shí)限應按當地要求執行。

　　3 復審結果反饋。受理單位收到主管部門(mén)反饋的復審結果后，應在3個(gè)工作日內通知承租家庭簽訂新的租賃合同或領(lǐng)取《不予核準通知書(shū)》。

　　申請人對復審結果有異議，可在收到《不予核準通知書(shū)》后的30日內，持通知書(shū)向住房保障主管部門(mén)申請復核。住房保障主管部門(mén)應當組織相關(guān)單位進(jìn)行復核，并在受理復核申請后的10 個(gè)工作日內將復核結果書(shū)面告知申請人。

　　4.2 動(dòng)態(tài)核查

　　4.2.1入戶(hù)巡查

　　1 運營(yíng)機構每年對所有承租家庭入戶(hù)巡查1次，及時(shí)掌握承租家庭履行合同、家庭狀況變化、房屋使用、室內設備設施狀況等情況。

　　2 入戶(hù)巡查時(shí)不少于2名工作人員同行，承租人開(kāi)門(mén)后巡查人員應主動(dòng)表明身份并注意禮貌用語(yǔ)，戶(hù)內至少1名年滿(mǎn)18周歲且具有完全民事行為能力的人員在場(chǎng)的情況下，巡查人員出示工作證件后可進(jìn)入巡查。

　　3 巡查人員應攜帶執法記錄儀或手機等設備對巡查過(guò)程全程錄音錄像。巡查人員應與承租人(手持身份證)拍照(照片上應顯示拍照日期)，并填寫(xiě)《巡查記錄表》，雙方簽字確認。

　　4 對巡查中發(fā)現以下違規情形的，應做好取證和記錄，告知其行為違反的相關(guān)規定，送達《整改通知書(shū)》并督促其按要求整改;拒不整改的，書(shū)面上報實(shí)施機構處理：

　　(1)無(wú)正當理由連續6個(gè)月以上閑置所承租公租房，轉租、轉借、擅自調換公租房的;

　　(2)損毀、破壞住房，擅自裝修、改變房屋結構和配套設施，拒不恢復原狀或者不當使用造成重大損失的;

　　(3)改變所承租公租房用途的。

　　5 對巡查中發(fā)現在公租房?jì)葟氖逻`法活動(dòng)的，應做好取證和記錄，及時(shí)報告公安機關(guān)，并書(shū)面上報實(shí)施機構。

　　6 對巡查中發(fā)現承租家庭人口、婚姻、收入、住房、戶(hù)籍、工作單位等承租條件發(fā)生變化的，運營(yíng)機構應做好記錄并收取該家庭復審資料報實(shí)施機構。

　　7 對有違規行為的承租家庭，運營(yíng)機構應當增加入戶(hù)巡查次數，實(shí)施不定期抽查。

　　4.2.2動(dòng)態(tài)房產(chǎn)核查

　　1 實(shí)施機構要通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記、房改、直管公房等信息庫，對公租房承租家庭進(jìn)行房產(chǎn)復核，每年不少于2次。

　　2 實(shí)施機構將房產(chǎn)復核結果交運營(yíng)機構進(jìn)行證據確定，運營(yíng)機構將證據確定結果匯總整理后報實(shí)施機構。

　　3 實(shí)施機構根據房產(chǎn)復核證據確定結果進(jìn)行逐戶(hù)分析，根據當地政策，對于符合保障政策的住戶(hù)，延續保障資格。對不再符合保障政策的，報主管部門(mén)取消保障資格，啟動(dòng)清退程序。

　　4.3 房屋互換

　　4.3.1房屋互換是指符合相關(guān)規定的兩戶(hù)公租房承租家庭，自愿發(fā)起申請，經(jīng)運營(yíng)機構和實(shí)施機構審核通過(guò)后，將所承租的公租房互相調換。

　　4.3.2承租家庭使用過(guò)程中存在違規、違約情形，拒不整改或整改不達標的不得辦理房屋互換。

　　4.3.3公租房互換按照“平等自愿、無(wú)償互換”的原則進(jìn)行。在辦理過(guò)程中，按照“你不跑，我來(lái)跑”原則，為申請人提供“一站式”服務(wù);按照“容缺受理”原則，對非要件材料不全的情形，可先行受理，允許在辦理過(guò)程中補正材料。

　　4.3.4確定互換意向對象。有住房調換需求的承租家庭，可自行尋找互換意向對象，也可通過(guò)實(shí)施機構搭建的網(wǎng)上互換平臺匹配換房意向對象。承租家庭通過(guò)網(wǎng)上互換平臺登記信息，應承諾發(fā)布信息的真實(shí)性和有效性，并授權實(shí)施機構、運營(yíng)機構核實(shí)、公布、撤銷(xiāo)信息，允許其他需求對象查詢(xún)登記信息、獲取預留聯(lián)系方式。登記信息應包括房屋地址、戶(hù)型、樓層、電梯等配套情況、承租人聯(lián)系方式、意向房源需求及其他相關(guān)信息。承租家庭可根據公開(kāi)信息尋找互換對象并自行達成互換意向。

　　4.3.5申請受理。已達成互換意向的承租家庭主申請人，可到運營(yíng)機構提出申請。經(jīng)運營(yíng)機構初步審核認為互換雙方符合互換條件的，雙方簽署《互換協(xié)議書(shū)》，《互換協(xié)議書(shū)》需明確互換終止條款，并對入戶(hù)查驗、互換過(guò)程中預存費用、租賃合同簽訂、預存款差價(jià)自行協(xié)商結算等事項予以明確。協(xié)議書(shū)文本格式由實(shí)施機構統一訂制。

　　4.3.6房屋查驗及清算費用。運營(yíng)機構根據《互換協(xié)議書(shū)》組織雙方家庭共同入戶(hù)查驗房屋。查驗中發(fā)現室內及設施設備有損毀或不能正常使用問(wèn)題，修復后方可繼續辦理房租、水、電、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)費用清算手續。

　　4.3.7資格復審。實(shí)施機構按規定程序對申請家庭的資格進(jìn)行復審，根據復審情況出具“同意互換”或“不同意互換”的書(shū)面意見(jiàn)向運營(yíng)機構反饋。

　　4.3.8組織換房。實(shí)施機構出具“同意互換”意見(jiàn)的，運營(yíng)機構安排互換家庭辦理費用結算、押金調整、退房交接等手續，并與互換家庭信息簽訂新租賃合同。

　　4.4 房屋退出

　　4.4.1主動(dòng)退出

　　1 承租家庭主動(dòng)申請退出的，運營(yíng)機構應一次性告知承租家庭辦理退出的手續及相關(guān)流程、約定入戶(hù)檢查及租戶(hù)搬離時(shí)間。

　　2 入戶(hù)檢查時(shí)不少于2名工作人員同行，并佩帶工作證件。

　　3 入戶(hù)檢查的重點(diǎn)是房屋及室內設施設備使用情況;發(fā)現租戶(hù)自用部位和自用設施設備有損壞的，應限期讓租戶(hù)修復至應有的功能，并做好拍照取證(應顯示拍照日期)和記錄。

　　4 運營(yíng)機構應與租戶(hù)做好房屋鑰匙及相關(guān)物品的移交，留存租戶(hù)簽字確認的相關(guān)資料。

　　5 入戶(hù)檢查完畢后，運營(yíng)機構應約定時(shí)間與租戶(hù)辦理房租、車(chē)位、水、電、燃氣、網(wǎng)絡(luò )、有線(xiàn)電視、物業(yè)服務(wù)等費用的結算手續及戶(hù)口遷移手續;《結算清單》由租戶(hù)簽字確認。

　　6 退房家庭未按期進(jìn)行費用結算的，運營(yíng)機構應及時(shí)主動(dòng)聯(lián)系退房家庭。退房家庭拒不配合的，應及時(shí)清算賬目、保留證據，報送實(shí)施機構處理。

　　7 運營(yíng)機構與租戶(hù)交接完住房后，應立即對已住房屋進(jìn)行重新粉刷，清掃房間衛生，室內設施設備進(jìn)行養護和必要消毒，確保下一租戶(hù)能按時(shí)、安全入住。

　　8 運營(yíng)機構每月底前，向實(shí)施機構報送一次房源空置變動(dòng)情況。

　　4.4.1被動(dòng)退出

　　1 承租家庭有下列違規使用情形之一的，應當退回公租房：

　　(1)轉借、轉租或者擅自調換所承租公租房的;

　　(2)改變所承租公租房用途的;

　　(3)損毀、破壞住房，擅自裝修、改變房屋結構和配套設施，拒不恢復原狀或者不當使用造成重大損失的;

　　(4)在公租房?jì)葟氖逻`法活動(dòng)的;

　　(5)無(wú)正當理由連續6個(gè)月以上閑置公租房的;

　　(6)累計六個(gè)月以上拖欠租金的;

　　(7)隱瞞家庭情況或提供虛假材料騙取公租房的;

　　2 承租家庭有下列情形之一的，應當騰退公租房：

　　(1)未在規定時(shí)限內按要求提出續租申請的;

　　(2)提出續租申請但經(jīng)審核不符合復審條件的;

　　(3)租賃期內，通過(guò)購買(mǎi)、受贈、繼承等方式獲得其他住房不再符合公租房配租條件的;

　　(4)租賃期內，承租或者承購其他保障性住房的。

　　3 下達退回(騰退)公租房決定工作程序

　　(1)承租家庭有應當退回(騰退)公租房情形的，由運營(yíng)機構起草退回(騰退)公租房決定陳述、申辯告知書(shū)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)告知書(shū))并附相關(guān)證據材料，經(jīng)實(shí)施機構審核并經(jīng)主管部門(mén)簽批后，由運營(yíng)機構將告知書(shū)送達承租家庭。

　　(2)承租家庭在收到告知書(shū)5日內到運營(yíng)機構進(jìn)行陳述、申辯。運營(yíng)機構應做好承租家庭陳述、申辯筆錄并由承租家庭及工作人員簽字;

　　(3)運營(yíng)機構根據承租家庭陳述、申辯情況，起草陳述、申辯意見(jiàn)答復書(shū)，經(jīng)實(shí)施機構審核并經(jīng)主管部門(mén)簽批后，由運營(yíng)機構送達承租家庭;

　　(4)承租家庭陳述、申辯意見(jiàn)成立的，允許繼續承租公租房，不再作出退回(騰退)公租房決定;

　　(5)承租家庭未在5日內提起陳述、申辯或陳述、申辯意見(jiàn)不成立的，由運營(yíng)機構起草退回(騰退)公租房決定并附相關(guān)證據材料，經(jīng)實(shí)施機構審核并經(jīng)主管部門(mén)簽批后，由運營(yíng)機構將退回(騰退)公租房決定送達承租家庭;

　　4 對于拒不執行退回(騰退)公租房決定的承租家庭，主管部門(mén)可依法申請人民法院強制執行并記入信用中國、信用山東等征信體系。

　　5 維修管理

　　5.1各維修主體維修范圍

　　5.1.1建設單位

　　建設單位承擔保修期內的維修養護。

　　5.1.2運營(yíng)機構

　　運營(yíng)機構承擔受托運營(yíng)范圍內房屋和設施設備的日常檢查、維修的管理工作，并對維修的必要性、維修工程量的真實(shí)性、維修質(zhì)量的完好性負責;負責超過(guò)保修期限的物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修;對騰退的房屋進(jìn)行維修、清理、清潔、墻面粉刷和設施設備更新。

　　5.1.3物業(yè)公司

　　物業(yè)公司承擔除承租家庭、運營(yíng)機構、建設單位和專(zhuān)營(yíng)單位維修范圍以外的其它維修項目;因巡查、保養不到位造成共用部位、共用設施設備的損毀，由物業(yè)公司負責維修并承擔費用。

　　5.1.4承租家庭

　　承租家庭承擔承租公租房室內以下自用部位和自用設施設備的維修：鎖具、角閥、水嘴、軟管、大便器、燈具、開(kāi)關(guān)、插座、紗窗和戶(hù)內污水管道堵塞，合同另有約定的從其約定;因租戶(hù)自身原因造成的設施設備損壞和失靈。

　　5.2日常維修

　　5.2.1報修

　　承租家庭報修由物業(yè)公司接待、受理。物業(yè)公司接承租家庭報修后填寫(xiě)《公租房維修報修申報表》，立即對報修事項進(jìn)行現場(chǎng)初步查勘。物業(yè)公司維修范圍內的應及時(shí)處理報修事項。非物業(yè)公司維修范圍內的維修事項，12小時(shí)內報對應的維修主體;遇如下的緊急情況應立即報維修主體：

　　1 物業(yè)管理區域內發(fā)生的屋面、外墻防水嚴重損壞;

　　2 電梯故障;

　　3 消防系統故障;

　　4 建筑外立面裝飾和公共構件嚴重脫落松動(dòng);

　　5 玻璃幕墻炸裂;

　　6 給、排水管道爆裂;

　　7 地下車(chē)庫雨水倒灌;

　　8 其它可能造成人身安全事故的緊急情況。

　　5.2.2派單

　　運營(yíng)機構負責維修的，接報修后應立即制定維修方案，組織維修，向維修施工單位發(fā)放《維修派工單》，并及時(shí)向實(shí)施機構報備;需采用政府采購方式處理的，運營(yíng)機構制定維修方案及預算，報實(shí)施機構組織采購。屬于建設單位維修的項目自通知其維修之時(shí)起應急維修2小時(shí)、一般維修48小時(shí)未到場(chǎng)的，由運營(yíng)機構直接安排維修施工單位維修，費用由財政支付。

　　5.2.3維修

　　維修施工單位接到運營(yíng)單位維修指令后，24小時(shí)內到達現場(chǎng)開(kāi)始維修;緊急情況應2小時(shí)內應到達現場(chǎng)開(kāi)始搶修。

　　維修施工單位接到《維修派工單》后，應立即與報修人聯(lián)系，預約維修時(shí)間，并按預約時(shí)間上門(mén)維修。但維修單位預約維修遇到困難時(shí)，由運營(yíng)單位負責協(xié)調解決。

　　維修過(guò)程中，運營(yíng)機構應履行維修監理職責，對于材料、維修范圍、隱蔽項目等進(jìn)行跟蹤監理，按照當地公租房維修管理相應規定進(jìn)行管理、考核。

　　單戶(hù)或規模較小的公共設施設備維修，維修時(shí)限根據維修內容宜控制在5日內，并應盡量降低對租戶(hù)生活的影響。

　　特殊情況處理：

　　1 屬于建設單位維修的項目自通知其維修之時(shí)起應急維修2小時(shí)、一般維修48小時(shí)未到場(chǎng)的，由運營(yíng)機構可安排維修單位進(jìn)行維修，費用由財政支付。

　　2 運營(yíng)機構需留存已通知到建設單位維修，并且逾期的未修的證據。

　　3 此類(lèi)維修需經(jīng)運營(yíng)機構負責維修的部門(mén)領(lǐng)導審核。

　　4 相關(guān)證據需作為簽證附件。

　　5 運營(yíng)機構負責定期向建設單位追索此類(lèi)維修費，追索不回的，維修費由財政支付。

　　5.2.4驗收

　　維修完成，維修單位進(jìn)行自檢，自檢合格后，通知承租家庭、運營(yíng)機構共同對維修內容、到達時(shí)間、服務(wù)態(tài)度和維修質(zhì)量進(jìn)行察驗并簽字確認。驗收合格運營(yíng)機構在《維修派工單》第二聯(lián)簽字相關(guān)內容處簽字，租戶(hù)填寫(xiě)維修意見(jiàn)。

　　5.2.5辦理簽證

　　運營(yíng)機構及維修單位在辦理驗收的同時(shí)，對維修量進(jìn)行復核，并在《維修派工單》的維修內容處據實(shí)填寫(xiě)，作為簽證辦理依據。

　　1 簽證辦理要嚴格執行當地公租房維修管理簽證相應規定。

　　2 維修完成后5日內辦理工程簽證，簽證內容詳實(shí)、準確，配備必要的圖示、現場(chǎng)施工前后及過(guò)程照片、原始記錄等資料。簽證必須有維修單位、運營(yíng)機構、造價(jià)咨詢(xún)單位的簽章。

　　3 維修過(guò)程中如遇無(wú)法確定價(jià)格的材料、設備，必須在材料、設備維修前與造價(jià)咨詢(xún)單位溝通確定價(jià)格。

　　4 工程簽證每月匯總一次，在規定的日期將結算書(shū)報造價(jià)咨詢(xún)單位。造價(jià)咨詢(xún)單位經(jīng)核實(shí)資料資料不全的，申報單位應在5個(gè)工作日內補正。無(wú)問(wèn)題后造價(jià)咨詢(xún)單位30日內完成審計并出具報告。

　　5.2.6辦理結算

　　資料齊全后，造價(jià)咨詢(xún)單位應在1個(gè)月內完成審計。5日內未補足資料的項目將不再予以結算。

　　實(shí)施機構根據維修結算報告及維修合同內對付款方式的約定進(jìn)行付款。

　　5.3公共設施設備維修報備

　　5.3.1報備范圍

　　預算造價(jià)1萬(wàn)元以上的公共設施設備維修項目。

　　5.3.2報備時(shí)間

　　維修項目計劃開(kāi)工前一個(gè)月。

　　5.3.3報備對象

　　運營(yíng)機構負責編制維修方案及預算，向實(shí)施機構進(jìn)行報備。

　　5.3.4報備內容：

　　1 報備表;

　　2 需維修對象的詳細現狀(附照片);

　　3 詳細維修方案(附圖紙，含安全、文明施工措施等);

　　4 工期計劃安排;

　　5 工程預算;

　　6 報備匯總表。

　　5.4維修資料管理

　　5.4.1維修過(guò)程中需做好維修記錄，包括維修前、維修中、維修后的照片，維修內容的文字記錄。

　　5.4.2運營(yíng)機構負責維修檔案的保管、整理。

　　6 安全管理

　　6.1 安全巡查

　　6.1.1安全巡查頻次

　　物業(yè)公司每天對小區至少巡查一次，運營(yíng)機構每周至少巡查一次，實(shí)施機構每月至少巡查一次。

　　6.1.2安全巡查內容

　　1 公共區域：小區樓宇外墻是否有墻皮脫落、私拉電線(xiàn)、配電室、化糞池、健身器材、小區綠化、室外消火栓、機動(dòng)車(chē)及非機動(dòng)車(chē)占用消防通道以及其他部位等存在的安全隱患。

　　2 消防設施設備：消防泵房的噴淋泵、消防泵、消防水池、消防水箱外觀(guān)，是否有運行正常，設施設備是否打自動(dòng)狀態(tài)，是否有銹飭、漏水情況，排風(fēng)機及正壓送風(fēng)機外觀(guān)是否銹蝕、運行是否正常，消防中控室值班人員是否在崗，記錄是否齊全。

　　3 電梯設施設備：電梯機房墻面是否漏水、是否運行正常、衛生是否干凈等，電梯層門(mén)是否完好無(wú)損，轎廂照明有無(wú)損壞、標識是否齊全、按鈕有無(wú)缺失、五方通話(huà)是否暢通、?？繕菍邮欠裾_，電梯基坑有無(wú)積水。

　　4 分棟樓宇：照明燈是否損壞、缺失、不亮現象，樓道內非機動(dòng)車(chē)及雜物是否占用消防通道，煙感、手動(dòng)報警按鈕、安全指示牌、應急照明燈等設施外觀(guān)及運行是否正常，消火栓箱、滅火器箱外觀(guān)是否完好、滅火器等物品有無(wú)缺失(巡查員在消火栓箱上做好記錄)。排污設施是否運行正常、控制箱是否自動(dòng)裝態(tài)。

　　5 房屋：房屋是否存在梁柱斷裂、墻體開(kāi)裂、門(mén)窗變形、煤氣泄漏、電線(xiàn)老化等安全隱患。

　　6.1.3安全隱患處理

　　對于安全巡查發(fā)現的安全隱患，屬于物業(yè)公司、運營(yíng)機構負責整改內容的，應及時(shí)進(jìn)行整改;屬其他部門(mén)和單位負責整改內容的，通知相關(guān)部門(mén)和單位限期整改;對于非物業(yè)公司、運營(yíng)機構能解決的問(wèn)題，報實(shí)施機構協(xié)調解決。

　　6.1.4安全巡查記錄

　　1 安全巡查人員應做好記錄、拍照留檔、簽字并做好存檔。

　　2 物業(yè)公司、運營(yíng)機構每日、周、月必須堅持對排查出的小區安全隱患情況及隱患整改意見(jiàn)和建議做好填表登記工作。

　　3 物業(yè)公司匯總當月每周的安全巡查及安全隱患情況，每月25日前報運營(yíng)機構，運營(yíng)機構將每月巡查的情況及物業(yè)公司上報的安全巡查、隱患表格匯總整理后，每月月底前將匯總報送實(shí)施機構。

　　6.2應急管理

　　6.2.1運營(yíng)機構要制定各類(lèi)突發(fā)事件應急管理預案，形成“橫向到邊、縱向到底、上下對應、內外銜接”的應急預案體系。

　　6.2.2運營(yíng)機構每半年至少開(kāi)展一次全員應急處置培訓，提高全員的應急救援意識和防災、避險、自救、救援能力。

　　6.2.3運營(yíng)機構應當有計劃的組織開(kāi)展多種形式、節約高效的應急預案演練，突出演練的針對性和實(shí)戰型，認真做好演練的評估總結工作，對演練中發(fā)現的問(wèn)題和不足持續改進(jìn)，提高全員應對突發(fā)事件的能力。運營(yíng)機構每半年至少開(kāi)展一次消防、電梯困人演練，其他突發(fā)事件處置演練每年不少于一次。預案演練要在小區張貼公告，避免次生事件發(fā)生。

　　6.2.4運營(yíng)機構應完善突發(fā)事件應急處置臺賬管理，遇突發(fā)事件及時(shí)上報實(shí)施機構。

　　6.2.5物業(yè)公司應做好相關(guān)安全運行基礎工作，避免應急事件的發(fā)生。

　　6.2.6物業(yè)公司所管區域內發(fā)生突發(fā)事件，應按照應急事件處置預案妥善處置，并逐級上報。

　　6.2.7物業(yè)公司應配合運營(yíng)機構完成各類(lèi)應急事件處置演練，切實(shí)提升防范安全突發(fā)事件和處置突發(fā)事件的能力。

　　6.3安全宣傳

　　6.3.1運營(yíng)機構負責公租房安全宣傳的整體安排，不斷提升承租家庭的安全意識和防控能力。

　　6.3.2運營(yíng)機構在小區張貼有關(guān)安全的通知和安全知識。

　　6.3.3運營(yíng)機構應開(kāi)展對租戶(hù)的安全防范和法制宣傳工作，每年不少于4次。

　　6.3.4運營(yíng)機構、物業(yè)公司應重點(diǎn)關(guān)注孤寡空巢老人、殘疾或行動(dòng)不便人群等租戶(hù)，可采取入戶(hù)宣傳、定期走訪(fǎng)等方式幫助其消除安全隱患。

　　6.3.5運營(yíng)機構應與物業(yè)公司、公安、消防和社區保持密切聯(lián)系，開(kāi)展安全聯(lián)防活動(dòng)。

　　6.3.6運營(yíng)機構應督促物業(yè)公司按照相關(guān)要求設置公租房消防安全標志。

　　6.3.7運營(yíng)機構每年度編輯安全宣傳記錄年報，向實(shí)施機構報送。

　　7 非住宅管理

　　7.1管理用房管理

　　7.1.1入住交接

　　1 實(shí)施機構參照當地公租房、物業(yè)及社區管理服務(wù)相關(guān)規定，確定運營(yíng)機構、物業(yè)公司、社區服務(wù)管理等相關(guān)單位的管理用房面積和位置，制發(fā)《管理用房分配通知書(shū)》。

　　2 各用房單位到運營(yíng)機構指定地點(diǎn)簽訂管理用房使用協(xié)議，協(xié)議經(jīng)實(shí)施機構蓋章生效后方可領(lǐng)取鑰匙。

　　3 各用房單位承擔管理用房的日常管理和維修養護，并承擔房屋使用所產(chǎn)生的物業(yè)費、水電費等各項費用。

　　7.1.2裝修管理

　　1 用房單位填寫(xiě)《裝修方案審核意見(jiàn)表》《裝修申請承諾書(shū)》《承諾書(shū)》一式三份，按要求提供必要附件，報運營(yíng)機構。

　　2 運營(yíng)機構審核用房單位申報內容，報實(shí)施機構出具審批意見(jiàn)。

　　3 物業(yè)公司據審批后的《裝修方案審核意見(jiàn)表》通知用房單位辦理裝修手續，簽《裝修管理服務(wù)協(xié)議》，收取裝修保證金，發(fā)《裝修施工許可證》。

　　6 用房單位按照申報的裝修方案及物業(yè)公司的裝修管理規定進(jìn)行裝修。

　　7 物業(yè)公司按照裝修方案進(jìn)行日常巡查，填寫(xiě)《裝修巡查記錄表》。

　　8 承租人裝修完畢后，運營(yíng)機構、物業(yè)公司安排人員共同查驗，經(jīng)確認無(wú)違規行為，物業(yè)公司退還裝修保證金。

　　7.1.4使用情況巡查

　　1 運營(yíng)機構每季度對管理用房使用情況巡查1次，巡查時(shí)不少于2名工作人員同行，并佩帶工作證件。

　　2 巡查時(shí)，巡查人員應重點(diǎn)對是否存在出租、出售、抵債、抵押、轉借、改變用途、未經(jīng)允許擅自裝修、設施設備損壞、從事與社區管理服務(wù)無(wú)關(guān)或以營(yíng)利為目的的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、違法違規活動(dòng)、存放危險物品、亂搭亂建、標牌不規范等行為進(jìn)行巡查，并與使用負責人在店名前拍照(照片上應顯示拍照日期)，填寫(xiě)《巡查記錄表》，雙方簽字確認。

　　3 對巡查中發(fā)現上述違反合同約定行為的，應做好拍照取證和記錄;下達《整改通知書(shū)》并督促其按要求立即糾正;規定期內拒不整改的，書(shū)面上報實(shí)施機構處理。

　　7.2經(jīng)營(yíng)性用房管理

　　7.2.1入住交接

　　1 實(shí)施機構在經(jīng)營(yíng)性用房招標結束后，將中標結果轉發(fā)運營(yíng)機構。

　　2 運營(yíng)機構通知中標人持中標通知書(shū)及相關(guān)資料辦理入住交接手續。

　　3 運營(yíng)機構與中標人簽訂租賃合同、押金協(xié)議，收繳租金、租賃押金，查驗房屋交接現狀，抄錄水、電、氣等止碼，填寫(xiě)房屋驗收表。

　　4 承租人持租賃合同到物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議并交納物業(yè)服務(wù)費。

　　5 運營(yíng)機構在核驗承租人合同簽訂、費用交納情況后，向承租人交付鑰匙。

　　7.2.2裝修管理

　　經(jīng)營(yíng)性用房裝修管理與管理用房裝修管理工作標準一致。

　　7.2.3使用情況巡查

　　1 運營(yíng)機構每月對所出租的商業(yè)用房巡查1次，巡查時(shí)不少于2名工作人員同行，并佩帶工作證件。

　　2 巡查時(shí)，巡查人員應重點(diǎn)對是否存在轉租轉借、改變用途、未經(jīng)允許擅自裝修、設施設備損壞、從事違法違規活動(dòng)、存放危險物品、拖欠房租、亂搭亂建、標牌不規范等行為進(jìn)行巡查，并與承租人(手持身份證)在店名前拍照(照片上應顯示拍照日期)，填寫(xiě)《巡查記錄表》，雙方簽字確認。

　　3 對巡查中發(fā)現上述違反合同約定行為的，應做好拍照取證和記錄;下達《整改通知書(shū)》并督促其按要求立即糾正;規定期內拒不整改的，書(shū)面上報實(shí)施機構處理。

　　8 物業(yè)服務(wù)監督

　　8.1物業(yè)公司選聘

　　8.1.1公租房實(shí)行規范化物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)可由符合條件的運營(yíng)機構自行管理，也可通過(guò)招投標方式選聘物業(yè)公司或其他專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，承擔小區內的全部或部分專(zhuān)項服務(wù)。

　　8.1.2實(shí)施機構負責與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同;物業(yè)公司應與承租家庭方簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，明確服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費標準和收取方式、合同期限、權利義務(wù)、違約責任等。

　　8.2物業(yè)服務(wù)巡查

　　運營(yíng)機構應每月對物業(yè)公司履行物業(yè)管理服務(wù)合同、執行物業(yè)管理服務(wù)標準情況進(jìn)行逐項檢查，檢查不少于兩名工作人員，并做好檢查記錄和拍照，建立巡查檔案;巡查發(fā)現的問(wèn)題應督促物業(yè)公司立即整改。

　　8.3物業(yè)服務(wù)滿(mǎn)意度調查

　　運營(yíng)機構每半年組織不少于30%(全年不少于75%)的承租家庭對物業(yè)管理服務(wù)滿(mǎn)意度進(jìn)行問(wèn)卷調查，調查結果報實(shí)施機構。

　　8.4物業(yè)服務(wù)考評

　　運營(yíng)機構每半年對照當地物業(yè)管理服務(wù)標準進(jìn)行一次考評，并出具考評報告報實(shí)施機構。

　　8.5市民服務(wù)熱線(xiàn)轉辦件督辦

　　涉及公租房物業(yè)管理服務(wù)的市民服務(wù)熱線(xiàn)交辦件，由運營(yíng)機構督促物業(yè)公司進(jìn)行落實(shí)，確保滿(mǎn)意率不低于95%。

　　8.6承租人投訴和建議督辦

　　運營(yíng)機構設立意見(jiàn)箱和24小時(shí)服務(wù)電話(huà)，受理承租人投訴和建議，并在2日內予以回復，涉及物業(yè)管理服務(wù)內容的，督促物業(yè)公司進(jìn)行整改。

　　9 資金管理

　　9.1資金收繳

　　9.1.1收繳資金類(lèi)型

　　公租房收繳資金主要包括：

　　1 住宅、非住宅租金

　　2 車(chē)位費、車(chē)輛場(chǎng)地占用費

　　3 公用部位、公用設備有償使用費

　　4 違約金等其他資金

　　9.1.2資金收繳程序

　　1 運營(yíng)機構在資金收繳前，應準備《山東省非稅收入通用票據》等相關(guān)資料。

　　2 通過(guò)現金方式進(jìn)行資金收繳的，應開(kāi)具《山東省非稅收入通用票據》(四聯(lián)單)，收取現金，第四聯(lián)交繳款人。

　　收取的現金應于當日通過(guò)銀行柜臺上交財政，銀行留存《山東省非稅收入通用票據》第二聯(lián)，第三聯(lián)經(jīng)銀行蓋章后作為記賬憑證。

　　3 通過(guò)刷卡方式進(jìn)行資金收繳的，應開(kāi)具《山東省非稅收入通用票據》(四聯(lián)單)，刷卡繳費，刷卡簽單貼在第一聯(lián)正面，第四聯(lián)交繳款人。

　　4 運營(yíng)機構應將《山東省非稅收入通用票據》第一聯(lián)按財政要求進(jìn)行核銷(xiāo)。

　　9.1.3資金收繳情況核對與統計上報

　　1 運營(yíng)機構應對當日資金收繳情況進(jìn)行匯總核對，做到日清月結，賬實(shí)相符。

　　2 運營(yíng)機構應按時(shí)與銀行和相關(guān)部門(mén)對賬，與財政部門(mén)數據一致，達賬率為100%。

　　3 運營(yíng)機構每月25日前，對上月資金收繳情況進(jìn)行匯總核對，做到賬實(shí)相符并形成報表報實(shí)施機構。

　　9.2資金預算編制

　　9.2.1資金預算編制內容

　　1 公租房維護與管理支出年度預算資金

　　2 為符合條件的承租家庭減免的物業(yè)服務(wù)費、房屋空置期內的物業(yè)服務(wù)費等年度預算資金

　　3 資金預算中期規劃

　　9.2.2資金預算編制要求

　　1 按財政部門(mén)要求在規定時(shí)間內完成年度專(zhuān)項資金預算編報工作。

　　2 保證專(zhuān)項資金預算的編報依據充分、構成合理、符合工作實(shí)際。

　　3 確保資金預算及資金中期規劃的編報用途明確、金額準確、操作性強。

　　9.3年度預算執行

　　9.3.1運營(yíng)機構應形成年度預算資金使用計劃，按計劃申請撥付資金。

　　9.3.2運營(yíng)機構應及時(shí)申請撥付年度預算資金，保證年度預算資金執行率不低于80%。

　　9.3.3運營(yíng)機構應確保年度預算資金按照計劃用途使用，完成既定工作任務(wù)，取得實(shí)效。

　　9.3.4運營(yíng)機構應確保年度預算資金使用依法合規，違規率為零。

　　9.3.5年度預算資金支出應厲行節約，避免浪費。

　　10 綜合管理

　　10.1“六位一體”管理服務(wù)模式搭建

　　10.1.1公租房社區應建立房屋管理、治安管理、社區管理、物業(yè)服務(wù)、愛(ài)心服務(wù)、自我服務(wù)“六位一體”綜合管理服務(wù)模式，確保公租房社區健康和諧。

　　10.1.2運營(yíng)機構配合主管部門(mén)和實(shí)施機構引入或建立社區居委會(huì )、社區派出所等責任單位，負責為各類(lèi)管理服務(wù)用房懸掛統一的辦公和服務(wù)用房標識，配合上述單位開(kāi)展工作。

　　10.1.3運營(yíng)機構負責協(xié)調志愿者服務(wù)組織、慈善機構、法律援助、養老服務(wù)機構進(jìn)入進(jìn)駐小區，建立愛(ài)心服務(wù)站，每季度開(kāi)展不低于2次的便民利民特色服務(wù)活動(dòng)。

　　10.1.4愛(ài)心服務(wù)站的基本設施應包括：電話(huà)、飲水設施、桌椅、文具用品、便民小設備等;安裝統一的宣傳欄，醒目位置應懸掛服務(wù)站工作制度、服務(wù)內容、當地歷史文化、地圖、宣傳標語(yǔ)等宣傳展板。

　　10.1.5運營(yíng)機構應建立服務(wù)站人員登記冊、服務(wù)日志以及活動(dòng)錄像、照片、文字等資料檔案。

　　10.2信訪(fǎng)維穩

　　10.2.1運營(yíng)機構應設置專(zhuān)門(mén)工作人員處理信訪(fǎng)投訴，對于群訪(fǎng)、媒體關(guān)注的重大事件、上級部門(mén)交辦的信訪(fǎng)案件，應及時(shí)調查核實(shí)并向相關(guān)部門(mén)反饋情況。

　　10.2.2運營(yíng)機構受理市民服務(wù)熱線(xiàn)接辦工作，熱線(xiàn)回復滿(mǎn)意率不低于95%。

　　10.2.3運營(yíng)機構應做好公租房信訪(fǎng)工作的統計、上報、分析、反饋及檔案管理工作。

　　10.2.4運營(yíng)機構應定期召開(kāi)維穩專(zhuān)題會(huì )，按預防為主、標本兼治的綜合處理方針，全力維護公租房租賃管理的穩定發(fā)展。

　　10.3慰問(wèn)走訪(fǎng)

　　10.3.1運營(yíng)機構負責制定慰問(wèn)走訪(fǎng)范圍、標準、活動(dòng)形式與內容。

　　10.3.2運營(yíng)機構應做好基礎摸底工作，制定慰問(wèn)標準，確定幫扶對象及需要解決的問(wèn)題。

　　10.3.3運營(yíng)機構應針對不同承租家庭的特點(diǎn)，協(xié)調志愿者、慈善、殘聯(lián)、民政、社區等機構制定有針對性地幫扶計劃，定期進(jìn)行幫扶。

　　10.3.4運營(yíng)機構應及時(shí)發(fā)現并解決幫扶過(guò)程中遇到的矛盾和問(wèn)題。

　　10.4公益宣傳及文化活動(dòng)

　　10.4.1運營(yíng)機構負責做好公租房小區內的公益宣傳，要求價(jià)值導向正確，契合社會(huì )總體形勢及風(fēng)尚。

　　10.4.2公益宣傳語(yǔ)言文字使用規范;表現形式得當，文化品位良好，不得以公益廣告名義變相設計、制作、發(fā)布商業(yè)廣告。

　　10.4.3運營(yíng)機構應向實(shí)施機構提出打造公租房小區特色文化的建議方案，明確各個(gè)小區特色文化的基本內容。

　　10.4.4公共區域的宣傳內容應有體現小區區域歷史和文化的宣傳，讓承租家庭了解居住地的歷史文化，增長(cháng)知識，熱愛(ài)家園。

　　10.4.5運營(yíng)機構每年至少在公租房小區內協(xié)同相關(guān)部門(mén)開(kāi)展不少于兩次的文化活動(dòng)，滿(mǎn)足承租家庭文化生活的需求。

　　11 檔案管理

　　11.1一般規定

　　公租房房源檔案按照“一套一檔”的原則，根據《歸檔文件整理規則》(DA/T22-2000)、《城建檔案業(yè)務(wù)管理規范》(CJJ/T158-2011)等，建立公租房的基本情況、使用管理情況登記表格，在房屋分配使用后三個(gè)月內完成歸檔;成套房屋應當按套建立檔案，宿舍應當按間建立檔案。住房保障房源使用管理情況的動(dòng)態(tài)變更材料應當定期歸入原檔。

　　公租房保障對象檔案按照“一戶(hù)一檔”的原則，根據《歸檔文件整理規則》(DA/T22-2000)、《城建檔案業(yè)務(wù)管理規范》(CJJ/T158-2011)等整理立卷，在申請人獲得住房保障后三個(gè)月內完成歸檔。住房保障對象動(dòng)態(tài)管理材料應當定期歸入原檔。

　　電子檔案應當根據《電子文件歸檔與管理規范》(GB/T18894-2002)、《建設電子文件與電子檔案管理規范》(CJJ/T117-2007)等歸檔保管。住房保障電子檔案保管期限為永久。紙質(zhì)的住房保障對象檔案保管期限，在住房保障期間順延至終止住房保障后為長(cháng)期;紙質(zhì)的住房保障房源檔案保管期限為永久。

　　11.2公租房檔案分類(lèi)

　　11.2.1保障對象檔案

　　申請公租房審核表(復審表)、戶(hù)籍及身份證明、婚姻狀況證明、收入證明、住房證明、特殊情形證明、勞動(dòng)就業(yè)情況證明、核準通知書(shū)、搖號選房通知書(shū)、實(shí)物配租合同或計價(jià)表、入戶(hù)巡查資料、退房資料、換房材料等。

　　11.2.2 公租房房源檔案

　　計劃下達文件或計劃批復文件，可行性研究報告，環(huán)境影響評價(jià)文件審批意見(jiàn)、節能評價(jià)審批意見(jiàn)，建設項目選址意見(jiàn)書(shū)，項目立項批復文件，建設用地規劃許可證，土地權屬證書(shū)，抗震審查意見(jiàn)，施工圖紙設計文件審查合格書(shū)，建筑工程規劃許可證，參見(jiàn)單位中標通知書(shū)、合同，建設工程施工許可證，工程竣工驗收備案表，工程結算、決算及賬目資料，其它有保存價(jià)值的材料。

　　11.2.3綜合管理服務(wù)檔案

　　委托運營(yíng)管理協(xié)議、合同，物業(yè)管理協(xié)議、合同，運營(yíng)機構資格材料，物業(yè)管理單位資格材料，其它有保存價(jià)值的材料。

　　11.2.4公共用房檔案

　　劃分為公共用房的證明材料，公共用房使用單位資格材料(包括營(yíng)業(yè)執照、組織機構代碼證等)，其它有保存價(jià)值的材料。

　　11.2.5經(jīng)營(yíng)性用房檔案

　　招租手續，租賃合同，承租人身份證明、承租單位資格材料(包括營(yíng)業(yè)執照、組織機構代碼證等)，租金繳納憑證，退出手續，其它有保存價(jià)值的材料。

　　11.3紙質(zhì)檔案管理

　　11.3.1 紙質(zhì)檔案歸檔應包括接收、檔案數字化、立卷、裝訂、入庫、上架等工作。

　　11.3.2 紙質(zhì)檔案歸檔應符合下列規定：入住工作完成后，應將列入歸檔范圍的材料收集齊全，并應按本規范的有關(guān)要求及時(shí)歸檔、檢查驗收、保管利用;歸檔的材料應為原件或為經(jīng)比對確認的復制件;對不符合要求的，不得接收。

　　11.3.3 紙質(zhì)檔案采用每核準通過(guò)1次所形成的材料立1個(gè)卷。

　　11.3.4 紙質(zhì)檔案的立卷應包括：卷內材料的排列與編號、卷內目錄和備考表的編制、檔案袋的編寫(xiě)工作。

　　11.3.5紙質(zhì)檔案裝訂應符合下列規定：材料上的金屬物應全部剔除干凈，操作時(shí)不得損壞材料，不得對材料進(jìn)行剪裁;破損的或幅面過(guò)小的材料應采用A4白襯紙托裱，1頁(yè)白襯紙應托裱1張材料，不得托裱2張及以上材料;字跡擴散的應復制并與原件一起存檔，原件在前，復制件在后;幅面大于A(yíng)4的材料，應按A4大小折疊整齊，并預留出裝訂邊際;卷內目錄題名與卷內材料題名、檔案袋姓名與卷內材料姓名應保持一致。姓名不得用同音字或隨意簡(jiǎn)化字代替。卷內材料應向左下角對齊，裝訂孔中心線(xiàn)距材料左邊際應為12.5mm;應在材料左側采用線(xiàn)繩或不銹釘書(shū)針裝訂;材料折疊后過(guò)厚的，應在裝訂線(xiàn)位置加入墊片保持其平整;卷內材料裝訂后，應整齊美觀(guān)，不得壓字、掉頁(yè)，不得妨礙翻閱。

　　11.3.6 紙質(zhì)檔案整理裝訂完畢，宜消毒除塵后入庫、上架。

　　11.3.7公租房檔案保管應符合下列規定：

　　1 檔案庫房應安裝溫濕度記錄儀、配備空調及去濕、增濕設備，并應定期進(jìn)行檢修、保養;庫房的溫度應控制在14℃～24℃，相對濕度應控制在45%～60%;

　　2檔案庫房應配備消防器材，并應按要求定期進(jìn)行檢查和更換;應安全使用電器設備，并應定期檢查電器線(xiàn)路;庫房?jì)葒澜骰鹧b置和使用電爐及存放易燃易爆物品;庫房?jì)葢惭b防火及防盜自動(dòng)報警裝置，并應定期檢查;

　　3檔案庫房人工照明光源宜選用白熾燈，照度不宜超過(guò)100Lx;當采用熒光燈時(shí)，應對紫外線(xiàn)進(jìn)行過(guò)濾;不宜采用自然光源，當有外窗時(shí)應采取遮陽(yáng)措施，檔案在任何情況下均應避免陽(yáng)光直射;

　　4檔案密集架應與地面保持80mm以上距離，其排列應便于通風(fēng)降濕;

　　5應檢查蟲(chóng)霉、鼠害。當發(fā)現蟲(chóng)霉、鼠害時(shí)，應及時(shí)投放藥劑，滅菌殺蟲(chóng);

　　6應配備吸塵器，加裝密封門(mén)。有條件的可設置空氣過(guò)濾裝置。

　　11.4電子檔案管理

　　11.4.1電子檔案的范圍應包括電子檔案目錄、及紙質(zhì)檔案的數字化加工處理成果。

　　11.4.2電子檔案應以核準通過(guò)1次為1件，按件建立電子檔案目錄。

　　11.4.3公租房住房項目的房屋基本單元應與電子檔案目錄形成關(guān)聯(lián)。

　　11.4.4住房保障紙質(zhì)檔案應進(jìn)行數字化處理。

　　11.4.5數字化處理基本流程應包括案卷整理、檔案掃描、圖像處理、圖像存儲、數據掛接、數據關(guān)聯(lián)、數據驗收、數據備份與異地保存。

　　11.4.6數字化處理過(guò)程中應建立紙質(zhì)檔案數字化各環(huán)節的安全保密管理機制。紙質(zhì)檔案數字化的各個(gè)環(huán)節均應進(jìn)行詳細的登記，并應及時(shí)整理、匯總，裝訂成冊，在數字化工作完成的同時(shí)形成完整、規范的記錄。

　　11.4.7數字化掃描處理應符合下列規定：

　　1掃描應根據檔案幅面的大小選擇相應規格的掃描設備，大幅面檔案可采用大幅面掃描儀，也可采用小幅面掃描后的圖像拼接方式處理;

　　2對頁(yè)面為黑白二色且字跡清晰、不帶插圖的檔案，可采用黑白二值模式進(jìn)行掃描;對頁(yè)面為黑白二色，但字跡清晰度差或帶有插圖的檔案，以及頁(yè)面為多色文字的檔案，可采用灰度模式掃描;對頁(yè)面中有紅頭、印章或插有黑白照片、彩色照片、彩色插圖的檔案，可采用彩色模式進(jìn)行掃描;

　　3當采用黑白二值、灰度、彩色等模式對檔案進(jìn)行掃描時(shí)，其分辨率宜選擇大于或等于200dpi;在文字偏小、密集、清晰度較差等特殊情況下，可適當提高分辨率;

　　4對粘貼折頁(yè)，可采用大幅面掃描儀掃描，或先分部掃描后拼接;對部分字體很小、字跡密集的情況，可適當提高掃描分辨率，選擇灰度掃描或彩色掃描，采用局部深化技術(shù)解決;對字跡與表格顏色深度不同的，采用局部淡化技術(shù)解決;對頁(yè)面中有黑白或彩色照片的材料，可采用JPEG、TIF等格式儲存，應確保照片清晰度。

　　11.4.8數字化圖像處理應符合下列規定：

　　1對出現偏斜的圖像應進(jìn)行糾偏處理;對方向不正確的圖像應進(jìn)行旋轉還原;

　　2對圖像頁(yè)面中出現的影響圖像質(zhì)量的雜質(zhì)，應進(jìn)行去污處理。處理過(guò)程中應遵循在不影響可懂度的前提下展現檔案原貌的原則;

　　3對大幅面檔案進(jìn)行分區掃描形成的多幅圖像，應進(jìn)行拼接處理，合并為一個(gè)完整的圖像;

　　4彩色模式掃描的圖像應進(jìn)行裁邊處理，去除多余的白邊。

　　11.4.9數字化圖像存儲應符合下列規定：

　　1 采用黑白二值模式掃描的圖像材料，宜采用TIF格式存儲，采用灰度模式和彩色模式掃描的材料，宜采用JPEG格式存儲。存儲時(shí)的壓縮率的選擇，應以保證掃描的圖像清晰可讀為前提。提供網(wǎng)絡(luò )查詢(xún)的掃描圖像，也可存儲為CEB、PDF或其他格式;

　　2 圖像材料的命名應確保其唯一性，并應與電子檔案目錄形成對應。

　　11.4.10檔案數字化轉換過(guò)程中形成的電子檔案目錄與數字化圖像，應通過(guò)網(wǎng)絡(luò )及時(shí)加載到數據服務(wù)器端匯總，并應實(shí)現目錄數據對相關(guān)聯(lián)的數字圖像的自動(dòng)搜索，數字圖像的排列順序與紙質(zhì)檔案相符。

　　11.4.11電子檔案數據驗收應符合下列規定：

　　1 對錄入的目錄數據應進(jìn)行抽查，抽查率不得低于10%，錯誤率不得高于1%;

　　2 對紙質(zhì)材料掃描后形成的圖像材料應進(jìn)行清晰度、污漬、黑邊、偏斜等圖像質(zhì)量問(wèn)題的控制;

　　3 對圖像和目錄數據掛接應進(jìn)行抽查，抽查率不得低于10%，錯誤率不得高于1%。

　　11.4.12電子檔案備份和異地保存應符合下列規定：

　　1 電子檔案目錄、及紙質(zhì)檔案的數字化加工處理成果均應進(jìn)行備份;

　　2 可選擇在線(xiàn)增量備份、定時(shí)完全備份的備份方式;

　　3 應至少每天1次做好增量數據和材料備份;

　　4 應至少每周1次定時(shí)做好完全備份，并應根據自身條件，應至少每年1次離線(xiàn)存放。存放地點(diǎn)應符合防火、防盜、防高溫、防塵、防光、防潮、防有害氣體和防有害生物的要求，還應采用專(zhuān)用的防磁柜存放;

　　5 備份數據應定期進(jìn)行檢驗。備份數據檢驗的主要內容宜包括備份數據正常打開(kāi)、數據信息完整、材料數量準確等;

　　6 數據與災備機房的設計應符合現行國家標準《電子信息系統機房設計規范》GB50174的規定。