住房問(wèn)題關(guān)系民生福祉。中央經(jīng)濟工作會(huì )議將“解決好大城市住房突出問(wèn)題”作為今年經(jīng)濟工作的重點(diǎn)任務(wù)之一。大城市住房有哪些突出問(wèn)題，應該如何解決?記者采訪(fǎng)了浙江工業(yè)大學(xué)副校長(cháng)虞曉芬。

　　推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展

　　記者：中央經(jīng)濟工作會(huì )議又一次強調“要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位”，2021年應該如何促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展?

　　虞曉芬：我國大城市住房存在供給量偏少、房?jì)r(jià)偏高、租賃市場(chǎng)結構不合理等問(wèn)題，造成新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題比較突出。當前，解決好大城市住房問(wèn)題，首先必須堅持“房住不炒”的定位。各地要善于運用長(cháng)效機制政策措施“工具箱”，從供給端、需求端入手，多策并舉，把住房資源更多地配置給自用者，實(shí)現“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的目標。

　　進(jìn)一步壓實(shí)城市主體責任。要進(jìn)一步完善城市房地產(chǎn)市場(chǎng)監測和評估考核機制，對調控不力的城市及時(shí)問(wèn)責追責。

　　嚴防資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。強化對房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況和拿地行為的全面監測，實(shí)施好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監測和融資管理規則，嚴查各類(lèi)資金違規進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。加快建立居民債務(wù)收入比監測體系。

　　加大住宅用地供給。人口凈流入、房?jì)r(jià)較高的大城市，要切實(shí)提高新增國有建設用地中住宅用地的供應比例，擴大普通商品住房用地供應規模，增加租賃住房用地和保障房用地供應。建立“限房?jì)r(jià)、競地價(jià)”等房?jì)r(jià)地價(jià)聯(lián)控機制。嚴格禁止國有企業(yè)高價(jià)拿地。

　　遏制投資投機炒房行為。實(shí)施限購、限售，優(yōu)先保障無(wú)房戶(hù)購房。嚴格審查購房首付資金來(lái)源，嚴防消費貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款等非房貸資金違規流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。加強市場(chǎng)監管，嚴肅處理開(kāi)發(fā)商和中介哄抬房?jì)r(jià)地價(jià)、惡意炒作等行為。

　　加強政策性租賃住房建設

　　記者：為什么中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出要高度重視保障性租賃住房建設?加強保障性租賃住房建設的重點(diǎn)是什么?

　　虞曉芬：高度重視保障性租賃住房建設，為完善住房保障體系指明了方向，是解決好大城市住房突出問(wèn)題的重大舉措。

　　經(jīng)過(guò)多年努力，我國已建成世界上最大規模的住房保障體系。“十三五”期間，全國棚改累計開(kāi)工超過(guò)2300萬(wàn)套，幫助5000多萬(wàn)居民搬出棚戶(hù)區、住進(jìn)樓房。截至2020年底，全國3800多萬(wàn)困難群眾住進(jìn)公租房，累計2200多萬(wàn)困難群眾領(lǐng)取了租賃補貼。隨著(zhù)新型城鎮化的縱深推進(jìn)，住房保障的重點(diǎn)從解決戶(hù)籍居民住房困難轉向解決大城市新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。新市民群體規模龐大，國家統計局數據顯示，2019年全國人戶(hù)分離的人口2.8億人，其中流動(dòng)人口達2.36億人，靠政府投資建設的公租房難以覆蓋，租賃市場(chǎng)又缺少與這一群體經(jīng)濟能力相匹配的合適房源。

　　2019年，住建部會(huì )同專(zhuān)家學(xué)者開(kāi)展調研，提出發(fā)展政策性租賃住房。政策性租賃住房由政府給予政策支持、多主體投資、多渠道供給、租金低于周邊同品質(zhì)的租賃住房，為新市民提供與其經(jīng)濟能力相匹配的“一張床”“一間房”或“一小套房”，讓他們能夠先在城市安居，等有一定支付能力后再租賃商品住房或購買(mǎi)共有產(chǎn)權住房、商品住房。

　　2019年底，住建部部署在廣州、沈陽(yáng)、南京等13個(gè)城市開(kāi)展政策性租賃住房試點(diǎn)。2020年推動(dòng)建設銀行三年內提供3000億元貸款，引導部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與發(fā)展政策性租賃住房。經(jīng)過(guò)一年多實(shí)踐，試點(diǎn)城市初步探索出政府給政策、銀行給支持、市場(chǎng)主體積極參與的政策性租賃住房可持續運作模式。但試點(diǎn)過(guò)程中也發(fā)現在用地、規劃、審批、項目盈利能力等方面還存在困難。

　　中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確“土地供應要向租賃住房建設傾斜”“要降低租賃住房稅費負擔”等措施，必將有力促進(jìn)政策性租賃住房發(fā)展。

　　進(jìn)入新發(fā)展階段，我國構建以保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的頂層設計已經(jīng)明確，其中保障性租賃住房包括公租房和政策性租賃住房。要進(jìn)一步在土地、金融、財稅、審批等方面細化支持政策性租賃住房的政策，進(jìn)一步明確地方政府的主體責任，加快推動(dòng)政策落地。

　　規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)

　　記者：中央經(jīng)濟工作會(huì )議提出“加快完善長(cháng)租房政策”“規范發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)”，應當如何落實(shí)?

　　虞曉芬：長(cháng)租房是指租賃關(guān)系和租金相對穩定、完全市場(chǎng)化運作的可長(cháng)期租賃的住房。發(fā)展長(cháng)租房，對增加租賃市場(chǎng)有效供給、改善租賃供需結構、提高租房品質(zhì)、穩定租金價(jià)格、促進(jìn)住房消費健康發(fā)展等有十分積極作用。

　　一是要加快研究制訂長(cháng)租房的建筑設計、消防驗收、運營(yíng)管理等行業(yè)標準，明確長(cháng)租房的車(chē)位配比、日照間距、梯戶(hù)比、最小套內面積等，避免簡(jiǎn)單套用其他建筑規范或標準;二是加快出臺支持持有型長(cháng)租房投資經(jīng)營(yíng)的信貸、稅收、補貼等政策，支持企業(yè)發(fā)行長(cháng)租房REITs產(chǎn)品(房地產(chǎn)投資信托基金)，籌措長(cháng)期低成本資金，切實(shí)減輕REITs發(fā)行、運營(yíng)、退出階段的稅收負擔，免征部分環(huán)節的增值稅、企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等，保障從事長(cháng)租房投資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)獲得合理回報;三是加快出臺《住房租賃條例》，去年9月住建部已向社會(huì )公開(kāi)征求意見(jiàn)，應在修改后盡快出臺，特別是要明確禁止租賃企業(yè)采取“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”等經(jīng)營(yíng)行為;四是研究推進(jìn)公共服務(wù)政策體系建設，逐步實(shí)現“租購同權”;五是把經(jīng)營(yíng)長(cháng)租房的機構與房源全部納入政府租賃監管平臺，實(shí)施嚴格的租賃資金監管制度，切實(shí)維護好群眾合法權益。