中國住房企業(yè)報告： 住房市場(chǎng)將整體趨于穩定

　　2021-2022年度，我國房地產(chǎn)企業(yè)數量保持穩定，增速明顯下降，預計將穩定在10萬(wàn)家左右；房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)人數再次出現下降。房企銷(xiāo)售額平穩增長(cháng)，但市場(chǎng)存在去庫存壓力。在房產(chǎn)融資和購地方面，金融監管強化使得房企貸款增速放緩，土地成交金額和成交量同比下滑。在開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售方面，由于疫情減緩，新開(kāi)工和竣工面積增速在一季度同比增速較大，但整體增長(cháng)趨勢穩定，升幅較小。房企權益銷(xiāo)售占比顯著(zhù)下降，合作開(kāi)發(fā)模式逐漸形成趨勢。商品房銷(xiāo)售面積累積同比增速實(shí)現正值，保持平穩增長(cháng)。此外，行業(yè)內部資源整合與合作進(jìn)一步加深，業(yè)務(wù)向多元化趨勢發(fā)展，行業(yè)轉型將進(jìn)一步提速。

　　2021年9月以來(lái)，央行以及其他相關(guān)主管部門(mén)釋放房地產(chǎn)調控政策維穩信號，12月召開(kāi)的中央政治局會(huì )議也指出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”，因此未來(lái)房企發(fā)展的政策環(huán)境預計將在穩定的前提下更加積極。

　　當下，由于房地產(chǎn)金融審慎監管政策趨嚴，房企廣泛面臨著(zhù)資金短期信用違約風(fēng)險。隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸飽和，市場(chǎng)預期改變，高周轉模式下的房企一旦遇到市場(chǎng)下行，則會(huì )面臨銷(xiāo)售困境。國內房地產(chǎn)行業(yè)利潤率逐步下滑已成為行業(yè)共識，這一趨勢短期內很難有效規避。

　　2022年，中國住房市場(chǎng)整體將會(huì )趨于穩定；房企降杠桿明顯，金融政策趨向穩定；行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，轉型速度加快。廣大住房企業(yè)應降負債、去杠桿；保交樓、防爛尾；售資產(chǎn)、廣并購；慎投資、縮戰線(xiàn)。(劉偉等)

　　中國住房需求報告：

　　住房需求向理性回歸

　　今年以來(lái)，黨中央、國務(wù)院繼續貫徹“房住不炒”的調控基調和“穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期”的調控目標，深入落實(shí)房地產(chǎn)金融審慎管理制度，打擊不合理購房需求。各地采取措施強化住房的居住屬性。與此同時(shí)，年內首次明確國家層面住房保障體系的頂層設計，進(jìn)一步助推了住房需求向理性回歸。特征如下：一是銷(xiāo)售增長(cháng)穩中有降，購房者逐步回歸理性。上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)保持較高活躍度，部分熱點(diǎn)城市出現“量?jì)r(jià)齊升”情況，學(xué)區房?jì)r(jià)格領(lǐng)漲引起廣泛關(guān)注。在從嚴調控政策下，下半年居民購房預期下行，銷(xiāo)售市場(chǎng)整體呈降溫趨勢。二是城市與區域分化態(tài)勢加劇，需求釋放的梯度差異明顯。無(wú)論是按一、二線(xiàn)城市和三線(xiàn)城市劃分，還是按東部、中部、西部和東北地區劃分，城市和區域住房市場(chǎng)均呈現明顯梯度分化態(tài)勢。三是辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求緩慢復蘇，物業(yè)需求分化態(tài)勢依然延續。四是投資投機型購房需求總體上被有效遏制，房?jì)r(jià)預期和投資意愿均達到近年來(lái)較低水平。五是住房租賃價(jià)格同比上漲，租賃市場(chǎng)分化態(tài)勢進(jìn)一步延續。

　　綜合人口結構、房地產(chǎn)市場(chǎng)周期以及政策調控的多重影響，預計未來(lái)我國房地產(chǎn)需求將會(huì )延續總體回調、平穩運行、局部分化的走勢，出現持續震蕩、大幅下跌的概率較小。“十四五”期間，中國城市的住房需求基本面將不再具備快速增加的條件，但重點(diǎn)城市的住房需求仍有進(jìn)一步的釋放空間。

　　針對當前住房需求存在的問(wèn)題建議如下：一是要保持政策調控定力，夯實(shí)城市政府的主體責任，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制，加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管、預警和調控力度。二是要提高政策調控的精準度，保障房地產(chǎn)合理需求的有序釋放。三是要充分利用稅收、金融等調控手段，提高投資投機性需求購房難度和持有成本。四是要加快建立多主體供給、多渠道保障、供需匹配的住房供應體系，大力發(fā)展保障性租賃住房。五是要穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)預期，減少政策不確定性對市場(chǎng)主體的影響。六是積極應對住房需求主體的區域結構變化，以有效的產(chǎn)業(yè)結構調整引導房地產(chǎn)需求釋放。(李超 莫東翠)

　　中國住房城市政府調控報告：

　　地方政府落實(shí)調控主體責任

　　上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)延續了去年底開(kāi)始的火熱行情，地方政府積極調控，出臺了一系列穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期政策，政策力度大、及時(shí)性強；加大房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序整治力度，針對二手房市場(chǎng)、學(xué)區房調控、保障房建設的力度亦在不斷加強。在保障居民合理住房需求的同時(shí)，對于擾亂市場(chǎng)秩序的行為進(jìn)行了精準的糾偏與堵漏，標本兼治，清晰地向開(kāi)發(fā)商、購房者傳遞出了穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期的調控目標。重點(diǎn)城市在第一輪、第二輪土地集中出讓暴露出很多問(wèn)題后，出臺了一系列針對性的“打補丁”措施，積極調整第二輪、第三輪土拍規則。進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)行情整體向下趨勢明顯，土地流拍增加，多地隨之調整樓市政策，開(kāi)啟“雙向”調控模式。當前，經(jīng)濟下行壓力較大背景下部分城市土地財政依賴(lài)依然嚴重，地方政府的調控工作內在動(dòng)力不足。未來(lái)，需要建立更完備、精細的政策體系，建立人、房、地、錢(qián)四位一體的聯(lián)動(dòng)機制，來(lái)支撐地方政府切實(shí)扛起城市主體責任，督促地方政府不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段；部分地方政府也需要適應土地市場(chǎng)整體低迷的態(tài)勢，加大土地出讓的推介力度。(蔡書(shū)凱)

　　中國住房市場(chǎng)監管報告：

　　住房市場(chǎng)監管效果總體顯著(zhù)

　　2021年，住房市場(chǎng)監管效果總體顯著(zhù)。需求端政策的持續收緊，顯著(zhù)穩定了房?jì)r(jià)。嚴格的金融監管，緩解了地價(jià)上漲壓力，也制約了供應能力。供需兩端同收緊，有效抑制了房?jì)r(jià)持續上漲預期，加快了保障性租賃住房發(fā)展。

　　2022年，隨著(zhù)住宅市場(chǎng)景氣度回落，監管政策剛性有望減弱；城市間住房市場(chǎng)分化加劇，各地監管政策將進(jìn)一步分化；供地機制將進(jìn)一步制度化、透明化；房地產(chǎn)金融審慎管理制度執行將進(jìn)一步全面和細化；住房租賃市場(chǎng)發(fā)展將獲全面規范與支持。

　　從中長(cháng)期來(lái)看，住房市場(chǎng)監管的首要目標或將由“穩房?jì)r(jià)、穩地價(jià)、穩預期”轉變?yōu)楸３侄鄬哟误w系的協(xié)調發(fā)展，主要對象由增量為主轉向增量存量并重，由主要注重前端的開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售為主，逐步轉向后端的物業(yè)服務(wù)、更新改造并重。

　　政策建議：一是進(jìn)一步細化房地產(chǎn)金融審慎管理制度，增加透明度和執行彈性；二是進(jìn)一步精細化信貸政策，保障剛需和改善合理需求；三是完善“兩集中”供地機制配套制度，保證土地市場(chǎng)平穩運行；四是探索優(yōu)化行政性限制措施；五是盡快研究制定保障性租賃住房覆蓋人群、租金水平、建設、財政支持、合格運營(yíng)管理者等方面的標準。(楊杰)

　　中國住房保障發(fā)展報告：

　　租購并舉 推進(jìn)保障性住房建設

　　我國已經(jīng)建立多渠道、多元化的住房保障制度體系，住房保障工作取得顯著(zhù)成果。一是有序推進(jìn)老舊小區改造任務(wù)，促進(jìn)城市有機更新。到“十四五”期末，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務(wù)。二是保障性租賃住房成為新亮點(diǎn)。今年6月出臺的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確提出住房保障體系將以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體，從土地、財稅、金融等方面明確對保障性租賃住房的扶持，各地保障性租賃住房政策加速實(shí)施。三是，為實(shí)現住有所居目標，建立多元化制度。近年，除了公共租賃房制度建設，還發(fā)展共有產(chǎn)權房制度，滿(mǎn)足多元化需求，促進(jìn)構建租購并舉的住房保障制度體系。

　　為實(shí)現住有所居目標，著(zhù)重發(fā)展租賃市場(chǎng)，合理布局租賃房源，促進(jìn)梯度消費，實(shí)施租金管制，建立親民的租賃制度，積極建設新時(shí)代的租售并舉的住房保障制度。首先，完善公租房制度，著(zhù)重發(fā)展租賃保障。其次，加快建立政府主導的住房租賃管理服務(wù)平臺，打破房地產(chǎn)中介的壟斷地位，規范租賃市場(chǎng)，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的有序發(fā)展。再次，鼓勵發(fā)展增量的保障性租賃住房。最后，充分利用城市舊房和正規小產(chǎn)權房，解決部分新市民住房問(wèn)題。(姜雪梅)

　　中國住房宏觀(guān)調控報告：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展是主基調

　　2020-2021年房地產(chǎn)調控取得了顯著(zhù)效果，不斷升級和增加的政策及制度變革，使得熱點(diǎn)城市房?jì)r(jià)漲幅回落，總體風(fēng)險降低，房?jì)r(jià)收入比下降，房地產(chǎn)銷(xiāo)售和投資增幅下降，開(kāi)始改變高杠桿、高負債、高周轉的發(fā)展模式，市場(chǎng)預期發(fā)生改變，倒逼市場(chǎng)主體改弦更張。

　　城市調控方面，上半年不斷升級，下半年開(kāi)始微調。第一，2021年各城市加快發(fā)展保障性租賃住房，推進(jìn)完善住房保障體系，著(zhù)力解決新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體的住房困難問(wèn)題。第二，進(jìn)一步強調維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，各城市發(fā)布多項政策打擊炒房行為，通過(guò)完善和升級“打補丁”和“組合拳”式行政調控，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。第三，各地方政府嚴查買(mǎi)房資金、嚴控資金違規進(jìn)入樓市的現象。第四，各城市相繼發(fā)文建立二手房指導價(jià)格，加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，規范二手住房市場(chǎng)交易秩序，打擊二手房市場(chǎng)亂象。第五，各城市進(jìn)一步規范土地出讓價(jià)格，加強土地市場(chǎng)調控?？傮w來(lái)看，地方層面緊跟中央調控政策，因城施策更加靈活，從供需兩端陸續出臺政策維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，“一城一策”調控強化，效果比較顯著(zhù)。但在具體政策實(shí)施過(guò)程中，仍然存在個(gè)別城市落實(shí)調控政策不力、主體責任意識不強等問(wèn)題。

　　部門(mén)調控方面，調控政策鏈逐步閉合和日益發(fā)力。第一，住房調控方面，2021年上半年，房地產(chǎn)宏觀(guān)調控依舊從嚴升級，始終確保“三穩”目標，反復強調不將房地產(chǎn)作為促進(jìn)短期經(jīng)濟的手段，約談?wù){控不力的城市，并嚴打各種炒房行為；進(jìn)入第三季度，中央政策有所微調，通過(guò)調控引導市場(chǎng)預期，并且房地產(chǎn)稅開(kāi)征試點(diǎn)從座談?dòng)懻摰經(jīng)Q定實(shí)施，這對市場(chǎng)、對預期、對全國住房基礎制度改革都具有重要影響。第二，金融政策方面，房地產(chǎn)金融審慎監管制度性政策逐步到位并開(kāi)始發(fā)力，進(jìn)入2021年第4季度，房地產(chǎn)金融信貸政策有所微調，政策傾向以穩為主。第三，土地政策方面，隨著(zhù)各城市“兩集中”政策的有序實(shí)施，為進(jìn)一步規范和穩定土地價(jià)格，各個(gè)城市進(jìn)一步實(shí)施土地溢價(jià)制度，嚴控城市樓面地價(jià)新高。第四，住房保障政策方面，進(jìn)一步完善住房保障體系，發(fā)展、培育和規范住房租賃市場(chǎng)，解決青新市民住房難問(wèn)題。(徐海東 倪鵬飛)