停車(chē)費、電梯廣告費、公共設施收入……每年動(dòng)輒數十萬(wàn)甚至數百萬(wàn)元的住宅小區公共收益，去哪兒了?
上海市某小區業(yè)委會(huì )向物業(yè)公司發(fā)函，要求對小區停車(chē)收費情況進(jìn)行核查;在遭物業(yè)公司拒絕后，業(yè)委會(huì )在小區電梯等候廳屏幕上滾動(dòng)播放物業(yè)公司的“劣跡”。物業(yè)公司向法院起訴業(yè)委會(huì )侵犯其名譽(yù)權。近日，上海市虹口區人民法院二審判決，駁回物業(yè)公司的訴請。
“新華視點(diǎn)”記者在多地調查發(fā)現，不少小區的公共收益賬目不清、去向不明。
多地小區公共收益賬目不清、流向不明
2020年2月起，上海某小區業(yè)委會(huì )在小區電梯等候廳屏幕上滾動(dòng)播放物業(yè)公司的“劣跡”：根據道閘記錄，2016年至2019年，小區臨時(shí)停車(chē)總收入超過(guò)45萬(wàn)元;而物業(yè)公司說(shuō)只有12.3萬(wàn)元，且拒絕作出解釋。
多位小區居民表示，物業(yè)公司拒絕業(yè)委會(huì )監管，瞞報小區公共收益，企圖持續獲取不當利益。“物業(yè)公司不配合業(yè)委會(huì )監管，就是想渾水摸魚(yú)，得到更多利益。這損害了小區全體業(yè)主的利益!”業(yè)主李先生憤憤不平。
一個(gè)擁有3000余戶(hù)居民的小區，一年公共收益到底有多少?
記者在位于上海市閔行區的某商品房小區看到，這個(gè)擁有3400多戶(hù)居民的小區，僅停車(chē)和場(chǎng)地租賃兩項收入每年就超過(guò)350萬(wàn)元，外加沒(méi)有公示的電梯廣告費等收入，該小區的年公共收益至少超過(guò)500萬(wàn)元。一些中高端商品住宅小區的公共收益甚至高達上千萬(wàn)元。
小區公共收益該如何分配?實(shí)際流向如何?
依照民法典規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。物業(yè)服務(wù)人應當定期將業(yè)主共有部分的經(jīng)營(yíng)與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開(kāi)并向業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )報告。
但記者調查發(fā)現，在實(shí)際操作中，很多地方的商品房小區公共收益賬目鮮見(jiàn)公布，不少物業(yè)公司賬目管理混亂，公共收益賬目不清、物業(yè)公司把公共收益轉化為公司利潤甚至私設“小金庫”等情況比比皆是。有的小區甚至出現保安用個(gè)人二維碼累計收取10多萬(wàn)元停車(chē)費后“跑路”的情況。
為此，一些地方的小區業(yè)委會(huì )開(kāi)展維權行動(dòng)，加強對小區公共收益的監管。
“2018年小區成立業(yè)委會(huì )前，公共收益一直由物業(yè)公司代管。公共收益由業(yè)委會(huì )監管后，通過(guò)重新招標，小區停車(chē)費、電梯廣告的年收入達到70余萬(wàn)元，是往年的3倍。”寧夏銀川市興慶區中瀛御景小區業(yè)委會(huì )主任張金國說(shuō)，2019年底，他們將結余的98萬(wàn)元公共收益發(fā)放給業(yè)主，曾在當地引起不小的轟動(dòng)。
小區公共收益為何屢屢被隨意支配?
小區公共收益為何經(jīng)常成了一筆“糊涂賬”，屢屢被隨意支配?
首先，業(yè)主與物業(yè)公司較量，力量對比懸殊。不少受訪(fǎng)業(yè)主告訴記者，在要求物業(yè)公司公布小區賬本的過(guò)程中，他們往往面臨諸多困難，最常收到的“建議”就是“成立業(yè)委會(huì )后再來(lái)申請公開(kāi)”。“但成立業(yè)委會(huì )本身就是一個(gè)難題，物業(yè)公司千方百計阻止成立業(yè)委會(huì )，不提供業(yè)委會(huì )成立所需的材料。”上海某小區業(yè)主說(shuō)。
記者調查發(fā)現，絕大多數業(yè)主對于小區設施哪些屬于業(yè)主共有財產(chǎn)、哪些收益應歸業(yè)主所有等并不了解，給開(kāi)發(fā)商和物業(yè)侵占業(yè)主合法權益以可乘之機。
一方面業(yè)主個(gè)人勢單力孤，另一方面，很多地方業(yè)委會(huì )覆蓋率又很低。目前，部分城市業(yè)委會(huì )覆蓋率僅為10%左右。不少業(yè)主反映，小區成立業(yè)委會(huì )的阻力較大。因害怕被更換或被監督，物業(yè)公司天然抵觸業(yè)委會(huì )。
銀川市住建局物業(yè)服務(wù)中心主任徐韜偉表示，截至2020年末，在銀川市2100多個(gè)小區中有物業(yè)管理的為1300多個(gè)，成立業(yè)委會(huì )的小區僅有150個(gè)左右。
“在監督公共收益使用等方面，業(yè)委會(huì )作用很大。”張金國說(shuō)，他所在小區成立業(yè)委會(huì )后，設立專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)，定期公布收支明細，群眾獲得感很強。
與此同時(shí)，很多地方基層監管力量薄弱，業(yè)主相關(guān)維權行為很難得到相關(guān)部門(mén)有效支持?；鶎臃抗芨刹勘硎?，公共收益主要靠小區業(yè)委會(huì )來(lái)進(jìn)行監管，基層住建部門(mén)和社區一般不介入。同時(shí)，基層主管部門(mén)人員緊缺，對物業(yè)企業(yè)的監管力量較為薄弱。以銀川為例，“全市共有2100多個(gè)小區，但物業(yè)服務(wù)中心僅有工作人員十余人。”徐韜偉說(shuō)。
記者調查發(fā)現，雖然絕大多數省份出臺了物業(yè)管理方面的規范性文件，規定街道辦事處、鄉鎮政府等對小區成立業(yè)委會(huì )具有指導和監督職責，但在實(shí)際操作中，指導和監督變相成了“審批”。由于相關(guān)工作未與政績(jì)掛鉤，基層政府積極性并不高。
吉林省長(cháng)春市消協(xié)秘書(shū)長(cháng)鐘萍說(shuō)，公共收益糾紛在物業(yè)服務(wù)投訴中占據較大比例，但因其并非單純的消費維權行為，消協(xié)介入較難。
完善監管體系讓“糊涂賬”變明賬
如何規范管理和使用小區公共收益?專(zhuān)家建議，各方搭建基層自治平臺，在溝通中厘清職責。
“任性”物業(yè)企業(yè)屢現，背后是業(yè)主和物業(yè)企業(yè)間的權責不對等。上海外國語(yǔ)大學(xué)城市基層治理研究中心主任俞祖成建議，各地房管部門(mén)應摸清轄區內有市場(chǎng)化物業(yè)管理公司服務(wù)的小區公共收益情況，為后續監管打下堅實(shí)基礎。
目前《物業(yè)管理條例》《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》對小區公共收益的管理和使用規定不夠詳細。專(zhuān)家建議，應進(jìn)一步完善相關(guān)法規、規章，各地監管部門(mén)進(jìn)一步完善監管體系，每年督促小區物業(yè)、業(yè)委會(huì )進(jìn)行賬目審計，并向全體業(yè)主公示，曝光負面典型案例，推動(dòng)物業(yè)公司提高賬目透明度。
近年來(lái)，上海等地從信用管理入手，創(chuàng )新物業(yè)企業(yè)監管模式。對物業(yè)服務(wù)企業(yè)量化評分，建立“紅黑名單”制度，實(shí)行優(yōu)勝劣汰。上海市2020年對近200家物業(yè)服務(wù)企業(yè)、超過(guò)260名項目經(jīng)理實(shí)施失信行為記分，建立了日常監管標準體系。
小區業(yè)委會(huì )等自治組織是監督物業(yè)公司的重要手段。上海市虹口區曲陽(yáng)路街道辦事處副主任王佳緯認為，應不斷提高小區自治水平，厘清街道、社區、業(yè)委會(huì )、物業(yè)等各方職責，進(jìn)一步明確細化業(yè)委會(huì )的職權范圍，讓業(yè)委會(huì )在籌備、選舉各環(huán)節有章可循。同時(shí)，相關(guān)部門(mén)應依法行政，指導業(yè)主依法自治并尊重業(yè)主決定，做到不缺位、不越位。
中央財經(jīng)大學(xué)法學(xué)院教授陳華彬建議，基層政府和相關(guān)部門(mén)應依法監督業(yè)委會(huì )工作，并為業(yè)委會(huì )提供法律咨詢(xún)等方面的服務(wù)。政府或社區還應借助信息化手段，讓更多業(yè)主參與到小區自治中。（鄭鈞天 許晉豫 段續）
