從中央到地方，建設保障性租賃住房的步伐都在加快。
住建部日前在福州市召開(kāi)發(fā)展保障性租賃住房工作現場(chǎng)會(huì )，總結交流福州、上海、杭州、廣州、廈門(mén)、西安等城市的經(jīng)驗做法，研究部署進(jìn)一步做好發(fā)展保障性租賃住房工作。
會(huì )議明確，要注重把握好保障性租賃住房工作的政策導向。保障性租賃住房主要面向無(wú)房新市民、青年人，不設收入線(xiàn)門(mén)檻，以70平方米以下的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
作為“十四五”時(shí)期住房建設的重點(diǎn)任務(wù)，在多地制定的“十四五”住房發(fā)展規劃中，保障性租賃住房均成為主要發(fā)力點(diǎn)，并在存量用地建設和房源改造等方面，予以政策支持。比如，在進(jìn)入尾聲的第二輪集中供地中，配建保障性租賃住房、人才公寓、共有產(chǎn)權房等保障性住房成為多地的土拍“標配”。
據第一財經(jīng)不完全統計，自7月份中央加快發(fā)展保障性租賃住房的頂層設計文件出爐后，近月來(lái)，已有成都、廈門(mén)、杭州、武漢、珠海和廣州、浙江、安徽等多個(gè)省市對本地區住房保障體系進(jìn)行了完善，并發(fā)布了保障性租賃住房整體發(fā)展規劃。
不設收入線(xiàn)門(mén)檻
一直以來(lái)，保障性住房(公租房、共有產(chǎn)權房)會(huì )根據各地不同的經(jīng)濟情況設有最低收入標準。而作為保障性住房的“新物種”，保障性租賃住房是否設有最低收入標準，在各地實(shí)踐中往往沒(méi)有明確。
上述會(huì )議中，住建部在總結全國各地的經(jīng)驗做法時(shí)，進(jìn)一步明確“保障性租賃住房主要面向無(wú)房新市民、青年人，不設收入線(xiàn)門(mén)檻”。
“‘不設收入線(xiàn)門(mén)檻’是一個(gè)非常大的進(jìn)步，也是在共同富裕特別是居住權利均等化背景下提出的。”中國房地產(chǎn)數據研究中心執行院長(cháng)陳晟對第一財經(jīng)說(shuō)。
他表示，此前，保障性住房主要針對原有市民，這類(lèi)群體申請該類(lèi)房源時(shí)往往有收入門(mén)檻。但作為新就業(yè)的大學(xué)生和新市民，其收入水平參差不齊，或存在收入水平略高于門(mén)檻但儲蓄不足的情況。“考慮到共同富裕的基本要求，即每個(gè)人都有居住權利的這個(gè)要求，‘不再設收入線(xiàn)門(mén)檻’，甚至是不再設是否為當地居民的這個(gè)門(mén)檻，是體現居住領(lǐng)域公平性的一個(gè)關(guān)鍵原則。”
保障性租賃住房旨在滿(mǎn)足過(guò)渡階段的租住需求。此前，已經(jīng)推出多年的公租房，主要是用于保障城市中等偏下收入住房困難家庭，受限于其收入申請標準，不少新市民和青年人很難申請到公租房。
數據顯示，2020年中國常住人口城鎮化率達到63.89%。伴隨著(zhù)城鎮化發(fā)展和人口流動(dòng)增加，大城市中新市民、青年人“租不到”“租不起”“租不好”的現實(shí)困難日益凸顯，成為制約實(shí)現“全體人民住有所居”的關(guān)鍵。
7月初，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》(下稱(chēng)《意見(jiàn)》)首次明確，保障性租賃住房、公租房和共有產(chǎn)權住房為中國住房保障體系的三大主體。但《意見(jiàn)》并沒(méi)有明確提及保障性租賃住房是否有申請門(mén)檻標準。
隨后，中央層面上，“保障性租賃住房”成為多個(gè)重要會(huì )議的高頻詞。住建部部長(cháng)王蒙徽日前在國新辦新聞發(fā)布會(huì )上指出，“十四五”期間，住建部將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實(shí)現全體人民住有所居。
如何加快發(fā)展、提高保障性住房的覆蓋率?近月來(lái)，地方層面上，多個(gè)人口流入大中型城市，從實(shí)際出發(fā)，因城施策，給出了自己的答卷。
以合肥為例，該市房管局10月發(fā)布相關(guān)實(shí)施意見(jiàn)，在租賃對象方面，率先提出“面向無(wú)房新市民、青年人、城市基本公共服務(wù)人員等群體供應，原則上不設收入線(xiàn)門(mén)檻”。
杭州、廈門(mén)等地則在“?；?rdquo;(以小戶(hù)型為主)的基礎上，將保障性租賃住房分為住宅型和宿舍型兩類(lèi)，進(jìn)一步細化了無(wú)房的新就業(yè)大學(xué)生、青年人、企業(yè)單身員工、城市基本公共服務(wù)人員等新市民群體的“職住平衡”需求。
租金方面，廣州、合肥、成都等地最新推出的保障性租賃住房項目中，該類(lèi)房源租金大都低于周?chē)袌?chǎng)租賃住房的10%～15%。
但除了成都、武漢等少數城市外，多地出臺的保障性租賃住房整體實(shí)施方案中，大都未對《意見(jiàn)》中“租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金”的具體標準進(jìn)行細化。
中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)對第一財經(jīng)分析稱(chēng)，不同城市的住房租賃市場(chǎng)發(fā)展程度不同，租金收入比存在差距，不同城市的保障性租賃住房租金標準也可能存在差異。
“此外，即使在同一城市內，由于保障性租賃住房的類(lèi)型結構復雜、供給主體多樣，劃定某個(gè)統一的租金標準也不一定合適。”徐躍進(jìn)認為，總體原則上，保障性租賃住房租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，但具體幅度可能會(huì )視各城市和項目的具體情況而定。
多地發(fā)布整體發(fā)展規劃
上述會(huì )議稱(chēng)，按照國家層面住房保障體系頂層設計，北京、上海、深圳等城市對本地區住房保障體系進(jìn)行了完善，加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。
會(huì )議也指出，人口凈流入的大城市等在廣泛深入摸底調查的基礎上，從實(shí)際出發(fā)，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補貼和將政府的閑置住房用作保障性租賃住房等多種方式，切實(shí)增加供給，科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設目標。
具體來(lái)看，一線(xiàn)城市方面，上海、廣州、深圳計劃“十四五”時(shí)期新增保障性租賃住房分別為47萬(wàn)套(間)、60萬(wàn)套(間)、40萬(wàn)套(間)，均占新增住房供應總量的45%左右;北京市正在編制“十四五”住房發(fā)展規劃，其中保障性租賃住房占比將不低于30%。
以人口流入為特征的多個(gè)熱點(diǎn)二三線(xiàn)城市，在其“十四五”住房發(fā)展規劃中，也將保障性租賃住房擺在突出位置。
比如，在長(cháng)三角地區，南京、寧波、常州、溫州等城市均提出將保障性住房覆蓋率提高至30%左右;在珠三角地區，即便是在土地資源緊俏的珠海、廈門(mén)，也同樣提出，“十四五”期間增加租賃住房供應，到2025年分別累計新增租賃住房8萬(wàn)和8.5萬(wàn)套。其中，根據珠海21日發(fā)布的實(shí)施意見(jiàn)，該市新增籌集建設的保障性租賃住房，三年內不少于1萬(wàn)套;五年內不少于1.5萬(wàn)套。
而在成為“第四極”的成渝地區，四川省住建廳近日也明確，初步計劃五年時(shí)間內籌集保障性租賃住房30萬(wàn)套(間)，成都25萬(wàn)套(間)。
增加土地供應是發(fā)展保障性租賃住房的基礎。根據《意見(jiàn)》，將“進(jìn)一步完善土地支持政策”被放在了支持政策第一條。
那么，各地落實(shí)《意見(jiàn)》中該項支持政策的具體情況如何?上述會(huì )議表示，各地充分利用《意見(jiàn)》明確的各項土地支持政策，引導村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)等積極發(fā)展保障性租賃住房，注重實(shí)現職住平衡。
其中，在新增土地供應上，不少城市在第二批集中供地的競拍規則中學(xué)習引入“北京模式”，即配建保障性租賃住房用地，并增加整體租賃住房用地總建筑面積。據北京市土地整理儲備中心統計，在已經(jīng)結束的第二輪土拍中，可提供“保障性租賃住房”以及共有產(chǎn)權住房面積約30萬(wàn)平方米。
為了有效擴大保障性租賃住房供給，除了科學(xué)確定“十四五”保障性租賃住房建設目標和落實(shí)土地支持政策外，會(huì )議還提出，各地要落實(shí)好《意見(jiàn)》明確的財稅、金融等支持政策，建立健全保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組等工作機制，完善住房租賃管理服務(wù)平臺，加強對保障性租賃住房建設、出租和運營(yíng)管理的全過(guò)程監督。
“多渠道籌集房源，積極引導市場(chǎng)主體參與保障性租賃住房的投資建設，構建多元化供給體系，逐步打通市場(chǎng)租賃和保障性租賃住房的通道，已成為各地加快保障性租賃住房發(fā)展的焦點(diǎn)。”徐躍進(jìn)稱(chēng)。
