秋意正濃，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)也寒風(fēng)陣陣。從下半年開(kāi)始，多家房企流動(dòng)性風(fēng)險暴露，接連引發(fā)信任危機，房產(chǎn)銷(xiāo)售及土地拍賣(mài)急速降溫，市場(chǎng)一邊高度警惕著(zhù)潛在風(fēng)險，一邊在疑慮中摸索方向。
“尊重常識，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機會(huì )。”萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮將其對行業(yè)的看法濃縮為這16個(gè)字。10月22日，證券時(shí)報·e公司記者在上海舉辦的萬(wàn)科業(yè)務(wù)交流會(huì )上了解到，郁亮表現出對黃金時(shí)代的反思，也坦言環(huán)境變化中的煎熬，同時(shí)展露出對“下一個(gè)春天”的期待。
回歸常態(tài)伴隨著(zhù)陣痛
經(jīng)歷了多年的高速發(fā)展后，房地產(chǎn)行業(yè)誕生了數家千億級規模的頭部房企，同時(shí)也積累下高杠桿、高負債的隱患。郁亮認為，尊重常識就要看到物極必反，“我們行業(yè)過(guò)去幾十年的黃金發(fā)展不是常態(tài)。”
業(yè)內常有聲音稱(chēng)房地產(chǎn)行業(yè)曾經(jīng)為國家做出了巨大貢獻。郁亮對此并不否認，他表示，國內人均居住面積從改革開(kāi)放初期的不到4平方米，提升到現在的40多平方米，這是很大的進(jìn)步，也在很大程度上助力解決居住問(wèn)題，改善了老百姓的居住條件。
不過(guò)，黃金時(shí)代的高速發(fā)展也帶來(lái)了一些問(wèn)題。“對老百姓來(lái)說(shuō)，年輕人買(mǎi)房壓力大，沒(méi)買(mǎi)房的人產(chǎn)生了焦慮和壓力;對城市而言，房?jì)r(jià)飆升讓越來(lái)越多的人難以在城市立足，勢必影響城市的發(fā)展;再比如，按揭比例增大可能增加居民的債務(wù)風(fēng)險，房地產(chǎn)行業(yè)或許占用了過(guò)多的金融資源，以至于沒(méi)有足夠的金融資源投向高新技術(shù)、制造業(yè)、小微企業(yè)等。”郁亮表示。
2016年底的中央經(jīng)濟工作會(huì )議首次提出“房住不炒”，此后便成為行業(yè)高頻詞。郁亮認為，從這以后，行業(yè)開(kāi)始回歸常態(tài)——回歸到民生行業(yè)，“所謂民生行業(yè)，就是和老百姓息息相關(guān)的行業(yè)，與純商品、純市場(chǎng)化的行業(yè)不一樣。”
回歸過(guò)程必然伴隨著(zhù)陣痛，郁亮多次提到的一個(gè)詞是“縮表”。例如，從去年下半年開(kāi)始，金融行業(yè)就在逐步減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)的投入占比;對開(kāi)發(fā)商而言，“縮表”的直接表現是降負債、降杠桿、去金融化。
行業(yè)相關(guān)主體形成連鎖反應。郁亮稱(chēng)，去杠桿會(huì )導致資產(chǎn)端發(fā)生變化，投資、開(kāi)工下降，再疊加前期高價(jià)拿地的情況，導致行業(yè)短期業(yè)績(jì)受到?jīng)_擊成為必然。沖擊之下，房?jì)r(jià)下降使購房者受到影響，房企業(yè)績(jì)下滑使投資者受影響，拿地減少使希望賣(mài)地的政府受到影響。
在郁亮看來(lái)，房地產(chǎn)先后經(jīng)歷了土地紅利和金融紅利兩個(gè)時(shí)期，前者意味著(zhù)資本市場(chǎng)評價(jià)地產(chǎn)公司以土地儲備為指標，后者則是以PE估值的邏輯。“我們需要思考，過(guò)去地產(chǎn)行業(yè)所取得的成績(jì)中，有多少是我們?yōu)榭蛻?hù)提供好產(chǎn)品、好服務(wù)帶來(lái)的，有多少是金融杠桿帶來(lái)的。去杠桿引起的紅利消退，便是今天回到常態(tài)要經(jīng)歷的陣痛之一?？s表的過(guò)程就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉，如同鎖骨減肥，是一個(gè)非常痛苦、煎熬的過(guò)程。”郁亮稱(chēng)。
對于備受市場(chǎng)關(guān)注的恒大困境，郁亮表示：“行業(yè)冬天來(lái)了，大家都冷，首先要自己解決自己過(guò)冬問(wèn)題，救人先要保證自己的安全。我們會(huì )積極想方設法，在能力許可的情況下愿意做一些對行業(yè)有利的事情，如果給我們一些具體的機會(huì )，我們會(huì )在市場(chǎng)化原則之下去考量。”
“天下沒(méi)有做完的生意”
曾在行業(yè)高昂時(shí)高喊的“活下去”代表了萬(wàn)科的謹慎風(fēng)格，與此同時(shí)，還有一句話(huà)常被提起：“天下沒(méi)有做完的生意”。
放眼開(kāi)來(lái)，“縮表”也曾在各行業(yè)和國內外發(fā)生，郁亮將它們視作一種經(jīng)驗參照。他舉例稱(chēng)，家電行業(yè)曾因下鄉補貼政策退坡而滑落，但一大批家電企業(yè)倒下的同時(shí)，也有美的、格力、海爾等優(yōu)秀企業(yè)脫引而出，例如美的也經(jīng)歷了砍產(chǎn)品、關(guān)園區、裁員工的“縮表”，但通過(guò)轉型線(xiàn)上、品牌研發(fā)等獲得新生。運動(dòng)服飾行業(yè)也是類(lèi)似，在后奧運時(shí)期經(jīng)歷退潮，但也出現了李寧這樣的國潮品牌。
郁亮還以日本房地產(chǎn)為例，上世紀九十年代的大衰退導致行業(yè)萎縮，直到近期才恢復到20年前的水平。但在此過(guò)程中也有優(yōu)秀的企業(yè)，例如大和房建連續十余年入列世界五百強，從原本的開(kāi)發(fā)主業(yè)發(fā)展到如今的租賃公寓、物流、代建等業(yè)務(wù)都名列前茅。
“只要做得好，仍然有機會(huì )。”郁亮認為中國房地產(chǎn)的情況比日本要好，城市和客戶(hù)的需求中仍存在很多機會(huì )，“城市發(fā)展以前只管生產(chǎn)，現在生產(chǎn)、生活、生態(tài)更加融合，對項目開(kāi)發(fā)的要求也更加綜合;老百姓的需求也要求物業(yè)服務(wù)更加精細，做到科技、環(huán)保和人的需求相互匹配。”
在萬(wàn)科的非開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中，主營(yíng)物業(yè)管理的萬(wàn)物云是重要板塊。交流會(huì )上，萬(wàn)物云CEO朱保全提出了各業(yè)務(wù)條線(xiàn)的發(fā)展目標，其中住宅物業(yè)領(lǐng)域會(huì )控制增速，確保服務(wù)品質(zhì);商業(yè)物業(yè)領(lǐng)域的萬(wàn)物梁行要發(fā)揮合資紅利，保持在40%-60%的增速;專(zhuān)注城市物業(yè)的萬(wàn)物云城要有決心做成做大，保持不低于60%的增長(cháng)。
截至上半年，萬(wàn)科凈負債率為20.2%，賬上還有貨幣資金1952.2億元。對于這筆錢(qián)將如何使用，郁亮表示：“如果把錢(qián)都分給股東也是一個(gè)很好的方案，但現在行業(yè)還有機會(huì )，所以我們會(huì )把錢(qián)用出去，萬(wàn)科也在尋找方向。”
目前看來(lái)，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)之外的物業(yè)、物流等板塊增勢顯著(zhù)，但體量仍不足。談及這些非房業(yè)務(wù)市場(chǎng)空間究竟有多大時(shí)，郁亮直言：“現在想找到一個(gè)與黃金時(shí)代開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)體量相當的生意是很難的，賺大錢(qián)、賺快錢(qián)、賺短錢(qián)已經(jīng)行不通了，只能賺小錢(qián)、賺慢錢(qián)、賺長(cháng)錢(qián)。”
“與其花費時(shí)間預測‘底部’、期望‘反彈’。不如把精力花在打磨能力上，以迎接下一個(gè)春天。”郁亮表示。
