“慶幸年前把房買(mǎi)了!”又有一線(xiàn)城市調控出重拳，四大行集體上調房貸利率
1月27日廣州，四大行房貸利率全線(xiàn)上調。
“今天接到的文件，首套房貸利率調整為L(cháng)PR+55bp，二套房貸LPR+75bp。”工商銀行廣州市海珠區一家支行的信貸人士在電話(huà)中對中證君說(shuō)。
在廣州，除了工商銀行外，工農中建四大行的首套和二套房貸利率均作出了上述調整。中證君向上述四大行一一求證，得到的答復是確有此事。
廣州：房貸利率提高、額度緊
2020年廣州樓市交投活躍度明顯提升，年底現"翹尾行情"，黃埔、天河等區房?jì)r(jià)出現較大漲幅。繼廣州住建局嚴厲發(fā)聲打擊哄抬房?jì)r(jià)等違法行為后，廣州的四大行房貸全線(xiàn)漲價(jià)。
一家國有銀行廣州某分行信貸業(yè)務(wù)負責人介紹，1月26日，四大行發(fā)出通知，要求1月27日執行房貸利率調整。
根據1月20日央行公布的5年期以上LPR(4.65%)，廣州首套和二套房貸利率分別上調至5.2%和5.4%。
上述負責人還表示，目前他所在的分行房貸額度比較緊張，放款時(shí)間也較之前明顯延長(cháng)。近期監管部門(mén)對部分銀行進(jìn)行約談，加大個(gè)人住房貸款的管控力度。
“慶幸自己在年前把房買(mǎi)了。”一位已經(jīng)“上車(chē)”的購房者表示。
另一位剛需族則表達了自己的無(wú)奈：“對于我這個(gè)七月份入職的廣漂，壓力更大了哎，本以為廣州是一線(xiàn)房?jì)r(jià)最友好的了，難道要向北上深看齊了嗎?”
“這才是真調控，從信貸入手，效果比封堵假結婚假離婚、代持炒房都要好。”有網(wǎng)友表示。
此次房貸漲價(jià)主要是四大行，中證君咨詢(xún)了廣州部分股份制商業(yè)銀行，截至發(fā)稿，均表示暫未接到類(lèi)似通知，但有銀行表示，出現了房貸額度緊缺情況。
據了解，房貸“緊張”的情況在其他樓市成交火熱的一線(xiàn)城市也有顯現。中證君致電北京、上海等地多家國有行和股份行網(wǎng)點(diǎn)，工作人員均表示，沒(méi)有收到上調貸款利率的指示，但有部分網(wǎng)點(diǎn)表示，目前辦理房貸業(yè)務(wù)需要排隊，流程要長(cháng)一些。
房貸利率：供給和需求說(shuō)了算
“此次房貸政策調整有兩個(gè)特點(diǎn)。第一，這四大行本身屬于房貸規模較大的銀行，調整有風(fēng)向標意義。第二，利率上調是全面的，無(wú)論首套還是二套都進(jìn)行了調整，進(jìn)一步體現了調控的導向。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴中證君。
上述國有銀行廣州某分行信貸業(yè)務(wù)負責人表示，其所在行信貸額度緊張源于監管去年底給各銀行制定的房地產(chǎn)貸款占比“兩條紅線(xiàn)”。
2020年12月31日，央行聯(lián)合銀保監會(huì )發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，將銀行分為不同檔，對應設立區別性的“兩條紅線(xiàn)”指標;對超過(guò)上限的機構設置過(guò)渡期，并建立區域差別化調節機制。
來(lái)源：銀保監會(huì )
國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛表示，房地產(chǎn)貸款集中度管理要求對存量影響不大，對增量影響大，不同地區、不同銀行，影響會(huì )有差異。
“廣州出現的這種現象是由政策調控和當地的供需狀況引起的，不同銀行差異很大。”曾剛說(shuō)，“一些銀行在上限邊緣或超標，所以其房貸增速不能超過(guò)平均貸款增速，雖然仍有新增貸款額度，但增長(cháng)速度放緩。不同地區需求量不一樣，有的地方需求比較旺盛，新增貸款不能滿(mǎn)足需求，這個(gè)時(shí)候額度顯然是不夠用的，然后價(jià)格上升;有的地方額度相對充裕，加上需求不旺盛的話(huà)，價(jià)格則不會(huì )上漲。”
對于其他城市是否會(huì )效仿，曾剛稱(chēng)：“不存在效仿一說(shuō)。如果一些城市跟廣州有類(lèi)似的情況，供給端增長(cháng)空間有限、需求端相對比較旺盛，這些城市可能就會(huì )出現與廣州相同的做法;如果一些城市供給端相對還很充裕，需求端相對不足，那可能根本就不會(huì )出現問(wèn)題。”
“房地產(chǎn)貸款集中度監管本身也是宏觀(guān)審慎監管的重要工具，它的目的是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度泡沫化可能產(chǎn)生的宏觀(guān)金融風(fēng)險。從這個(gè)角度來(lái)講，現在看到的這些情況可能就是它發(fā)揮作用的一個(gè)機制和表現。”曾剛說(shuō)。
據保利投顧研究院介紹，按揭需求旺盛，在房貸集中度管控新規背景之下，個(gè)人房貸額度緊張，供需矛盾之下，房貸利率出現小幅上調，但仍處于近年低位水平。該研究院也指出，涉房貸款“兩道紅線(xiàn)”政策意圖是引導房地產(chǎn)信貸居于合理區間以“穩房貸“，并在房地產(chǎn)貸款行業(yè)高集中度的格局下”防風(fēng)險“，目的是促進(jìn)地產(chǎn)金融環(huán)境平穩健康發(fā)展。
房貸利率變動(dòng)將“一城一策”
據保利投顧研究院測算，短期看，各大銀行尤其是個(gè)人房貸超標較多的建行、中行等，普遍處于調整適應期，多采取階段性控制個(gè)人房貸投放額度、放緩放款等應對措施，按揭貸款政策短期出現波動(dòng)變化。
“廣州的政策，進(jìn)一步說(shuō)明當前大城市房地產(chǎn)政策收緊的風(fēng)向。”嚴躍進(jìn)稱(chēng)，“從此前深圳政策收緊開(kāi)始，到近期上海政策升級，以及杭州政策打補丁，都說(shuō)明大城市在不斷加碼政策。”
嚴躍進(jìn)補充道，信貸收緊會(huì )限制市場(chǎng)交易，有助于市場(chǎng)的穩定。但是在實(shí)際過(guò)程中，也要防范各類(lèi)風(fēng)險，包括恐慌性購房以及既有購房合同違約等風(fēng)險。“后續要注意對各類(lèi)問(wèn)題的搜集，要防范對合理購房需求的誤傷，真正促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩健康發(fā)展。”
業(yè)內人士表示，2021年，銀行房貸投放總規模有收緊預期，未來(lái)房貸利率的變動(dòng)將更加“一城一策”化。
