今年以來(lái)，為支持實(shí)體經(jīng)濟和進(jìn)一步減費讓利，各家銀行均推出貸款優(yōu)惠政策，貸款利率明顯降低。一般貸款加權平均利率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“一般貸款利率”)已連續三個(gè)季度低于個(gè)人住房貸款加權平均利率(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“個(gè)人住房貸款利率”)。
然而，上述利差讓不少“聰明人”嗅到了“商機”。記者多方采訪(fǎng)、調查了解到，已有中介推出“房抵按揭轉抵押”一條龍服務(wù)，從中收取一定比例傭金。美其名曰“絕對靠譜，節約成本”。
對此，一位資深銀行人士告訴記者：“用經(jīng)營(yíng)貸資金去還按揭貸款，首先是合規風(fēng)險，涉及到偽造企業(yè)背景、資金用途。最重要的還是利率風(fēng)險，一旦經(jīng)營(yíng)貸利率上漲超過(guò)按揭利率，無(wú)論從貸款周期上還是利率上都是不劃算的。”
看起來(lái)誘人
房抵經(jīng)營(yíng)貸在申請中銀行還會(huì )審核相應條件，一旦銀行查出來(lái)資金用途存在問(wèn)題，就要承擔斷貸的風(fēng)險。
中國人民銀行發(fā)布的《2020年第三季度中國貨幣政策執行報告》顯示，9月一般貸款利率為5.31%，比上年12月下降0.43個(gè)百分點(diǎn);個(gè)人住房貸款利率為5.36%，比上年12月下降0.26個(gè)百分點(diǎn)。這已是連續三個(gè)季度，一般貸款利率低于個(gè)人住房貸款利率。
記者注意到，今年以來(lái)已有多家銀行推出抵押經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品，利率頗有吸引力。如某國有行上線(xiàn)一款面向個(gè)私小微業(yè)主、工薪階層人士等個(gè)人客戶(hù)的數字化抵押貸款產(chǎn)品，年利率低至3.85%，最長(cháng)可貸20年，額度高達1000萬(wàn)元。
而在一般貸款利率走低的背后，多家貸款中介機構在朋友圈推出“按揭房貸置換經(jīng)營(yíng)貸”的方案。
在記者調查過(guò)程中，上海某中介從業(yè)者王風(fēng)(化名)介紹稱(chēng)，還沒(méi)買(mǎi)第二套房或者已經(jīng)按揭買(mǎi)二套房的客戶(hù)一定要通過(guò)這種方案“轉貸”，可以節約很多成本。
談及具體操作，王風(fēng)表示：“做這個(gè)業(yè)務(wù)必須有一套已全款購買(mǎi)的房子，然后我們幫你注冊公司，辦好營(yíng)業(yè)執照、財務(wù)流水等數據，大概只需要1.5%(貸款總額)的費用，費用取決于你的實(shí)際情況。如果你名下有公司，我們操作起來(lái)相對省事，費用也會(huì )少收一點(diǎn)。我們可以給你申請下來(lái)4.5%成本的房抵經(jīng)營(yíng)貸，而你如果按照按揭的方式去買(mǎi)二套房，按揭利率至少5.25%，總歸是劃算的。”
根據王風(fēng)給出的方案，若不考慮其他額外成本，以額度100萬(wàn)元的10年期貸款為例，貸款人用4.5%的經(jīng)營(yíng)貸款資金置換5.25%的按揭貸款，每年的貸款利率則降低0.75%。估算下來(lái)，貸款人總共可減少利息100萬(wàn)元×0.75%×10年=7.5萬(wàn)元，扣除需向中介一次性支付手續費100萬(wàn)元×1.5%=1.5萬(wàn)元，最終可節約貸款利息6萬(wàn)元。
然而，這看似誘人的方案是否真的可行?記者就此向銀行人士求證。
上海某銀行房貸客戶(hù)經(jīng)理表示：“按揭房貸和房抵經(jīng)營(yíng)貸對應的是兩種產(chǎn)品，后者是針對企業(yè)客戶(hù)的，企業(yè)將房產(chǎn)質(zhì)押給銀行而辦理的經(jīng)營(yíng)貸，利率相對優(yōu)惠。不過(guò)，房抵經(jīng)營(yíng)貸在申請中銀行還會(huì )審核相應條件。對于個(gè)人而言，一旦銀行查出來(lái)資金用途存在問(wèn)題，就要承擔斷貸的風(fēng)險。”
“按揭房貸轉成房抵經(jīng)營(yíng)貸，一方面是涉及到虛構貸款申請背景和資金用途，有一定的風(fēng)險;另一方面，轉貸需要在上一家銀行解抵，把尾款結清才行，結清尾款的資金可以是自己的現金，也可以是過(guò)橋資金，這都是需要考慮的資金成本。”某股份行人士指出。
合規、利率雙風(fēng)險
合規風(fēng)險主要是銀行對貸款用途的監測以及日常的貸后管理，而利率風(fēng)險主要表現在抵押貸款利率上浮超過(guò)按揭貸款利率。
除了上述“經(jīng)營(yíng)性貸款置換按揭房貸”的套路，記者采訪(fǎng)中了解到，市場(chǎng)上還存在其他操作，手法如出一轍，都是利用銀行提供的相對便宜的貸款去置換房貸。
前述受訪(fǎng)資深銀行人士告訴記者：“申請經(jīng)營(yíng)貸，需提供真實(shí)的經(jīng)營(yíng)背景和資金用途等相關(guān)資料。即使通過(guò)偽造材料僥幸申請到經(jīng)營(yíng)貸，在后期銀行的貸后檢查過(guò)程中，當要求貸款人提供納稅申報表等材料時(shí)，這筆背景造假的貸款很容易被監控出來(lái)。繼而，貸款人就會(huì )被要求立刻清償貸款。而此時(shí)，中介已提前收取傭金，并不會(huì )對貸款后期可能遇到的問(wèn)題負責。”
記者多方采訪(fǎng)了解到，在“按揭房貸轉抵押”操作中，主要存在合規風(fēng)險和利率風(fēng)險。其中，合規風(fēng)險主要是銀行對貸款用途的監測以及日常的貸后管理。而利率風(fēng)險主要表現在，如果抵押貸款利率上浮超過(guò)按揭貸款，那么出于“節約成本”考慮的貸款人此番操作反倒多花了錢(qián)。
某城商行普惠金融部人士告訴記者：“需要將利率的不確定性考慮在內。有些銀行提供十年期無(wú)還本續貸產(chǎn)品，僅僅是表現有10年的授信，貸款利率會(huì )上下浮動(dòng)。如果明年的貸款優(yōu)惠政策不延續了，貸款利率上浮后超過(guò)房貸利率，置換反而不劃算。”
除了合規風(fēng)險、利率風(fēng)險的考慮，貸款人還應考慮按揭貸款與抵押貸款的周期是否匹配。一般來(lái)講，按揭貸款期限較長(cháng)，而銀行提供的其他如經(jīng)營(yíng)貸、消費貸產(chǎn)品期限普遍較短。
此外，上述受訪(fǎng)某城商行普惠金融部人士亦指出，目前部分銀行推出的十年期無(wú)還本續貸產(chǎn)品，很容易被貸款人利用去炒房，企業(yè)主將名下的房產(chǎn)做抵押，申請個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款，只要支付10年的利息，中間不需要轉貸。
“無(wú)還本續貸產(chǎn)品設計本身沒(méi)有問(wèn)題，但只要市場(chǎng)有尋租空間，很難避免企業(yè)主將經(jīng)營(yíng)貸獲得的資金投入房地產(chǎn)市場(chǎng)。”一位國有行某普惠金融部高級經(jīng)理表示。
此前，銀保監會(huì )首席風(fēng)險官兼新聞發(fā)言人肖遠企表示，如果是通過(guò)房產(chǎn)抵押申請的貸款，包括經(jīng)營(yíng)和按揭貸款都必須要真實(shí)遵循申請時(shí)的資金用途。銀行一定要監控資金流向，確保資金運用在申請貸款時(shí)的標的上。
事實(shí)上，監測資金用途對銀行的貸后管理提出挑戰。“以銀行現有的技術(shù)手段，只能監測到貸款資金的第一手流向，至于第二手及以后的資金流向，銀行很難查到。從貸后資金監管的這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，銀行已經(jīng)做到了貸后監管。在貸后管理中，銀行還會(huì )考察企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)是否正常，但通常是，這類(lèi)客戶(hù)主營(yíng)業(yè)務(wù)是正常的，常規的貸后管理手段識別不了。”前述某城商行普惠金融部人士如是說(shuō)。
