上市房企日前陸續發(fā)布2021年1月銷(xiāo)售數據,多家企業(yè)迎來(lái)牛年“開(kāi)門(mén)紅”。機構數據顯示,受2020年同期低基數影響,2021年1月,TOP200房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jì)同比增速達到65.5%,從拿地規模來(lái)看,房企投資回歸一二線(xiàn)城市趨勢不變。
但在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波看來(lái),1月房企銷(xiāo)量同比猛增,并不代表市場(chǎng)整體熱度過(guò)高。由于2020年1月同時(shí)受新冠肺炎疫情影響,大部分地區的銷(xiāo)售暫停,導致今年1月市場(chǎng)表現明顯好于2020年。當然,部分城市樓市熱度提升的確也起到一定作用,但并非主因。
雖然2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情開(kāi)局勢頭良好,但在樓市分化的大背景下,房企又將如何開(kāi)新篇,謀新局?
頭部房企增速放緩
根據克而瑞公布的百強房企銷(xiāo)售榜單,2021年1月,TOP100房企實(shí)現銷(xiāo)售操盤(pán)金額8705.3億元,單月業(yè)績(jì)規模較2020年同期大幅上升70.7%,較2019年同期增長(cháng)50.3%??硕鹫J為,1月百強房企銷(xiāo)售數據強勢反彈,既有2020年同期因春節假期和新冠肺炎疫情出現導致的基數偏低的原因,也有熱點(diǎn)城市市場(chǎng)持續回暖帶來(lái)的行業(yè)成交升溫的緣故。
從企業(yè)表現來(lái)看,在2021年1月,40家典型上市房企中,38家企業(yè)單月業(yè)績(jì)實(shí)現同比增長(cháng)。如中國恒大集團(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“恒大”)實(shí)現合約銷(xiāo)售金額581.2億元,同比增長(cháng)43.3%,合約銷(xiāo)售面積為655.6萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)45.8%;萬(wàn)科集團(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)科”)實(shí)現合同銷(xiāo)售面積398.6萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額714.7億元,同比增長(cháng)30.16%;中海地產(chǎn)實(shí)現合約銷(xiāo)售270.18億元,同比增長(cháng)33.3%;世茂集團實(shí)現合約銷(xiāo)售金額200.2億元,合約銷(xiāo)售面積為1133911平方米,較2020年同期分別上升96%及94%;中國金茂披露的2021年1月未經(jīng)審核銷(xiāo)售數據顯示,2021年1月,公司及其附屬公司取得簽約銷(xiāo)售金額201億元,同比簽約銷(xiāo)售建筑面積約141.47萬(wàn)平方米,與2020年1月的105.13億元簽約及成交銷(xiāo)售金額相比,中國金茂在2021年首月的簽約銷(xiāo)售金額同比增長(cháng)91.19%,簽約銷(xiāo)售建筑面積與2020年同期的57.68萬(wàn)平方米相比,同比增加了144%;龍湖集團2021年1月單月實(shí)現合同銷(xiāo)售金額195.1億元,合同銷(xiāo)售面積117.1萬(wàn)平方米。
值得一提的是,在2021年1月,華潤置地、綠城集團、雅居樂(lè )、中南建設單月業(yè)績(jì)同比增長(cháng)都超過(guò)100%。
華潤置地發(fā)布的2021年1月銷(xiāo)售數據顯示,公司及附屬公司實(shí)現總合同銷(xiāo)售金額242.1億元,同比增長(cháng)119.4%,投資物業(yè)實(shí)現租金收入13.7億元,同比增長(cháng)29.1%。
綠城集團發(fā)布的截至2021年1月31日一個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運數據顯示,1月,綠城集團取得合同銷(xiāo)售面積約50萬(wàn)平方米,合同銷(xiāo)售金額約143億元,同比增長(cháng)約186%,其中歸屬于綠城集團的權益金額約為81億元。截至2021年1月31日,另有累計已簽認購協(xié)議未轉銷(xiāo)售合同的金額約80億元,其中歸屬于綠城集團的權益金額約為38億元。
2月4日,雅居樂(lè )發(fā)布2021年1月業(yè)績(jì)公告。截至1月31日,雅居樂(lè )地產(chǎn)板塊1月份預售金額合計110.3億元,同比增長(cháng)119.7%;預售面積合計73萬(wàn)平方米, 同比增長(cháng)143.6%,業(yè)績(jì)迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”。
中南建設公告宣布,公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)于2021年1月錄得合同銷(xiāo)售金額136.0億元,比2020年同期增長(cháng)128.7%;銷(xiāo)售面積102.1萬(wàn)平方米,比2020年同期增長(cháng)123.6%。
業(yè)內專(zhuān)家分析表示,大部分房企在傳統淡季的銷(xiāo)售表現較好,主要因一線(xiàn)與強二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現明顯上漲,購房需求快速釋放,近期在這些城市有項目開(kāi)盤(pán)的房企因此受益。
值得關(guān)注的是,作為世界500強企業(yè)和上海市國有控股特大型企業(yè)集團,綠地集團(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“綠地”)并未披露2021年1月的業(yè)績(jì)數據,媒體報道中只寫(xiě)道:2021年1月主要業(yè)績(jì)指標實(shí)現較快增長(cháng),取得“十四五”全新發(fā)展階段開(kāi)門(mén)紅。
綠地集團董事長(cháng)、總裁張玉良表示,回顧2020年,綠地砥礪前行,征途充滿(mǎn)艱辛,奮斗成果顯著(zhù)。對于未來(lái)五年的發(fā)展,綠地已經(jīng)描繪了美好藍圖,將把握新發(fā)展階段、落實(shí)新發(fā)展理念、構建新發(fā)展格局,實(shí)現“一十百千萬(wàn)”的目標,使綠地邁上更高的發(fā)展能級和更好的發(fā)展水平。為此,2021年要開(kāi)好局、起好步,確保主要經(jīng)濟指標繼續保持較快增長(cháng),質(zhì)量效益進(jìn)一步提升,各項重點(diǎn)工作取得新的更大突破。
但事實(shí)上,除了頗受關(guān)注的綠地二次混改,其面臨的業(yè)績(jì)疲軟、萬(wàn)億元負債壓頂、銷(xiāo)售額三年負增長(cháng),以及“三道紅線(xiàn)”全踩雷的窘境亦值得探討。
根據1月21日綠地發(fā)布的2020年業(yè)績(jì)快報,綠地2020年全年營(yíng)業(yè)總收入4813億元,同比增長(cháng)12%;總資產(chǎn)達到13491億元,同比增長(cháng)18%;歸母凈資產(chǎn)834億元,同比增長(cháng)6%;而同期實(shí)現歸母凈利潤137.2億元,相比于去年同期的147億元,下降6.93%。
值得注意的是,2020年,綠地房地產(chǎn)銷(xiāo)售首次出現下滑。根據綠地2020年第四季度房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況簡(jiǎn)報,2020年1~12月,綠地實(shí)現合同銷(xiāo)售面積2909.3萬(wàn)平方米,比2019年同期減少10.7%;實(shí)現合同銷(xiāo)售金額3583.53億元,比2019年同期減少7.7%。
此外,綠地曾提出的4000億元銷(xiāo)售目標在2020年仍未完成,因此成為房企前十強中唯一一家銷(xiāo)售額出現下降的房企。綠地曾提出在2018年沖刺4000億元銷(xiāo)售目標,然而,2018年至2020年三年均沒(méi)有達成,銷(xiāo)售額還從2018年的3874.9億元出現下降。
另一方面,綠地的負債情況也令人擔憂(yōu)。
總負債方面,根據綠地2020年業(yè)績(jì)快報,截至2020年12月末,公司總資產(chǎn)13491億元,資產(chǎn)負債率88.28%,簡(jiǎn)單計算可知總負債為11909.95億元,較2020年9月末總負債10322.85億元,三個(gè)月內增長(cháng)1587億元。
Wind數據顯示,綠地的資產(chǎn)負債率由2011年年末的62.44%增至2020的88.28%,累計上漲超25個(gè)百分點(diǎn)。
凈負債方面,2019年年報顯示,綠地凈負債率為155.6%、剔除預收款后的資產(chǎn)負債率82.8%、現金短債比0.76,根據“三道紅線(xiàn)”規定,剔除預收款后的資產(chǎn)負債率大于70%;凈負債率大于100%;現金短債比小于1.0倍。綠地“三道紅線(xiàn)”全部觸及。
作為高杠桿房企之一,綠地于2020年8月成為首批12家“三道紅線(xiàn)”新規試點(diǎn)房企之一。綠地對外回應稱(chēng):“短短數月間,綠地現金短債比累計提升幅度超40%;凈負債率累計下降近50個(gè)百分點(diǎn);剔除預售款后的資產(chǎn)負債率逐步回落,有息負債總額較高點(diǎn)下降約450億元。”
但從目前情況來(lái)看,綠地依然處于“紅檔”,仍觸及“三條紅線(xiàn)”。
綠地在2020年業(yè)績(jì)快報中表示,公司將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃,聚焦六大核心措施,有計劃、分步驟、多管齊下降負債去杠桿,其中包括主動(dòng)壓減有息負債規模、優(yōu)化資產(chǎn)負債結構。
業(yè)內預計,為降低負債水平,綠地后期加快去化速度和回款速度的訴求依然會(huì )十分明顯。
克而瑞研究中心總經(jīng)理林波表示,單純看1月房企業(yè)績(jì)同比大幅增長(cháng),并不能代表全年業(yè)績(jì)。1月百強房企銷(xiāo)售數據強勢反彈,很大程度上是因為2020年同期正值春節假期,且因新冠肺炎疫情的出現而停擺這兩大因素所導致的基數較低所致。此外,部分城市樓市景氣度從2020年下半年至今持續回暖,對行業(yè)成交有進(jìn)一步刺激作用。
如德信、祥生、中梁、華鴻等浙系企業(yè),這類(lèi)企業(yè)具有明顯的區域基因,基本都在2019年、2020年上市,總體來(lái)說(shuō)財務(wù)壓力相對較小,又深耕長(cháng)三角,開(kāi)年拿地沖得比較猛。加上本土優(yōu)勢,如果市場(chǎng)保持2020年的熱度,今年再加倉,業(yè)績(jì)增長(cháng)就能得到保障。
然而不能忽略的一個(gè)現象是,頭部房企開(kāi)局普遍較好,但因2020年同期基數較穩定,增速不及其他梯隊房企??硕饠祿@示,TOP1~3、TOP4~10、TOP11~20、TOP21~50、TOP51~100各梯隊全口徑銷(xiāo)售額增速分別為29.0%、90.1%、73.1%、85.6%、89.7%,較2020年同期提升明顯。
TOP3座次改變
值得關(guān)注的是,TOP3房企的排位在今年1月出現了變化。“三道紅線(xiàn)”帶來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)變革之下,素來(lái)穩健的萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)始行動(dòng),并發(fā)出了“超車(chē)”信號。
2015年之前,萬(wàn)科一直占據著(zhù)房企銷(xiāo)售榜首位,2016年首位被恒大奪得,2017年~2020年的年度銷(xiāo)冠一直屬于碧桂園,而到了2021年,據第三方機構統計,萬(wàn)科是開(kāi)局月的銷(xiāo)冠。從合同銷(xiāo)售金額來(lái)看,今年1月,萬(wàn)科重新坐上榜首位置,比排在第二的恒大多出100多億元,而第三位的碧桂園連同合營(yíng)公司和聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現歸屬公司股東權益的合同銷(xiāo)售建筑面積約456萬(wàn)平方米,歸屬股東權益的合同銷(xiāo)售額約403.2億元,同比增加22.48%。
張波表示,1月頭部房企的出貨量增長(cháng)明顯,從銷(xiāo)量排行來(lái)看,萬(wàn)科的操盤(pán)金額和全口徑金額均升至首位。一方面萬(wàn)科自身的銷(xiāo)量增長(cháng)速度的確非???,通過(guò)加快去化保障穩健增長(cháng)的節奏愈加明顯。
林波也認為,這和萬(wàn)科的布局有很大關(guān)系,萬(wàn)科的布局更偏向一二線(xiàn),此外2020年也隱藏了一部分業(yè)績(jì)。另一方面,部分頭部房企降低增速,甚至在降負債要求之下減緩拿地、放慢開(kāi)發(fā)節奏,導致萬(wàn)科在1月的增長(cháng)變得十分突出。
國金證券研報表示,萬(wàn)科投資強度自2020年4季度開(kāi)始明顯加大,拿地主觀(guān)上更為積極,表明公司重新將更多資源傾斜于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)。
而數據背后折射出的是,2020年在融資監管新規“三道紅線(xiàn)”之下,素來(lái)謹慎穩健的萬(wàn)科已經(jīng)意識到游戲規則的改變,過(guò)往的生意邏輯也進(jìn)行著(zhù)調整。
正如萬(wàn)科董事會(huì )主席郁亮所言,“三道紅線(xiàn)”對行業(yè)而言是重大游戲規則的改變,影響所有企業(yè)而不是只影響某些企業(yè),對所有的開(kāi)發(fā)商都是挑戰。他曾用2002年的土地招拍掛制度改革與融資監管新規“三道紅線(xiàn)”進(jìn)行比較。在他看來(lái),這是一場(chǎng)改變整個(gè)行業(yè)的變革。“‘三道紅線(xiàn)’具有穿透性、多層結構、之前房地產(chǎn)行業(yè)表內表外的財務(wù)技巧沒(méi)有用了,對所有開(kāi)發(fā)商而言都是個(gè)新課題。行業(yè)再次來(lái)到一個(gè)統一的起跑線(xiàn),以往所有優(yōu)勢都已歸零”,郁亮認為,自此房地產(chǎn)行業(yè)將從“金融紅利時(shí)代”進(jìn)入“管理紅利時(shí)代”。
進(jìn)入新的發(fā)展階段,當中國房地產(chǎn)行業(yè)規模開(kāi)始逐漸觸頂,以往側重內生發(fā)展的戰略邏輯已不再適用,僧多粥少,取而代之的是不進(jìn)則退的競爭邏輯。
在此之下,郁亮提出了萬(wàn)科新的方向——“競爭戰略”。這個(gè)源于美國管理學(xué)學(xué)者邁克爾·波特的學(xué)術(shù)名詞,意指通過(guò)確定顧客需求、競爭者產(chǎn)品及本企業(yè)產(chǎn)品這三者之間的關(guān)系,來(lái)奠定本企業(yè)在市場(chǎng)上的地位并維持這一地位。它有三種基本打法:成本領(lǐng)先戰略、差別化戰略和專(zhuān)一化戰略,但無(wú)論是哪一種,最終都指向競爭。
中小房企業(yè)績(jì)分化明顯
值得注意的是,中小房企的競爭力與規模房企仍有差距。據克而瑞統計,1月TOP10房企銷(xiāo)售門(mén)檻值為187億元,較2020年同期增長(cháng)119%;TOP50房企的銷(xiāo)售門(mén)檻值為44億元,較2020年同期增長(cháng)75.3%,兩者增幅有著(zhù)明顯差距。
時(shí)代中國1月合同銷(xiāo)售金額82.8億元,同比增長(cháng)24.1%;合景泰富預售額67.8億元,同比增長(cháng)31.3%;新城控股合同銷(xiāo)售166.39億元,同比增長(cháng)48.5%;遠洋集團1月協(xié)議銷(xiāo)售額55億元,同比增長(cháng)56.25%。
與此同時(shí),中小房企的業(yè)績(jì)分化也十分明顯。如越秀地產(chǎn)1月銷(xiāo)售89.4億元,同比上升約193%;合生創(chuàng )展1月合約銷(xiāo)售28.22億元,同比增高達367.2%。而建業(yè)地產(chǎn)1月取得物業(yè)合同銷(xiāo)售額30.13億元,同比減少26.4%;保利置業(yè)1月合約銷(xiāo)售額30億元,同比下降10%。
回顧建業(yè)地產(chǎn)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“建業(yè)”)近年來(lái)的發(fā)展,盡管在2008年就已上市,但由于嚴重依賴(lài)河南一省,導致其在2016年之前幾乎無(wú)法在一眾房企中獲得排名。而在整個(gè)2020年,建業(yè)雖取得超全年800億元的銷(xiāo)售目標,實(shí)現1026.42億元的合同銷(xiāo)售總額,但同比2020年僅微增1.5%,只能算勉強穩住了千億元房企寶座。
有觀(guān)點(diǎn)認為,如果建業(yè)一直保持當前經(jīng)營(yíng)狀態(tài),持續停留在河南省內無(wú)法順利走出去,恐不排除年內跌出千億元房企俱樂(lè )部的可能。
而且,盡管近年來(lái)依靠棚改,建業(yè)取得不錯的財務(wù)表現,但其在盈利質(zhì)量方面卻始終不太穩定。主要表現在毛利率、凈利率,以及經(jīng)營(yíng)性現金流凈額三項指標均差強人意。
在毛利率、凈利率兩項指標上,根據建業(yè)2020年半年報,其毛利率為23.73%,較2019年同期的27.29%下跌3.56個(gè)百分點(diǎn);凈利率為6.04%,較2019年同期的8.47%下跌2.44個(gè)百分點(diǎn)。
事實(shí)上,自2011年以來(lái),建業(yè)的毛利率、凈利率兩項指標就呈下降狀態(tài)。其中毛利率從2011年的38.78%降至2019年的26.02%,凈利率則從2011年的11.19%降至2019年的7.85%。
在經(jīng)營(yíng)性現金流凈額這一項指標上,建業(yè)表現同樣不佳,其在2017年和2018年分別實(shí)現57.6億元和41.03億元的經(jīng)營(yíng)性現金流凈額,但到2019年,該指標巨幅下跌至5.51億元,同比減少87%。
而在建業(yè)盈利質(zhì)量逐年下滑的同時(shí),其負債水平也在逐年攀升。表現之一是從2017年開(kāi)始,其負債總額就開(kāi)始逐年攀升。
2017年,建業(yè)負債總額同比增長(cháng)45%,達540.54億元;2018年則再度同比大增70%,達到916.93億元;而到了2019年,全年負債總額直接突破千億元,達1313.65億元,同比增長(cháng)43%。
表現之二是有息負債。根據建業(yè)的財報數據,2016年~2019年年末,建業(yè)地產(chǎn)有息負債增長(cháng)曲線(xiàn)是143.56億元、155.84億元、198.51億元和314.91億元。2020年中期為363.21億元,較2019年同期增加超100億元。
表現之三是近年來(lái)建業(yè)的資產(chǎn)負債率持續增加。2016年前,建業(yè)資產(chǎn)負債率始終保持在85%以下,2017年增至86.45%,2018年升至89.93%,2019年則直接達到91.25%,到2020年上半年,建業(yè)資產(chǎn)負債率較年初再度增長(cháng)0.78個(gè)百分點(diǎn),達92.03%。
業(yè)內認為,究其根本,恐在于固守河南導致建業(yè)無(wú)法享受全國樓市發(fā)展紅利,卻要承擔嚴重依賴(lài)單一市場(chǎng)的投資風(fēng)險。從某種程度上來(lái)講,建業(yè)目前面臨的最大問(wèn)題或許并非財報表現不佳,而在于如何走出河南。
房企加速去杠桿、降負債
2021年1月,多地調控政策在趨緊。如1月底上海推出封堵“假離婚”購房漏洞、調整增值稅免征年限、加強信貸資金管理的“滬十條”,杭州推出圍堵此前調控政策下的炒房“漏洞”、嚴控需求端的“杭五條”等。
在此背景下,房企在融資與拿地方面均作出調整。
中信建投研報指出,1月房企股權融資規模大幅回落,債券融資環(huán)比大規模擴張。股權融資方面,港股市場(chǎng)較活躍,榮萬(wàn)家、星盛商業(yè)及宋都服務(wù)三家物管公司成功實(shí)現IPO融資。債券融資方面,1月房企債券融資總額為1511.31億元,環(huán)比上升134.96%。其中,境內債發(fā)行規模為726.68億元,環(huán)比上升48.61%;海外債發(fā)行規模為784.63億元,環(huán)比上升408.8%。1月,境內多數品種債券利率下調,海外債利率為6.55%。信托融資規模有所下降,房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立數量390個(gè),募集資金532.57億元,環(huán)比下降27.12%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為,當下房企融資井噴,境外融資驟增,主要原因是房企未雨綢繆加大融資,以避免可能的政策風(fēng)險。企業(yè)抓緊窗口期加大融資,融資成本也相對較低,有利于企業(yè)置換過(guò)去的高額度、高成本融資。從融資成本看,企業(yè)融資成本分化嚴重,部分企業(yè)融資成本低于6%,也有企業(yè)融資成本超過(guò)13%。
從拿地情況看,受“三道紅線(xiàn)”影響,疊加持續推出的樓市調控政策,1月房企拿地相對謹慎。
克而瑞研報指出,1月30家典型房企新增土地儲備總建筑面積為1826萬(wàn)平方米,新增土地成交總價(jià)為1193億元,相比2020年月均的4648萬(wàn)平方米和2439億元,均有明顯收窄。
資金相對寬裕的央企存在優(yōu)勢,投資表現相對突出。2021年1月,保利、中海、招商、華潤等央企當月投資金額均超50億元。頭部央企憑借貫穿周期的資金優(yōu)勢,仍維持一定的納儲力度,而部分負債承壓的企業(yè)投資收窄明顯。
整體來(lái)看,一二線(xiàn)城市是房企納儲的重點(diǎn),典型房企拿地結構中一二線(xiàn)城市占比達到50%。其中,長(cháng)三角及中西部地區土地成交面積占比略高,主要是杭州、西寧、南京、成都等城市土地成交規模較大。三四線(xiàn)城市方面,邯鄲、六安、宜賓、金華等城市土地成交建筑面積居前。
分析認為,在投拓方面,今年分化依然明顯,熱門(mén)城市盡管限制,但土地市場(chǎng)熱度還是不會(huì )降,房企在有限的土地投資預算下會(huì )更加傾斜于東部的熱門(mén)城市。今年房企要想保持正向現金流,就需要在對的地方“落子”。整個(gè)長(cháng)三角拿地很難說(shuō)能“撿到肉”,又想要指標,又想要規模,拿地的時(shí)候就不考慮項目未來(lái)的盈利性。
未來(lái),房企將面臨更多新的挑戰。業(yè)內人士指出,2021年是房地產(chǎn)政策環(huán)境繼續趨緊的一年,房企資金壓力加大。尤其要注意的是,2021年房企到期債務(wù)將超萬(wàn)億元,這也使得房企的資金壓力進(jìn)一步加大。融資端的“三道紅線(xiàn)”和供給端的“五檔金融機構”與房貸“兩道紅線(xiàn)”一起作用,從資金融入和融出兩端積極調控,倒逼房企加速去杠桿、降負債。未來(lái),房企需加強現金流的管理與預警,在收入端通過(guò)多種措施加速去化,甚至以?xún)r(jià)換量;在支出端量入為出,調整拿地力度,才能有效緩解資金壓力。