黨的十八大以來(lái)，我國住房建設蹄疾步穩。住房問(wèn)題已從過(guò)去的總量短缺轉變?yōu)榻Y構性供給不足、質(zhì)量相對較低，城鎮老舊小區改造成為當前解決住房問(wèn)題的重要抓手。
從各地初步摸查情況看，全國2000年底前建成的老舊小區約22萬(wàn)個(gè)，涉及居民上億人，拉動(dòng)投資萬(wàn)億元。
國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮老舊小區改造工作的指導意見(jiàn)》提出，到2022年，基本形成城鎮老舊小區改造制度框架、政策體系和工作機制;到“十四五”期末，結合各地實(shí)際，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務(wù)。
北京：三方共擔齊出力 改造資金更多元
“看，硬化地面改成了塑膠的，露天乒乓球桌搭上了涼棚，院子里的老紫藤下安了一圈木座椅……”北京市朝陽(yáng)區居民潘繼紅領(lǐng)著(zhù)記者在居住了20多年的勁松北社區轉悠，對新環(huán)境的每一點(diǎn)變化都津津樂(lè )道。
讓這個(gè)上世紀70年代建成的老舊小區煥然一新，投入的改造資金可不少。
按照?；镜脑瓌t，財政資金重點(diǎn)補助水暖氣路等基礎類(lèi)改造內容。提升小區環(huán)境、引入公共服務(wù)這些完善類(lèi)提升類(lèi)改造，所需資金也不是個(gè)小數目，誰(shuí)來(lái)承擔?
“居民也要出一點(diǎn)，更重要的是讓社會(huì )力量參與進(jìn)來(lái)。”勁松北社區黨委書(shū)記陳波說(shuō)。三方合理共擔改造資金，勁松北社區在北京率先引入社會(huì )資本愿景集團參與改造。
“目前我們已投入改造資金3000多萬(wàn)元，開(kāi)始提供物業(yè)服務(wù)。”北京愿景集團城區更新事業(yè)部總經(jīng)理劉楚說(shuō)。
雖然引入物業(yè)最初已征得過(guò)半居民同意，但要讓40多年都沒(méi)有物業(yè)管理的小區居民樹(shù)立起付費意識，不是件容易事。然而，小區物業(yè)費繳納率之高卻超出了劉楚的預期。潘繼紅是繳納物業(yè)費的積極分子：“我們先體驗了幾個(gè)月的免費服務(wù)，確實(shí)感受到了物業(yè)入駐后的便利，尤其是在疫情防控期間消毒檢測等服務(wù)很到位。”
物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，贏(yíng)得了居民的支持。不過(guò)，物業(yè)服務(wù)費遠遠覆蓋不了前期資金投入。要讓參與的社會(huì )資本微利可持續，這筆賬該怎么算?
“改造初期投入大、回報周期長(cháng)，要讓改造資金轉起來(lái)，得算一本細水長(cháng)流的賬。”劉楚說(shuō)。“勁松北社區示范區的改造賬期是20年，預期10年內收回投資，20年內實(shí)現微利。”
劉楚列出了詳細的收支清單：20年運營(yíng)期內，核心收入來(lái)自社區閑置空間的利用，約占50%。街道授權企業(yè)對1698平方米閑置低效空間進(jìn)行改造提升，引入養老、托幼、健康等便民服務(wù)業(yè)態(tài)，企業(yè)通過(guò)租金獲得長(cháng)期穩定收益。
“勁松模式引入的不僅是社會(huì )資本，更是社會(huì )資本實(shí)現自我造血、資金平衡的投資機制。”陳波說(shuō)。
杭州：“要我改”變成“我要改”居民參與更主動(dòng)
去年，杭州的陳月芬老人執意要搬回老房住，這讓特意接她到新家養老的兒子張軍有些不解：“老人家非說(shuō)回去住著(zhù)更舒心。”
陳月芬居住的小區是建于上世紀80年代的杭州拱墅區和睦新村，吸引她搬回來(lái)的主要原因是小區進(jìn)行了適老化改造，樓梯旁安了扶手，每層平臺轉角處放有折疊椅，還有新建的陽(yáng)光餐廳、無(wú)障礙助浴室……小區新建的休養中心，一開(kāi)業(yè)就迎來(lái)了10位老人入住。
為什么這么改?“都是大家在‘和睦議事港’議出來(lái)的。”和睦街道黨工委書(shū)記饒文玖說(shuō)。
“和睦議事港”是改造之初建起來(lái)的居民議事機制。剛開(kāi)始，一些居民積極性不高，對改造方案的討論，有居民不愿參與，或者就是簡(jiǎn)單表態(tài)不同意。
“我房子都出租了，改造跟我沒(méi)什么關(guān)系。”已經(jīng)搬家的周老太不同意加裝電梯。只要有一戶(hù)不同意，一棟樓都裝不了，這讓樓里居住的其他老人很著(zhù)急。
為了說(shuō)動(dòng)周老太，“和睦議事港”成員鄭光躍穿過(guò)大半個(gè)杭州城，上門(mén)數十趟。“小鄭不厭其煩地給我講道理，分析改造好處，我被這份真誠打動(dòng)了。”周老太最后欣然在電梯安裝協(xié)議書(shū)上簽了字。
經(jīng)過(guò)對全小區3250戶(hù)居民的入戶(hù)調查，和睦新村的改造方案最終敲定。“小區60歲以上的老人占36%，對適老化改造需求很迫切，這方面內容不能少。”和睦社區黨委書(shū)記周呈說(shuō)，方案最終認可率超過(guò)2/3。
改不改、改什么、怎么改，都由居民來(lái)決定。許多居民嘗到了甜頭，紛紛主動(dòng)上“和睦議事港”說(shuō)想法、提建議。
不少居民向“和睦議事港”提議，希望提升餐飲服務(wù)。于是小區通過(guò)改造老舊車(chē)棚，擠出500多平方米引進(jìn)餐飲機構打造“陽(yáng)光餐廳”。“充分考慮小區居民用餐習慣，還向小區老年人提供優(yōu)惠套餐。三菜一湯，60歲以上老年人只需10元，80歲以上僅8元。”餐廳負責人黃敏介紹，“目前每天能服務(wù)120名老人就餐。”
“共謀共建共管共評共享的改造模式把‘要我改’變成了‘我要改’，全省71.87萬(wàn)戶(hù)老舊小區居民將迎來(lái)自己參與改造的新生活。”浙江省住建廳相關(guān)負責人說(shuō)。
濟南：“面子”“里子”一起改 改造內容更綜合
走進(jìn)濟南市歷城區山大五宿舍小區，過(guò)去坑坑洼洼的路面變得平坦寬敞，蜘蛛網(wǎng)般的電線(xiàn)全部入地，休閑小廣場(chǎng)翻建如新……鄭秀香老人豎起大拇指：“環(huán)境一天比一天好，住得越來(lái)越舒心!”
讓居民點(diǎn)贊的，除了環(huán)境變化，還有民生服務(wù)設施的提升完善。
新劃定100個(gè)停車(chē)位，新安裝81個(gè)監控攝像頭，正在建設自行車(chē)棚……小區里轉一圈，施工正忙。
“不光改‘面子’，更要改‘里子’。”濟南市住建局副局長(cháng)張恒志說(shuō)。本輪城鎮老舊小區改造不僅有市政配套、建筑物公共部位維修等基礎類(lèi)改造，更多的是新建停車(chē)場(chǎng)、加裝電梯等完善類(lèi)改造，以及增加養老托育等公共服務(wù)供給等提升類(lèi)改造。為此，濟南市專(zhuān)門(mén)制定了11個(gè)專(zhuān)項改造方案。
加裝電梯是群眾普遍關(guān)心的完善類(lèi)改造項目。小區14號樓6樓的吳俊嶺如今過(guò)上了有電梯的生活。“過(guò)去孩子小，抱著(zhù)爬6層樓累得直喘氣。”今昔對比，他很是感慨。
“這新電梯可是立大功了!”小區家屬委員會(huì )主任鄧中說(shuō)。一位70多歲的老人突發(fā)腦梗，因為有了電梯得以迅速被送往醫院，最終平安無(wú)事。
城鎮老舊小區改造，基礎類(lèi)要應改盡改，完善類(lèi)和提升類(lèi)則要因地制宜、按需改造。在建于上世紀80年代的歷下區燕山街道燕山小區，能看到一個(gè)近千平方米的大食堂，食堂里有快餐店3家、早午餐攤位30個(gè)。“這地方過(guò)去是一個(gè)賓館的閑置庫房，由于小區居民餐飲需求大，所以建成了食堂，能覆蓋周邊1.5萬(wàn)居民。”燕山街道辦主任張源說(shuō)。(趙展慧 侯琳良 竇瀚洋)
