2021年即將收官?；赝?021年，在疫情有效防控下，住房租賃市場(chǎng)回歸傳統周期，市場(chǎng)熱度上升，熱度背后也呈現出諸多新特征、新變化。
12月27日，貝殼研究院發(fā)布《2021年住房租賃市場(chǎng)報告》(下稱(chēng)《報告》)顯示，今年租賃市場(chǎng)整體呈現活躍態(tài)勢，但租金水平仍低于疫情前。租賃市場(chǎng)不斷向“買(mǎi)方市場(chǎng)”轉變，品質(zhì)化租住需求持續釋放。租賃企業(yè)數量已達萬(wàn)級規模，租賃行業(yè)市場(chǎng)主體筑基初步完成。租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開(kāi)啟，預計明年租賃市場(chǎng)活躍度仍保持上升趨勢。
租賃市場(chǎng)：呈現十大特征
基于貝殼找房平臺租賃成交情況，《報告》從租金水平、成交周期、房源特征等方面盤(pán)點(diǎn)了今年租賃市場(chǎng)的十大突出特征。
從租金水平來(lái)看：一是租金比疫情前下跌近9%。今年全國重點(diǎn)40城平均月租金為38.8元/平米，同比微漲1.3%，但相比于2019年仍下跌8.8%，短期內租金水平難以回到疫情前水平。二是超6成城市租金低于疫情前。相比于2019年，上海、深圳、杭州、成都、西安、合肥、南京、福州、長(cháng)沙、廈門(mén)、無(wú)錫、蕪湖、徐州及蘭州等14個(gè)城市租金持平或微漲外，其余26個(gè)城市租金仍下跌。
從成交周期來(lái)看：一是房客源成交周期仍高于疫情前。根據貝殼研究院數據，2021年全國重點(diǎn)40城房源成交周期為50.1天，同比縮短2.4天，相比于2019年延長(cháng)9.9天，客源成交周期為9.7天，同比基本持平，相比于2019年延長(cháng)1.9天。二是租客租住時(shí)間或超10年。由于房?jì)r(jià)收入比較高或部分城市的限購、限貸政策，城市居民購房計劃推遲，一線(xiàn)及多數新一線(xiàn)城市平均購房年齡走高，租客的租賃年限或超過(guò)10年，一線(xiàn)城市趨勢更為顯著(zhù)。
從房源特征來(lái)看：一是家庭型租賃需求釋放。全國重點(diǎn)40城大戶(hù)型成交占比增加3個(gè)百分點(diǎn)，由于購房計劃延遲，家庭型租賃群體增加，并且在租金水平下行后，家庭型租客更偏向租住大戶(hù)型滿(mǎn)足改善需求。
二是北上津租賃房屋平均房齡超20年。上海、北京、天津租賃成交房屋的平均房齡最高，一線(xiàn)城市租賃成交房齡在21年及以上的房屋占比超過(guò)4成。
三是高房齡房屋套均月租金更穩。高房齡租賃房屋大多交通便捷、配套完善，因此其套均月租金表現更穩。
四是小戶(hù)型房屋套均月租金跌幅較小。從租客需求來(lái)看，小戶(hù)型仍然是受租客青睞的主力戶(hù)型。對比疫情前，全國重點(diǎn)40城小戶(hù)型套均月租金跌幅較小，一線(xiàn)、新一線(xiàn)城市小戶(hù)型租金跌幅在1%-3%之間。
五是地鐵房套均月租金高出非地鐵房超30%。根據貝殼研究院數據，相比于2019年，全國重點(diǎn)34城地鐵房和非地鐵房套均月租金均下跌，地鐵房比非地鐵房套均月租金仍高出33.3%。
六是裝修房套均月租金高出簡(jiǎn)裝及毛坯房超30%。其中一線(xiàn)城市裝修房與毛坯及簡(jiǎn)裝房的套均月租金差距最大，裝修房高出毛坯及簡(jiǎn)裝房達到32.6%。
租賃企業(yè)：規模創(chuàng )新高
《報告》還盤(pán)點(diǎn)了2021年住房租賃企業(yè)數量、分布、融資、模式等方面的變化。
數量方面，住房租賃企業(yè)數量已達萬(wàn)級規模。根據國家企業(yè)信用信息網(wǎng)公布的企業(yè)數據測算，2021年主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)業(yè)，經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋“住房租賃”，實(shí)際經(jīng)營(yíng)的住房租賃企業(yè)已達2萬(wàn)家左右，其中8成為近兩年成立。自去年以來(lái)，中央和地方陸續出臺監管政策，有效降低了租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，住房租賃企業(yè)迎來(lái)了良性的市場(chǎng)競爭環(huán)境，租賃行業(yè)呈現快速發(fā)展態(tài)勢。
分布方面，租賃企業(yè)分布按“東-中-西”依次減弱，由于東部的租賃需求旺盛，租賃企業(yè)集中沿海分布，超6成的租賃企業(yè)分布在長(cháng)三角、東南沿海及環(huán)渤海地區。城市分布上，企業(yè)數量排名前5的城市為廣州、重慶、上海、蘇州和天津，近3成的租賃企業(yè)分布于租賃企業(yè)數量排名前30的城市，超過(guò)5成的企業(yè)分布在排名前40的城市。
融資方面，租賃企業(yè)融資創(chuàng )新低，融資難度再次加大。在經(jīng)歷了去年集中爆雷事件后，投資人對住房租賃領(lǐng)域的投資進(jìn)入到更為審慎理性的階段。據不完全統計，租賃領(lǐng)域四類(lèi)融資渠道總額在2019年達到峰值，2020、2021年連續保持下跌趨勢。
模式方面，企業(yè)模式兩極化，走向更輕、更重。其一，企業(yè)重新審視經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。包租模式在疫情期間顯示出極強的脆弱性，資金實(shí)力較弱企業(yè)開(kāi)始變“輕”，輕資產(chǎn)-分散式和中資產(chǎn)-集中式企業(yè)開(kāi)始由包租轉向輕托管模式，中資產(chǎn)企業(yè)的裝修投入開(kāi)始轉移至業(yè)主承擔，從而轉向輕資產(chǎn)模式。其二，企業(yè)受政府政策引導。政府鼓勵以新建、盤(pán)活方式擴大保障性租賃房源，資金實(shí)力較強的中資產(chǎn)-集中式企業(yè)會(huì )通過(guò)收購或自建的方式獲得租賃房源，從包租轉向自持模式，從而轉向重資產(chǎn)運營(yíng)，品牌房企也會(huì )增加自持租賃房源，以獲得長(cháng)期收益及未來(lái)資產(chǎn)增值收益。更“輕”、更“重”的租賃企業(yè)致力于打造專(zhuān)業(yè)化的租賃服務(wù)和精細化的運營(yíng)能力，開(kāi)啟穩步發(fā)展。
未來(lái)展望：2.0模式開(kāi)啟
《報告》顯示，未來(lái)隨著(zhù)城鎮化率的提升，租客租住時(shí)間的延長(cháng)，預計明年租賃市場(chǎng)活躍度仍保持上升趨勢，對外來(lái)人口吸引力較強的城市，如城市群核心城市、省會(huì )城市租賃市場(chǎng)熱度將更為旺盛。而隨著(zhù)保障性租賃房源、白領(lǐng)公寓和藍領(lǐng)公寓等房源的增加，未來(lái)租賃市場(chǎng)供需矛盾趨于緩和，租金水平不具備大幅上漲的動(dòng)力，尤其是對外來(lái)人口吸引力較弱的城市，租金將保持相對穩定。
《報告》認為，2021年將成為租賃行業(yè)2.0模式的元年。今年，政府和市場(chǎng)關(guān)系、企業(yè)發(fā)展邏輯以及租賃企業(yè)社會(huì )參與升級，觸發(fā)租賃行業(yè)發(fā)展2.0模式開(kāi)啟。
政府與市場(chǎng)關(guān)系升級，市場(chǎng)化力量將得到充分發(fā)揮。今年住房租賃頂層設計完善，租賃監管政策趨嚴，住房租賃市場(chǎng)規范化發(fā)展的環(huán)境基本形成，同時(shí)政策支持全方位突破，保障性租賃住房發(fā)力，租賃企業(yè)迎來(lái)土地、財政、稅收、金融等方面支持。未來(lái)在政策引導下，租賃領(lǐng)域將更多發(fā)揮市場(chǎng)化力量，推動(dòng)租賃市場(chǎng)成熟化發(fā)展。
租賃企業(yè)發(fā)展邏輯升級，聚焦于更好地服務(wù)租賃雙方。在監管完善的背景下，行業(yè)進(jìn)一步出清，租賃企業(yè)由粗放式發(fā)展轉向專(zhuān)業(yè)化、精細化發(fā)展，資產(chǎn)運營(yíng)模式走向更輕、更重，企業(yè)不再盲目拓展房源，而是專(zhuān)注于為租賃雙方提供更好的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。
租賃企業(yè)社會(huì )參與升級，為城市社區服務(wù)和治理創(chuàng )造價(jià)值。相比于個(gè)人房東，租賃企業(yè)提供的品牌化租賃產(chǎn)品和服務(wù)，能夠有效提升城市外來(lái)人口居住環(huán)境，并且通過(guò)組織社區活動(dòng)等促進(jìn)外來(lái)人口的社會(huì )融入，使得更多人在參與城市建設的同時(shí)，享受到更高品質(zhì)的城市社區生活。
《報告》認為，未來(lái)租賃市場(chǎng)發(fā)展將走向成熟化。住房租賃市場(chǎng)機構化比例將繼續提升，專(zhuān)業(yè)化、精細化運營(yíng)的租賃企業(yè)將為不同群體提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)。此外，預計明年會(huì )有租賃REITs產(chǎn)品推出，將有效解決重資產(chǎn)模式退出難題，租賃企業(yè)將再次迎來(lái)模式的創(chuàng )新。
