回顧即將過(guò)去的2021年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)及土地市場(chǎng)呈現出明顯的前高后低走勢。不過(guò)，隨著(zhù)年末政策面不斷釋放積極信號以及房企采取多種方式自救，眾多業(yè)內人士認為，行業(yè)預期已初見(jiàn)修復。
而相較于樓市銷(xiāo)售端的分化，住房租賃市場(chǎng)無(wú)疑獲得了政策的精準護航。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(cháng)趙然在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，目前，以“資產(chǎn)管理”為本質(zhì)的住房租賃行業(yè)商業(yè)閉環(huán)初步形成，住房租賃行業(yè)迎來(lái)了全新的發(fā)展局面。
新房、二手房、土地成交
全鏈降溫
2021年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，可大致用“先熱后冷”來(lái)總結。
貝殼研究院發(fā)布的《2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望報告》顯示，2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫首先出現在二手房市場(chǎng)。3月份到9月份，二手房市場(chǎng)在半年之內從峰值跌到谷底，成交量萎縮超過(guò)六成。新房市場(chǎng)方面，上半年全國新建商品住宅銷(xiāo)售面積保持增長(cháng)，6月份單月創(chuàng )2016年以來(lái)同期最高水平，但到了11月份，新房銷(xiāo)售面積已跌至2016年以來(lái)同期最低。此外，在土地市場(chǎng)方面，更是呈現出上半年房企“搶地”、下半年熱點(diǎn)城市多宗地塊流拍的局面。
中指研究院指數事業(yè)部研究副總監陳文靜在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，今年上半年，在企業(yè)加大推盤(pán)力度、信貸資金相對充裕等因素的帶動(dòng)下，市場(chǎng)整體延續了2020年底的活躍態(tài)勢，疊加土地市場(chǎng)熱度較高，進(jìn)一步帶動(dòng)了購房者置業(yè)情緒，使得上半年全國樓市表現超預期。在此背景下，為進(jìn)一步實(shí)現“三穩”目標，多地紛紛加碼樓市調控政策，如發(fā)布二手住房成交參考價(jià)、加強市場(chǎng)監管力度、提高人才購房門(mén)檻等，部分城市繼續升級限購、限貸、限售等政策，且調控城市進(jìn)一步向三四線(xiàn)城市擴圍。
而隨著(zhù)熱點(diǎn)城市樓市調控加碼，政策效果已經(jīng)顯現。下半年以來(lái)，全國新房、二手房和土地市場(chǎng)快速降溫，在此背景下，對于部分城市而言，有效應對樓市下行壓力被擺在了更加突出的位置。7月份以來(lái)，已有超20個(gè)城市發(fā)布“限跌令”以穩定樓市。此外，據中原地產(chǎn)研究中心不完全統計，近一個(gè)月以來(lái)，已有桂林、晉江、蕪湖、荊門(mén)、衡陽(yáng)等20余個(gè)城市出臺購房補貼政策。
“不難發(fā)現，近期出臺鼓勵購房政策的城市，主要是三四線(xiàn)城市，這些城市的特點(diǎn)之一是庫存較大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對記者表示，從過(guò)往經(jīng)驗來(lái)看，在樓市表現較為低迷時(shí)，三四線(xiàn)城市確實(shí)會(huì )通過(guò)購房補貼等方式配合房企的打折促銷(xiāo)活動(dòng)，以進(jìn)一步激活當地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易。預計后續庫存壓力較大的城市，仍有望跟進(jìn)類(lèi)似措施以激活購房需求。
58安居客研究院分院長(cháng)張波在接受《證券日報》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，無(wú)論是上半年限購政策的升級、二手房參考價(jià)的發(fā)布，以及嚴堵法拍房、假結婚等漏洞，還是下半年信貸政策的邊際放松以及多地購房補貼政策相繼出臺，整體上看，盡管不同城市的樓市調控動(dòng)態(tài)“細膩度”存在差異，政策力度略有不同，但究其根本，都是致力于保障各地房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展，尤其是保持土地價(jià)格和房?jì)r(jià)穩定。
陳文靜認為，當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在調整通道，市場(chǎng)預期尚未穩定，短期樓市調控政策改善預期仍較強，各地將繼續積極落實(shí)因城施策。
事實(shí)上，由于房地產(chǎn)行業(yè)規模大、鏈條長(cháng)、涉及面廣，其對經(jīng)濟金融穩定和風(fēng)險防范具有重要的系統性影響。
談及如何促進(jìn)2022年房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展，住建部部長(cháng)王蒙徽近日公開(kāi)表示，一是保持調控政策連續性穩定性;二是增強調控政策協(xié)調性精準性;三是堅決有力處置個(gè)別頭部房地產(chǎn)企業(yè)房地產(chǎn)項目逾期交付風(fēng)險;四是持續整頓規范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。
住房租賃行業(yè)完整商業(yè)閉環(huán)
初步實(shí)現
經(jīng)過(guò)前期的無(wú)序發(fā)展和疫情沖擊，2021年全國住房租賃市場(chǎng)迎來(lái)了嶄新局面，多項政策出臺，一方面鼓勵市場(chǎng)通過(guò)多種渠道增加有效供給，特別是增加保障性租賃住房的供應;另一方面，進(jìn)一步加強監管，約束行業(yè)行為。
趙然表示，總體來(lái)看，今年出臺的與住房租賃市場(chǎng)有關(guān)的政策，一方面，有利于降低住房租賃企業(yè)的成本負擔，包括開(kāi)發(fā)成本和運營(yíng)成本，同時(shí)打通了“投融建管退”中“退出”的關(guān)鍵環(huán)節，使得整個(gè)住房租賃行業(yè)的商業(yè)閉環(huán)形成，極大促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。另一方面，政策強調“高度重視保障性租賃住房建設”，也給住房租賃市場(chǎng)定下了“保民生”的基調，切實(shí)保障新市民、青年人的需求，避免行業(yè)無(wú)序發(fā)展。
具體來(lái)看，7月份，國務(wù)院辦公廳正式發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》。此外，國家發(fā)改委發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎設施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)工作的通知》，首次將保障性租賃住房(包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項目)納入試點(diǎn)申報項目名單。疊加財政部、稅務(wù)總局和住建部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于完善住房租賃有關(guān)稅收政策的公告》，無(wú)疑對保障性租賃住房實(shí)現REITs發(fā)行給予多種保障，旨在解決行業(yè)“三高一低”的痛點(diǎn)。
此后，多地又陸續出臺了符合城市特色的加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)，將保障性租賃住房作為“十四五”住房建設的重點(diǎn)，加快建立多元化和多主體供給。而今年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議再次強調，要堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
“這是近三年來(lái)中央經(jīng)濟工作會(huì )議在房地產(chǎn)政策層面首次加上‘良性循環(huán)’。經(jīng)過(guò)多年調控，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)‘租購并舉’的結構基本形成，多層次住房體系已初現雛形，即長(cháng)租房、保障性住房和商品房‘三足鼎立’。”趙然稱(chēng)，總體來(lái)說(shuō)，今年陸續出臺的住房租賃市場(chǎng)政策，是基于前幾年的市場(chǎng)實(shí)踐經(jīng)驗總結而來(lái)，可以說(shuō)是促進(jìn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展“上臺階”的重要支持政策。
展望2022年，ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《中國住房租賃市場(chǎng)藍皮書(shū)·2021》預計，租賃住房的重點(diǎn)是發(fā)展保障性租賃住房。預計未來(lái)在因城施策的背景下，部分城市對于保障性租賃住房的認定標準，特別是對于產(chǎn)品規劃、租金水平的管控，會(huì )根據城市特點(diǎn)因地制宜。除了保障性租賃住房之外，預計也會(huì )有大量市場(chǎng)化的長(cháng)租房以滿(mǎn)足不同生活水平群眾的需求，為廣大人民群眾創(chuàng )造“住有所居”“優(yōu)其所居”的多種選擇。因此，如何調動(dòng)市場(chǎng)積極性，保證多元化的市場(chǎng)供給，是后續構建多層次供給體系的關(guān)鍵。
從住房租賃市場(chǎng)長(cháng)效機制的形成來(lái)看，今年是探索集中供地新模式的第一年，前兩次集中供地通過(guò)“競自持、競配建”，大大提升了“租賃”地塊的成交量。但是，這種供地方式，特別是“競自持”方式下產(chǎn)生的地價(jià)，對于“運營(yíng)微利”的住房租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)，沉淀了巨大的開(kāi)發(fā)成本。預計2022年各地在集中供地模式下將會(huì )展開(kāi)積極探索，即在按計劃實(shí)現增加租賃住房供給目標的前提下，結合行業(yè)自持時(shí)間長(cháng)、運營(yíng)利潤低的特點(diǎn)，在供地模式上推陳出新。(記者 杜雨萌)
