中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。這些清晰明確的政策信號，受到市場(chǎng)的廣泛關(guān)注，尤其是強調實(shí)現“房住不炒”政策目標，必須從供給和需求兩端發(fā)力，有助于引導市場(chǎng)預期，破解住房供求失衡悖論。
供需兩端發(fā)力有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展
房地產(chǎn)問(wèn)題一直都是社會(huì )各界關(guān)注的焦點(diǎn)，也是迄今為止尚未化解的社會(huì )痛點(diǎn)：一方面，房?jì)r(jià)持續上漲，導致“囤積居奇”的炒房現象，不僅造成社會(huì )資源配置扭曲，也蘊藏著(zhù)金融風(fēng)險;另一方面，大量的“新市民”為居住問(wèn)題而煩惱，蘊藏著(zhù)社會(huì )風(fēng)險。
通過(guò)觀(guān)察和研究后，我們認為，無(wú)論是調節住房需求的信貸政策，還是完善住房供給結構的行業(yè)政策，都不能離開(kāi)“房住不炒”定位，解決問(wèn)題的出路必須在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側和需求側同時(shí)發(fā)力，既要發(fā)揮財政金融政策工具的作用，抑制不合理投機(包括過(guò)度的投資)需求，也要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)隱憂(yōu)是房地產(chǎn)泡沫與金融風(fēng)險的關(guān)系?？偨Y正反兩方面的經(jīng)驗教訓，我們不難得出“房住不炒、金融無(wú)憂(yōu)”這樣的判斷。只要房子是用來(lái)住的，按揭貸款甚至開(kāi)發(fā)貸款的需求是有邊界約束的，價(jià)格波動(dòng)對于違約的相關(guān)性就會(huì )大幅度降低，發(fā)生系統性金融風(fēng)險的概率很低。從國際經(jīng)驗和中國市場(chǎng)的現實(shí)風(fēng)險壓力來(lái)看，已有的風(fēng)險暴露均源于房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本功能偏離了居住屬性。
如何才能恢復住房的居住屬性?從國際經(jīng)驗看，無(wú)外乎是兩條管道，一是明確并嚴格約束房地產(chǎn)需求的居住本原屬性，規范交易市場(chǎng)，通過(guò)稅收、貸款等相關(guān)配套政策，增加非自居房地產(chǎn)持有成本和交易成本，抑制其投資屬性，限制投資收益。二是培育龐大、成熟的住房租賃市場(chǎng)，最大限度滿(mǎn)足不同層次的實(shí)際居住需求。住房租賃市場(chǎng)的基本功能主要有以下幾點(diǎn)：為買(mǎi)不起房的低收入者提供廉租房、公租房;為跨地區就業(yè)的中短期住房需求者提供商業(yè)性公寓;為成長(cháng)期的“新市民”提供由租房到購房的財力積累通道。
住房市場(chǎng)上最具代表性的當屬德國。一是租賃住房占比高，以私人和機構租賃住房為主。二是實(shí)行以居住為導向的住房制度頂層設計，突出住房居住屬性，多元化、多層次租賃住房供給體系保障租賃房源供給充足穩定。三是完善的法律體系保障住房市場(chǎng)各參與方權益。德國主要通過(guò)《住房建設法》《住房補貼金法》《住房租賃法》《私人住房補助金法》“四大支柱”等住房政策和制度，保障住房市場(chǎng)的健康發(fā)展。
美國和法國的經(jīng)驗也各有特色。美國主要通過(guò)對租賃項目供給方和承租人進(jìn)行兩頭補貼，帶動(dòng)整個(gè)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展。法國對房屋出租有著(zhù)健全的法律規范，按照選擇性保障的原則，以出租為主并由政府掌控，具有穩定的資金來(lái)源和動(dòng)態(tài)完善的管理體系，起到了調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。
可以看出，西方發(fā)達國家住房市場(chǎng)具有顯著(zhù)的共性特征：一是租賃住房在住房市場(chǎng)上的占比較高;二是機構在住房租賃市場(chǎng)上發(fā)揮重要作用;三是住房租賃管理制度完備，包括立法、規章、稅收、補貼、運行監測等，為穩定發(fā)展提供了保障。
金融機構可利用自身優(yōu)勢助力住房租賃市場(chǎng)發(fā)展
我國住房租賃市場(chǎng)與發(fā)達國家相比仍有差距，不僅是占比低的問(wèn)題，而且積累了幾大痛點(diǎn)，包括：大量“新市民”面臨租普通的房難;虛假房源甚至欺詐時(shí)有發(fā)生;合同不報備，發(fā)生糾紛時(shí)租客維權困難;房東隨意漲租、租期隨意變更、“二房東”和過(guò)度群租現象屢禁不絕等。從實(shí)際情況看，即使是專(zhuān)業(yè)化的中介也有其局限性，不能有效解決住房租賃市場(chǎng)存在的問(wèn)題。
針對我國住房市場(chǎng)的供求結構問(wèn)題，政府積極倡導“房住不炒”，探索建立租購并舉的住房制度，培育、規范租賃市場(chǎng)主體，并為鼓勵租房消費出臺了一系列文件和政策，各級政府部門(mén)和社會(huì )各界也在積極行動(dòng)，住房租賃市場(chǎng)日趨完善。尤其值得一提的是，包括中國建設銀行等金融機構正在積極嘗試用新金融思維助力住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，受到社會(huì )廣泛關(guān)注。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，我們發(fā)現銀行介入住房租賃市場(chǎng)可以分層次推進(jìn)：
層次一：為市場(chǎng)化租賃的出租人和承租人搭建平臺
一個(gè)龐大的住房租賃市場(chǎng)，應該由多樣化的市場(chǎng)中介體系組成，充分發(fā)揮各自?xún)?yōu)勢，以滿(mǎn)足不同市場(chǎng)主體需求。在培育和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展上，大型銀行擁有獨特的天然優(yōu)勢。大型銀行的信用中介和信息匯集功能，使其不僅具有舊房翻新的資金實(shí)力，更有強大的數據基礎、征信基礎以及社會(huì )責任感，可以有效解決市場(chǎng)信息不對稱(chēng)和雙方不信任的問(wèn)題，與一般中介有著(zhù)巨大的區別。譬如，一家大型銀行一般都擁有數以?xún)|計的個(gè)人資產(chǎn)客戶(hù)，擁有數以萬(wàn)計的營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn);其中建設銀行還是最大的住房按揭銀行，擁有龐大的按揭貸款數據，這就決定了其在房源和客戶(hù)端的天然優(yōu)勢。同時(shí)，搭建有國家銀行信用基礎的租賃平臺，會(huì )幫助雙方解決信息不對稱(chēng)、相互不信任、協(xié)議約束力不強等“痛點(diǎn)”問(wèn)題，達到為整個(gè)住房租賃市場(chǎng)增信，促使住房租賃市場(chǎng)更加規范、便捷。銀行還可以依托金融機構優(yōu)勢，協(xié)助政府建立起供需雙方的租賃交易誠信指數，推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展走向更加規范成熟。
層次二：為住房租賃市場(chǎng)提供批量房源
當前，在一些經(jīng)濟比較活躍的一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市，很多企事業(yè)單位為吸引人才，解決員工集中居住問(wèn)題，批量租住的需求越來(lái)越強，同時(shí)很多房地產(chǎn)企業(yè)需要自持物業(yè)，一部分住房需要通過(guò)出租來(lái)解決，而自己或通過(guò)其他的方式出租又比較困難，這些需求一般中介滿(mǎn)足不了。銀行可以利用與房地產(chǎn)企業(yè)、公司(機構)客戶(hù)的良好關(guān)系，整合資源，搭建批量租住的平臺，既可以解決企業(yè)“團購”的需求，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)資金回流。這里還想特別強調的是，許多城市的機關(guān)、事業(yè)單位均有大量閑置房產(chǎn)，銀行利用自身優(yōu)勢將其改造一下就可以成為優(yōu)質(zhì)租賃房源;一些市區外遷企業(yè)遺留的廠(chǎng)房和場(chǎng)地、大量的城中村，不一定都要推平重建，完全可以按照居住的要求對小環(huán)境和內部安全與舒適性加以改造，由于地理區位很好，會(huì )成為很受歡迎的租賃房源。國外有過(guò)這方面的成熟經(jīng)驗，建設銀行在廣州等城市也有這方面的實(shí)踐案例，住建部也積極提供相關(guān)技術(shù)標準和政策支持，社會(huì )效果很好，希望更多的銀行與城市能夠借鑒并行動(dòng)起來(lái)。
層次三：助力政府解決保障性住房需求
助力政府解決像公租房、廉租房等保障性住房需求，既可以利用金融手段介入公租房、廉租房的建設，也可以利用搭建的租賃平臺，幫助政府出租和管理，解決政府的痛點(diǎn)。大型銀行可以(也應該)積極介入國家重點(diǎn)推動(dòng)的保障性租賃住房市場(chǎng)，尤其是那些政府主導、市場(chǎng)主體參與、有效增加小戶(hù)型低租金的租賃住房建設項目，既可以迅速成為解決新市民“職住平衡”的新型租賃模式，也將成為后續國內保障住房體系的重要組成部分，銀行也將在當中拓展市場(chǎng)，發(fā)揮重要的杠桿作用。
層次四：研究解決更多樣的租售選擇的問(wèn)題
研究更多樣性的租買(mǎi)選擇權，比如探索“長(cháng)租貸款遠期租購選擇權”模式，在長(cháng)租貸款10或20年之后，租客有權選擇按約定的價(jià)格購買(mǎi)租賃的房產(chǎn)，選擇“由租轉售”，前期已經(jīng)支付的租金可以抵扣購房款。這樣既可以為一部分在當地有長(cháng)期穩定工作、而短期實(shí)力不濟的客戶(hù)提供一種新的選擇，也可以為長(cháng)期的“房住不炒”政策落地奠定基礎。
(作者系中國建設銀行原首席經(jīng)濟學(xué)家)
