近期，中國證券報記者對北京新房市場(chǎng)調研走訪(fǎng)發(fā)現，目前北京地區很多樓盤(pán)都對無(wú)法正常網(wǎng)簽的房源進(jìn)行集中清理，拿清退房源作特價(jià)房，吸引客戶(hù)看房、購買(mǎi)。
針對長(cháng)時(shí)間不能網(wǎng)簽的原因，中國證券報記者了解到，一方面是因為購房者在認購時(shí)尚未達到購房資質(zhì)要求，為了搶奪好戶(hù)型，提前進(jìn)行認購;另一方面是有些開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售人員或出于業(yè)績(jì)壓力，讓合同銷(xiāo)售金額好看，跟不符合要求的客戶(hù)簽約。此外，部分購房者貸款審批環(huán)節出現問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商為了盡快實(shí)現回款，將購房者進(jìn)行了主動(dòng)清退。
中國證券報記者觀(guān)察到，針對這兩種情況目前已經(jīng)有了防范措施。12月15日，北京正式對外發(fā)布營(yíng)商環(huán)境改革5.0版，將在全國率先提供個(gè)人“購房資格綠碼”服務(wù)，實(shí)現購房資格實(shí)時(shí)查詢(xún)。
清退房源較多
中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，目前，北京地區出現較多清退房源，很多樓盤(pán)將清退房源作為特價(jià)房進(jìn)行二次銷(xiāo)售。
多位銷(xiāo)售人員表示，臨近年底，開(kāi)發(fā)商要統計全年真實(shí)銷(xiāo)售業(yè)績(jì)，對于長(cháng)時(shí)間不能網(wǎng)簽的客戶(hù)，進(jìn)行集中清理。清理后的房源一般拿來(lái)做特價(jià)房，吸引客戶(hù)看房的同時(shí)，促進(jìn)現有在售新房項目銷(xiāo)售。
“項目從2019年就開(kāi)始銷(xiāo)售，先從剛需小戶(hù)型出售。目前剩下的房源主要分兩種，一種是總價(jià)高、單價(jià)低的大戶(hù)型;另一種是近期清退的房源。清退房源由于是前期銷(xiāo)售的房子，房源備案時(shí)間較早，戶(hù)型比目前在售的正常房源要小，因此價(jià)格也比目前在售的低。”位于大興區龐各莊附近某限競房銷(xiāo)售人員對中國證券報記者表示。
針對當前清退房源較多的原因，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，清退房源出現的原因主要是因為有些購房者本身資質(zhì)、資金不符合售房的需求，開(kāi)發(fā)商為了賣(mài)房而降低了要求，有可能會(huì )出現退房。
某大型上市房企品牌總監對中國證券報記者表示，一般來(lái)說(shuō)，上市房企每個(gè)月披露的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)指的都是合同認購金額，不是網(wǎng)簽金額，網(wǎng)簽一般比較滯后。正規的上市房企如果有退房的情況出現，如果是當月毀約，就不再計入銷(xiāo)售金額。如果是次月或者再晚一些才退房毀約，正規房企會(huì )在毀約那個(gè)月將退房合同刨出去。如果不去除，也會(huì )在公布年報的時(shí)候進(jìn)行集中披露。
一種營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭
中國證券報記者走訪(fǎng)發(fā)現，不少新樓盤(pán)拿清退房源作特價(jià)房，打造“雙十二”系列活動(dòng)，年底全力沖刺業(yè)績(jì)。有樓盤(pán)銷(xiāo)售人員向中國證券報記者透露，“雙十二”的活動(dòng)從12月初就開(kāi)始了，主要是通過(guò)特價(jià)房來(lái)吸引客戶(hù)，預計特價(jià)房活動(dòng)會(huì )一直持續到明年初。
中國證券報記者就上述現象咨詢(xún)了北京多位資深新房銷(xiāo)售人員。一位在北京國有地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工作10多年的銷(xiāo)售人員白文(化名)對中國證券報記者表示，北京新房市場(chǎng)目前成交量較為低迷，開(kāi)發(fā)商想盡一切辦法吸引客戶(hù)到售樓處進(jìn)行看房，而清退房源是行業(yè)內最常見(jiàn)的營(yíng)銷(xiāo)說(shuō)辭，因為清退房源最大的賣(mài)點(diǎn)是價(jià)格便宜。
白文介紹，正規房企特別是受到嚴監管的大型上市房企，在銷(xiāo)售初期就會(huì )幫客戶(hù)進(jìn)行資質(zhì)審核，但確實(shí)也會(huì )存在一些特殊情況。比如，客戶(hù)認為自己已經(jīng)交夠了5年社保，但實(shí)際到網(wǎng)簽環(huán)節，發(fā)現中間斷了一個(gè)月的社保，客戶(hù)自己也不知道這種情況。另外，有些客戶(hù)在訂房的時(shí)候單位承諾會(huì )盡快辦理戶(hù)口指標，為了搶好的戶(hù)型，在資質(zhì)不夠的情況下，提前預定了新房。等到網(wǎng)簽時(shí)，戶(hù)口可能因為種種問(wèn)題落空，于是不得不退房。還有一種情況和貸款下發(fā)有關(guān)，有的客戶(hù)貸款審批出現問(wèn)題，比如收入證明、銀行流水不符合目前的放款規定，不得不清退。
簡(jiǎn)化審核流程
12月15日，北京正式對外發(fā)布營(yíng)商環(huán)境改革5.0版。相關(guān)負責人介紹，北京地區在企業(yè)間存量非住宅交易登記、個(gè)人間存量房交易登記、抵押權首次和注銷(xiāo)登記、預售商品房預告登記以及查封登記均已實(shí)現“全程網(wǎng)辦”的基礎上，推動(dòng)個(gè)人間自行成交、個(gè)人與企業(yè)間存量房屋買(mǎi)賣(mài)、夫妻間房屋轉移、依據已生效法律文書(shū)辦理轉移登記等各類(lèi)業(yè)務(wù)“全程網(wǎng)辦”。其中，個(gè)人間自行成交、夫妻間房屋轉移登記業(yè)務(wù)“全程網(wǎng)辦”功能已于今年下半年上線(xiàn)，還上線(xiàn)了個(gè)人身份信息變更登記、補證登記、換證登記“全程網(wǎng)辦”功能。
不動(dòng)產(chǎn)轉移登記辦理方面，北京也將進(jìn)一步便利房屋交易行為，目前已上線(xiàn)個(gè)人自行成交存量房在線(xiàn)辦理網(wǎng)簽功能。下一步，將提供個(gè)人“購房資格綠碼”服務(wù)，實(shí)現購房資格審核結果實(shí)時(shí)可查。
同時(shí)，北京地區明確，相關(guān)部門(mén)將推動(dòng)新建商品房網(wǎng)簽備案和預告登記同步辦理，探索實(shí)現“交房即交證”，將通過(guò)開(kāi)發(fā)“新建商品住房轉移登記全程網(wǎng)辦”功能，縮短交房與領(lǐng)證的時(shí)間間隔，有效保障購房人合法權益，避免產(chǎn)生群眾購房入住多年拿不到產(chǎn)權證的問(wèn)題;推行不動(dòng)產(chǎn)登記稅費合并繳納，繳款人只需進(jìn)行一次網(wǎng)銀支付操作，即可同時(shí)完成稅款和登記費的繳納。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)對中國證券報記者表示，北京在購房方面落實(shí)了多項便民化措施。過(guò)去類(lèi)似購房資格的審查，需要一定的程序，且購房資格容易受房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的影響，進(jìn)而使得購房資格審查成本較大。通過(guò)“購房資格綠碼”方式持碼入市，清晰便捷，在房屋交易方面是一種較好的便民措施，也使得后續的交易效率得到提高。（董添 楊燁）
