近日，中央經(jīng)濟工作會(huì )議在北京召開(kāi)，明確2022年經(jīng)濟工作要穩字當頭、穩中求進(jìn)。會(huì )議指出，要堅持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加強預期引導，探索新的發(fā)展模式，堅持租購并舉，加快發(fā)展長(cháng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設，支持商品房市場(chǎng)更好滿(mǎn)足購房者的合理住房需求，因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。
業(yè)內人士指出，中央經(jīng)濟工作會(huì )議不僅給2022年的中國經(jīng)濟工作定下基調，也給房地產(chǎn)行業(yè)定下了新基調。在滿(mǎn)足合理需求、行業(yè)良性循環(huán)下，預計2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復，持續發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩定器”作用。
房住不炒關(guān)鍵在“穩”
業(yè)內人士表示，“穩”是這次中央經(jīng)濟工作會(huì )議最為突出的關(guān)鍵詞，房地產(chǎn)行業(yè)也不例外。房地產(chǎn)業(yè)規模大、鏈條長(cháng)、牽涉面廣，在國民經(jīng)濟中，全社會(huì )固定資產(chǎn)投資、地方財政收入、金融機構貸款總額中都占有較高份額，對于經(jīng)濟金融穩定和風(fēng)險防范具有重要影響。
上述人士表示，2021年下半年以來(lái)，受調控等方面影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調整階段，下行壓力有所加大。中國經(jīng)濟轉型從長(cháng)期來(lái)看還將逐步“去地產(chǎn)化”，但從明年整體政策來(lái)看，“穩”是著(zhù)力點(diǎn)，收縮效應政策將更加審慎，房地產(chǎn)行業(yè)基本進(jìn)入“政策底”。
房地產(chǎn)具有產(chǎn)業(yè)鏈條長(cháng)、關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多的特點(diǎn)，對建筑業(yè)、工業(yè)、交通運輸業(yè)、批發(fā)和零售業(yè)、金融保險業(yè)等相關(guān)行業(yè)具有較強拉動(dòng)作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì )直接消耗水泥、鋼鐵、陶瓷、橡膠、玻璃、有色金屬等大量建筑材料，銷(xiāo)售后又會(huì )帶動(dòng)家具、家電、紡織、裝潢材料等多個(gè)行業(yè)發(fā)展，在其開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售過(guò)程也拉動(dòng)了物流、金融等眾多第三服務(wù)業(yè)的發(fā)展。
華興證券(香港)首席經(jīng)濟學(xué)家兼首席策略分析師龐溟表示，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，這一政策表態(tài)既是基于對目前房地產(chǎn)行業(yè)形勢的判斷和考量，更是為明年房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展指明了目標和方向。
中國科學(xué)院大學(xué)國家土地科學(xué)研究中心主任董祚繼認為，此次房地產(chǎn)行業(yè)在“結構政策要著(zhù)力暢通國民經(jīng)濟循環(huán)”中提及，意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)調控將從“抑需求”轉向“穩供給”。同時(shí)，探索租購并舉、保障、市場(chǎng)兩端發(fā)力的新發(fā)展模式，這一方面是長(cháng)期構建多層次住房供給體系、補齊住房保障短板，另一方面，也是“穩經(jīng)濟”的有效抓手之一。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè )表示，未來(lái)房地產(chǎn)“良性循環(huán)”指引下，前期過(guò)緊的金融政策將結構性調整，一方面適度放松對房企融資的管控，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款等，緩解房企債務(wù)壓力;另一方面購房信貸環(huán)境改善，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房、改善性住房按揭需求，在“房住不炒”的前提下，未來(lái)針對剛需、改善性購房需求可能有定向的支持政策。預計2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)將逐步修復，不會(huì )出現硬著(zhù)陸，持續發(fā)揮經(jīng)濟運行中的“穩定器”作用。
東方證券分析師趙旭翔認為，在“房住不炒”的框架下，考慮到仍有大量的剛需和改善住房需求沒(méi)有得到滿(mǎn)足，現行的具體政策仍有一定的調整空間。尤其是行業(yè)銷(xiāo)售額快速下滑、房企現金流受各方債權方“擠兌”的大背景下，支持剛需和改善性住房需求，是挽回銷(xiāo)售額快速下滑的局面是重建全社會(huì )對房企信心的基礎，這也是實(shí)現“良性循環(huán)”的核心。
良性循環(huán)補齊住房保障短板
“此次會(huì )議對于地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，最大變化是從‘穩市場(chǎng)’到‘穩行業(yè)’。”國金證券分析師杜昊旻表示，允許正常融資重啟，居民房貸放款，積極信號促進(jìn)整個(gè)行業(yè)平穩健康發(fā)展。預計地方在因城施策下，資金端、政策端等均將發(fā)力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現良性循環(huán)。
中指院相關(guān)分析師表示，預計穩經(jīng)濟要求下短期地方將加快落實(shí)“因城施策”，扶持類(lèi)政策或將加快落地，支持合理購房需求正常釋放，重點(diǎn)滿(mǎn)足首套房和改善性住房按揭需求。
龐溟稱(chēng)，所謂“循環(huán)”，是支持房地產(chǎn)企業(yè)繼續開(kāi)展依法合規的規劃、開(kāi)發(fā)、建設、銷(xiāo)售、購地、融資等正常經(jīng)營(yíng)行為，確保對房地產(chǎn)企業(yè)合理穩定的開(kāi)發(fā)貸款、并購貸款、按揭貸款等融資需求和流動(dòng)性需求的滿(mǎn)足，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)繼續提升其資金管理能力、風(fēng)險控制能力、合規管理能力以及產(chǎn)品、服務(wù)、創(chuàng )新能力，引導基本面穩健扎實(shí)、現金流優(yōu)異、財務(wù)安全性高、抗風(fēng)險能力強的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)提升銷(xiāo)售和回款質(zhì)量并繼續探索新的、高質(zhì)量的、可持續的業(yè)務(wù)增長(cháng)點(diǎn)，并妥善處理在過(guò)去的高杠桿高增長(cháng)模式下難以自救的、無(wú)法主動(dòng)完成業(yè)務(wù)調整和經(jīng)營(yíng)轉型的房地產(chǎn)企業(yè)被市場(chǎng)自然出清和淘汰。
但除了處理好房地產(chǎn)行業(yè)自身供給與需求之間的匹配發(fā)展，還應加強房地產(chǎn)行業(yè)租購并舉工作和預期引導工作的穩步發(fā)展。龐溟表示，處理好房地產(chǎn)行業(yè)的長(cháng)租房市場(chǎng)、保障性住房建設與商品房市場(chǎng)的合理發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中長(cháng)租房、共有產(chǎn)權房、保障性租賃住房等新形式的探索發(fā)展，處理好房地產(chǎn)行業(yè)中住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養老地產(chǎn)等其他領(lǐng)域的創(chuàng )新發(fā)展。
許小樂(lè )說(shuō)，未來(lái)將更多發(fā)揮市場(chǎng)效率，解決大城市租客多樣化、品質(zhì)化的租賃需求。隨著(zhù)城鎮化率的提升，大城市住房租賃市場(chǎng)需求旺盛，租客停留在租賃市場(chǎng)的時(shí)間拉長(cháng)，依據貝殼平臺數據，2021年北上廣深的平均購房年齡為36-38歲，相比于2018年推遲了2-3年左右，很多租客租住時(shí)間或超過(guò)10年，未來(lái)家庭化租賃需求逐步顯現。我國住房租賃體系主要由市場(chǎng)化租賃住房、保障性租賃住房和公租房構成，依托多層次租賃住房供應，能夠有效解決租賃群體的多樣化需求。
事實(shí)上，日前，人民銀行上?？偛柯?lián)合上海銀保監局、市房屋管理局和市地方金融監管局舉辦上海推進(jìn)保障性住房建設銀企對接會(huì )就指出，加快推進(jìn)上海保障性住房建設，引導金融機構加大支持力度。增加保障性住房供給，是為新市民、年輕人解決住房需求的重要途徑，是實(shí)現全體人民住有所居的有效舉措，有助于實(shí)現共同富裕。金融機構、房地產(chǎn)企業(yè)要充分認識推進(jìn)保障性住房建設的重大意義，將自身發(fā)展與國家戰略更好地結合起來(lái)。金融機構和金融市場(chǎng)要針對不同類(lèi)型保障性住房的新特點(diǎn)，加大金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng )新力度;房地產(chǎn)企業(yè)要聚焦主業(yè)，穩慎經(jīng)營(yíng)。
房地產(chǎn)融資狀況有改善跡象
根據央行13日發(fā)布的數據顯示，金融機構房地產(chǎn)貸款投放繼續增長(cháng)。11月末，個(gè)人住房貸款余額38.1萬(wàn)億元，當月增加4013億元，較10月份多增532億元。11月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款同比多增2000多億元，其中，個(gè)人住房貸款余額同比多增1100多億元，開(kāi)發(fā)貸款同比多增900多億元。金融機構對房地產(chǎn)融資行為持續改善。
克而瑞研究中心研究員楊科偉表示，近期個(gè)人按揭貸款確實(shí)有邊際改善的趨勢，上海、成都、南京等多城放貸周期大幅縮短，與此同時(shí)，廣州、深圳、蘇州等多城下調房貸利率，可以預期居民按揭貸款仍有望繼續松綁，主要體現于提高個(gè)人按揭貸款額度、縮短放貸周期、下調房貸利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭貸款的授信額度，進(jìn)而支持居民自住以及改善性購房消費。房地產(chǎn)市場(chǎng)的合理資金需求正得到滿(mǎn)足，這有利于改善市場(chǎng)預期，將促進(jìn)市場(chǎng)成交筑底回升。
根據貝殼研究院數據顯示，11月貝殼研究院監測的100+個(gè)城市主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套利率為5.96%，較上月回落3個(gè)基點(diǎn)。平均放款周期為68天，較上月縮短5天。這已是房貸利率連續2月有下調跡象。
中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì )12月10日舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì )，向市場(chǎng)釋放出房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境將繼續改善的信號。據悉，下一步，相關(guān)機構將重點(diǎn)支持符合房地產(chǎn)調控政策的企業(yè)注冊發(fā)行中長(cháng)期限債務(wù)融資工具，募集資金優(yōu)先用于補充已售在建項目的資金缺口，以及用于房地產(chǎn)項目或資產(chǎn)的股權收購，支持保交樓、保民生、保穩定，積極滿(mǎn)足房地產(chǎn)合理融資需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。
房企端金融環(huán)境明顯改善。從市場(chǎng)方面看，近期已有多家房企通過(guò)回購美元債等方式應對市場(chǎng)疑慮、傳遞現金流充裕的信號。例如，11月7日新城控股發(fā)布公告稱(chēng)，公司結合當前實(shí)際經(jīng)營(yíng)及財務(wù)狀況，計劃由新城環(huán)球提前贖回存續金額為3.5億美元的美元債券，并予以注銷(xiāo)。在此之前，雅居樂(lè )集團、中國金茂、世茂集團、中梁控股、建業(yè)地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)等多家房企紛紛啟動(dòng)境外美元債回購，表明其資金充足、以提振市場(chǎng)信心。
值得一提的是，中國人民銀行近日宣布，決定于2021年12月15日下調金融機構存款準備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)(不含已執行5%存款準備金率的金融機構)。此次降準為全面降準，共計釋放長(cháng)期資金約1.2萬(wàn)億元。
對此，許小樂(lè )表示，降準釋放流動(dòng)性的利好下，房企融資環(huán)境有望繼續邊際改善，房企合理的融資需求得到滿(mǎn)足，利于降低房企債務(wù)風(fēng)險。楊科偉也表示，按照歷年規律，房地產(chǎn)行情波動(dòng)與存款準備金率高度相關(guān)，凡降準勢必會(huì )帶來(lái)一輪行情啟動(dòng)，預計年底房地產(chǎn)市場(chǎng)或將有所轉暖，成交有望企穩回升。
