機構監測數據顯示，11月，多地二手房成交量環(huán)比出現明顯增長(cháng)，結束下半年以來(lái)二手房成交量?jì)r(jià)齊跌的態(tài)勢。業(yè)內人士表示，當前二手房成交量出現明顯回升，主要受益于信貸環(huán)境有所改善。預計未來(lái)信貸政策以穩定市場(chǎng)為主，既不會(huì )過(guò)于緊張，也不會(huì )出現過(guò)度寬松的情況。
成交量有所放大
貝殼找房數據顯示，11月，50城二手房整體成交量環(huán)比增長(cháng)約2%，連續兩個(gè)月實(shí)現環(huán)比增長(cháng)。11月，重點(diǎn)50城中約50%的城市成交量環(huán)比回升，主要分布在粵港澳大灣區、長(cháng)三角區域，如深圳二手房成交量連續兩個(gè)月環(huán)比增長(cháng)，10月、11月環(huán)比增速分別在10%以上和40%以上;佛山、廣州、中山、惠州等11月環(huán)比增速在15%以上;杭州、合肥、蘇州等11月環(huán)比增長(cháng)幅度在10%至40%之間。
中國證券報記者注意到，當前成交量回升幅度較明顯的城市主要是前期經(jīng)歷嚴格調控后市場(chǎng)深度下挫的城市，成交量基本降至長(cháng)期歷史低位，如深圳9月的成交量幾乎是近10年的最低。這些城市市場(chǎng)修復到正常成交水平仍需要時(shí)間。從同比來(lái)看，貝殼50城二手房成交量同比下降47%，本月出現環(huán)比增長(cháng)的城市成交水平仍明顯低于去年同期。
深圳中原研究中心數據顯示，11月，深圳二手住宅成交量突破2000套，10月份為1605套，結束此前七個(gè)月連跌態(tài)勢。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，11月，深圳樓市成交量出現了觸底反彈的跡象。過(guò)去10多年，深圳正常時(shí)期月均二手房銷(xiāo)售規模是3000套至6000套。預計今年年底和明年第一季度，市場(chǎng)成交將溫和回升。但是，李宇嘉同時(shí)提醒，深圳樓市不會(huì )迎來(lái)趨勢反轉，參考價(jià)對房?jì)r(jià)的上漲制約還是比較大的，加杠桿的難度增加。
價(jià)格方面，二手房?jì)r(jià)格出現環(huán)比走低的態(tài)勢。58同城、安居客最新監測數據顯示，11月，全國65個(gè)主要城市二手房掛牌均價(jià)為16840元/平方米，環(huán)比下跌0.33%，65城中有14城二手房掛牌房?jì)r(jià)環(huán)比上漲。北京、深圳、上海二手房掛牌均價(jià)分別為58881元/平方米、57176元/平方米和54301元/平方米。目前落實(shí)二手住房參考價(jià)制度的10個(gè)城市調控效果明顯，寧波、成都、三亞、西安、合肥和廣州6個(gè)城市掛牌價(jià)環(huán)比下行。
信貸環(huán)境有所改善
針對二手房成交放量的原因，貝殼找房認為主要受益于信貸環(huán)境有所改善。11月，百城主流首套房貸利率為5.69%，較10月回落4個(gè)基點(diǎn)，二套房利率為5.96%，較10月回落3個(gè)基點(diǎn)。自10月房貸利率出現年內首次環(huán)比回調后，11月利率再次回調。重點(diǎn)城市中約30%的城市下調利率，下調范圍較上月擴大，主要覆蓋長(cháng)三角、粵港澳大灣區。
放款周期方面，11月，百城平均放款周期為68天，較上月縮短5天，自4月以來(lái)首次縮短。銀行放款力度加強，其中超過(guò)60%的城市放款周期縮短。南通、鹽城、紹興、東莞、中山等利率下降的城市放款周期也同步縮短。三季度市場(chǎng)轉弱使得售房者預期回歸，無(wú)論是掛牌價(jià)還是調價(jià)動(dòng)作都更趨向于市場(chǎng)真實(shí)水平，使得交易過(guò)程摩擦相對減少，有助于成交量的回升。
李宇嘉指出，前期因為交易成本高，銀行貸款發(fā)放不通暢，二手房交易量下滑明顯，導致?lián)Q房需求受影響。目前來(lái)看，信貸寬松是適度的，是在符合房地產(chǎn)金融宏觀(guān)審慎的框架下滿(mǎn)足合理需求的。這就意味著(zhù)，貸款集中度、“三條紅線(xiàn)”、貸款比例和規?？刂迫耘f有效，特別是對開(kāi)發(fā)貸，對風(fēng)險控制仍然比較嚴格。
穩定預期為主
東北證券研報顯示，2021年前三季度，新增房地產(chǎn)貸款額度呈現不斷走弱趨勢。9月，新增房地產(chǎn)貸款額度達到2015年以來(lái)的最低位。央行公布的10月個(gè)人住房貸款統計數據顯示，截至10月末，個(gè)人住房貸款余額37.7萬(wàn)億元，當月新增3481億元，較9月多增1013億元。這是央行首次單獨公布個(gè)人住房貸款月度數據，向市場(chǎng)釋放“兩維護”的較強信心。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中國證券報記者表示，之前樓市全面下調的最主要原因是信貸排隊，購房者按揭貸款和開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)貸基本全面收緊，導致市場(chǎng)成交量和成交價(jià)均出現明顯回落。
“過(guò)去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)規?？焖贁U張主要靠的是‘快周轉戰略+高杠桿’。這種發(fā)展是不可持續的，良性循環(huán)應該是繼續降低企業(yè)的杠桿，提高預售資金監管，保證開(kāi)發(fā)商穩定建設，穩定市場(chǎng)預期。預計未來(lái)信貸既不會(huì )過(guò)于緊張，也不會(huì )再出現過(guò)度寬松的情況。”張大偉指出。
中金公司研報顯示，10月以來(lái)，住房按揭貸款投放環(huán)比提速、開(kāi)發(fā)貸“抽貸”情況有所緩解。但是，集中度和“三條紅線(xiàn)”規定對涉房貸款投放仍將形成剛性約束，開(kāi)發(fā)貸資產(chǎn)質(zhì)量承壓也會(huì )影響銀行風(fēng)險偏好?？傮w而言，當前涉房貸款政策并未明確轉向，更多的是“維穩”和“微調”，未來(lái)變化值得密切關(guān)注。（記者 董添）
