11月30日傍晚，上海第三輪土地集中拍賣(mài)第二個(gè)交易日結束，5宗地塊除1宗底價(jià)成交外，其余4宗均觸頂進(jìn)入一次書(shū)面報價(jià)環(huán)節，成交額62.38億元，加上拍賣(mài)首日成交的44.33億元，目前上海第三輪土地拍賣(mài)已成交106.71億元。
據《證券日報》記者不完全統計，截至11月30日，無(wú)錫、蘇州、南京、深圳和合肥等5個(gè)城市已經(jīng)率先完成第三輪土地拍賣(mài)，總計成交金額為1445億元，若加上上海這兩日成交的106.71億元，則全國第三輪土地集中拍賣(mài)成交已達1552億元。
整體來(lái)看，流拍地塊明顯減少、熱點(diǎn)地塊價(jià)格仍會(huì )觸頂成交，但大多數地塊以低溢價(jià)率或者底價(jià)成交。國企、央企或房企聯(lián)合體拿地較多，而民營(yíng)房企鑒于諸多壓力積極性不高，相較過(guò)去，無(wú)論是報名還是直接參與競拍，“缺席率”都較高。
多數地塊底價(jià)成交
“無(wú)錫17宗地底價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近于0;深圳11宗地中有7宗底價(jià)成交，整體溢價(jià)率接近4.65%;蘇州26宗地中有23宗底價(jià)成交，1宗流拍，整體溢價(jià)率接近0.6%;南京推出61宗地，其中有35宗底價(jià)成交，15宗臨時(shí)中止出讓?zhuān)?宗流拍，整體溢價(jià)率為3.39%。”同策研究院高級分析師李霄霄向《證券日報》記者表示，相較于上輪土拍，此番多數城市土地流拍現象減少。
“一方面，各城市在第二輪土拍之后均開(kāi)始積極推介土地，提前摸排意向企業(yè)，并引入地方平臺公司進(jìn)場(chǎng)托底。只有當地塊有意向企業(yè)關(guān)注后，才在第三輪土拍中推出。以北京為例，二輪延期的26宗地塊中僅豐臺王佐、朝陽(yáng)管莊、門(mén)頭溝永定鎮三宗地塊在第三輪土拍優(yōu)化條件后重新掛牌。”中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱向《證券日報》記者表示，另一方面，第三輪土拍部分城市通過(guò)降低土拍門(mén)檻，從而降低流拍率，包括但不限于回爐地塊下調起拍價(jià)、下調保證金比例、延長(cháng)土地款繳納期限、降低競買(mǎi)企業(yè)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等。
值得關(guān)注的是，流拍地塊雖減少，但是鑒于三季度市場(chǎng)銷(xiāo)售端仍舊較冷，在房企資金壓力較大的市場(chǎng)環(huán)境中，多數地塊以底價(jià)成交或是以低溢價(jià)率成交。
“成交溢價(jià)率仍處于較低水平，底價(jià)成交現象居多。出現這一現象或印證市場(chǎng)維穩趨勢，既提高資源利用率，又在一定程度上緩解房企的拿地高成本壓力，緩解資金周轉，或有利于項目的精細化及優(yōu)質(zhì)化建設。”諸葛找房數據研究中心分析師關(guān)榮雪向《證券日報》記者表示，同時(shí)，部分房企面臨年末債務(wù)到期量相對集中、項目去化效果欠佳等壓力，同時(shí)信貸環(huán)境放松幅度有限，部分房企的資金狀況并沒(méi)有獲得明顯改善，導致拿地謹慎態(tài)度猶存。
國企成拿地主力軍
從房企表現來(lái)看，國企、央企及部分頭部房企仍是成交主力軍，也有部分城市本土房企的積極性有所提升。整體來(lái)看，較符合當前市場(chǎng)狀態(tài)，拿地積極的房企資金周轉能力相對較強，拿地優(yōu)勢較大。相對而言，在房企融資渠道有所收窄、年末債務(wù)到期量相對集中等壓力下，部分民營(yíng)房企資金狀況改善效果欠佳，競爭優(yōu)勢也隨之減小。
對此，李霄霄稱(chēng)，從目前完成土拍的城市來(lái)看，極少看到民營(yíng)房企拿地。地方性國企、城建城投及保障房建設公司、以及少部分央企成為拿地主力軍。一方面，房企資金面情況惡化，民營(yíng)房企以“活下去”為當前要務(wù)，缺乏資金拿地;另一方面，也有一些穩健的房企更傾向于從資金鏈緊張的房企手中收購現成項目，可以更快地轉化為可售貨值。
“穩健型房企在競爭壓力較小的條件下，獲取性?xún)r(jià)比更高的土地資源，將形成良性運轉，一方面使開(kāi)發(fā)成本更可控，另一方面使項目能夠保持合理的利潤空間，進(jìn)一步促進(jìn)企業(yè)穩健經(jīng)營(yíng)。”貝殼研究院高級分析師潘浩向《證券日報》記者直言，而底價(jià)成交地塊較多，則表現出行業(yè)整體流動(dòng)性仍然不足，在融資、銷(xiāo)售等方面房企壓力仍然較大。
“臨近年底考慮到大筆土地出讓金支出對于財報的影響，多數民營(yíng)房企參與土拍的意愿也不強。”張凱如是稱(chēng)。
在關(guān)榮雪看來(lái)，央企、國企、地方平臺公司積極拿地的背后，一方面，或是由于項目去化表現較為理想，資金儲備較充足，投資及開(kāi)發(fā)動(dòng)作隨之加大，同時(shí)在第三輪土拍門(mén)檻有所降低疊加年末節點(diǎn)的背景下，企業(yè)緊抓最后補倉時(shí)機，以保證后續穩定可持續發(fā)展;另一方面，或是出于企業(yè)自身戰略布局的考量，積極拿地或有拓展多元化城市布局之意。
對于土地市場(chǎng)的后續表現，張凱預計，在“房住不炒”背景下，市場(chǎng)很難再出現一輪土拍的火熱場(chǎng)景，土地價(jià)格回歸理性。
