最近召開(kāi)的北京市十五屆人大常委會(huì )第三十五次會(huì )議對《北京市住房租賃條例(草案)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“條例草案”)進(jìn)行審議。“十分必要”是委員們討論這一草案時(shí)頻頻提到的詞。
北京住房租賃市場(chǎng)規模龐大，住房租賃關(guān)系復雜，租房糾紛頻發(fā)。黑中介、不安全的群租房、租金被隨意哄抬等市場(chǎng)亂象更是年輕人的租房痛點(diǎn)。
2017年和2020年，住房和城鄉建設部?jì)纱尉汀蹲》孔赓U條例》征求意見(jiàn)。今年8月，北京市發(fā)布《北京市住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，將“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”、完善“租購并舉”等寫(xiě)入地方性法規。
“此次立法突出了住房的民生屬性。”北京市司法局局長(cháng)李富瑩說(shuō)。
在租金調控方面，條例草案第五十六條指出，住房租金顯著(zhù)上漲或者有可能顯著(zhù)上漲時(shí)，北京市政府可以采取漲價(jià)申報、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預措施，穩定租金水平。記者發(fā)現，條例草案中刪除了今年8月征求意見(jiàn)稿中“必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導價(jià)”的表述，在指導思想未變的前提下，步子邁得更為穩妥。
對于不同住房租賃企業(yè)的“花式收費”，條例草案提出，住房租賃企業(yè)向承租人收取的押金一般不得超過(guò)1個(gè)月租金，并按規定通過(guò)第三方專(zhuān)用賬戶(hù)托管;單次收取租金的數額，一般不得超過(guò)3個(gè)月租金，超收的租金應當納入監管。
曾爆雷的“租金貸”也被特別提及。條例草案第三十三條規定，住房租賃企業(yè)不得誘導承租人使用住房租金貸款，或者在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內容。
對于出租的房屋質(zhì)量，條例草案要求，以原規劃設計的房間為最小出租單位，不得打隔斷改變房屋內部結構;起居室不得單獨出租，廚房、衛生間、陽(yáng)臺、儲藏室及其他非居住用途空間不得出租用于居住。
在11月24日下午的北京市人大常委會(huì )分組會(huì )議中，多位委員認為，條例草案在加強管理方面的內容十分突出。記者發(fā)現，從征求意見(jiàn)稿到條例草案稿，第四章節“培育和發(fā)展”的名稱(chēng)改為“培育發(fā)展與監督管理”。
在北京市人大常委會(huì )城市建設環(huán)境保護辦公室主任郝志蘭看來(lái)，條例草案填補了管理空白，規范了住房租賃企業(yè)行為。在完善規范傳統房地產(chǎn)經(jīng)紀機構行為的同時(shí)，將住房租賃經(jīng)營(yíng)新業(yè)態(tài)一并納入監督管理，針對長(cháng)租公寓爆雷、違規“資金池”、哄抬租金、搶占房源等市場(chǎng)亂象，明確了住房租賃企業(yè)設立登記、房源信息發(fā)布、網(wǎng)簽備案、押金托管和資金監管等方面的要求。
“條例的一大進(jìn)步是，強調了住房租賃企業(yè)的備案，并要求有與其經(jīng)營(yíng)規模相匹配的資金和專(zhuān)業(yè)人員能力，這使得管理上有了抓手。”北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)趙慶祥說(shuō)。
條例草案明確，北京將建立統一的“住房租賃管理服務(wù)平臺”，銜接合同備案和出租登記。鼓勵出租人、承租人通過(guò)平臺在線(xiàn)簽約，并登記備案。住房租賃企業(yè)應當通過(guò)平臺網(wǎng)簽備案。平臺將簽約信息同步與公安機關(guān)共享。
在審議過(guò)程中，委員們提出，條例草案中的一些問(wèn)題還需繼續完善。
條例草案提到，對住房租賃市場(chǎng)的管理下沉到基層治理體系中，建立市區統籌、街鄉負責、居村協(xié)助的治理架構。但有委員認為，條例草案對這部分的說(shuō)明并不充分，擔心發(fā)生糾紛時(shí)權責不清，各方互相推諉。
住建、公安、市場(chǎng)監管局等監管主體各司其職。條例草案規定，住房和城鄉建設部門(mén)或者房屋主管部門(mén)負責住房租賃綜合監督管理及住房租賃經(jīng)營(yíng)、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理。
北京市人大常委會(huì )監察和司法辦公室主任陳永擔心，風(fēng)險防范由住建這類(lèi)行業(yè)部門(mén)承擔有一定難度，行業(yè)部門(mén)對通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(cháng)收短付”的方式形成違規建資金池等資本信息的反應并不特別敏感，但都交給金融部門(mén)監管也很困難。他建議，條例應進(jìn)一步增加防范金融風(fēng)險的內容。
趙慶祥還列舉出一些問(wèn)題：住房租賃行業(yè)信用體系如何建立完善;惡意漲租的房東、長(cháng)期拖欠房租的租客，對這些市場(chǎng)上的“壞人”是用行政措施還是信用手段來(lái)監管;住房租賃服務(wù)人員在實(shí)名從業(yè)的基礎上，要不要實(shí)行資格準入制度。
“良法善治要兼顧公平和效率，既要管好規范的企業(yè)，對黑中介、個(gè)人二房東等痛點(diǎn)難點(diǎn)更要有力度，只有這樣才能讓行業(yè)更規范，讓市場(chǎng)更有效率，讓人民更滿(mǎn)意。”趙慶祥說(shuō)。(記者 張藝)
