11月以來(lái)，多城發(fā)布加快發(fā)展保障性租賃住房的相關(guān)政策。除了設置硬性數字指標外，各地還發(fā)布了多管齊下的土地、金融等支持政策，主要面向無(wú)房新市民、青年人，不設收入線(xiàn)門(mén)檻，以不超70平方米小戶(hù)型為主，租金低于同區域市場(chǎng)租金。
此前，住建部明確提出，“十四五”期間將以發(fā)展保障性租賃住房為重點(diǎn)，增加保障性住房的供給，以緩解住房租賃市場(chǎng)結構性供給不足。業(yè)內人士認為，租房難、租房貴目前在一些大城市問(wèn)題突出，但是隨著(zhù)多地加速推進(jìn)保障性租賃住房建設，租賃市場(chǎng)的格局有望改寫(xiě)。
北京加快房源入市解決供需矛盾
11月24日，北京市十五屆人大常委會(huì )第三十五次會(huì )議對《北京市住房租賃條例(草案)》進(jìn)行第一次審議。草案一審稿提出，鼓勵社會(huì )閑置住房出租，鼓勵非居住土地建設或者非居住存量房屋改建租賃住房，集體建設用地上的租賃住房建設和農村宅基地上的閑置住房可依法出租。
11月23日，順義區首批利用閑置商業(yè)辦公用房改建宿舍型租賃住房項目獲批。據悉，天竺萬(wàn)科中心D座、萬(wàn)科28街區2#樓商業(yè)辦公項目改建后將納入全市住房租賃監管平臺管理，預計將提供宿舍874間。
值得關(guān)注的是，11月22日，北京市發(fā)改委、住建委發(fā)布《關(guān)于報送2022年房地產(chǎn)投資計劃的通知》中，也提及加快推進(jìn)公共租賃住房、集體土地租賃住房。
對此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，租賃住房作為一種剛需產(chǎn)品，具有“準公共物品”屬性，需要得到重點(diǎn)保障。其中，集體土地租賃住房的建設是保障性租賃住房的重要供給方式之一。北京市當前已經(jīng)開(kāi)工建設數十個(gè)集體土地租賃住房，即將陸續入市。
對于北京租賃住房市場(chǎng)，中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)表示，租房難、租房貴是突出問(wèn)題。2020年外省市來(lái)京人口規模已超840萬(wàn)人，北京住房租賃市場(chǎng)需求龐大，供需矛盾推動(dòng)租金持續上漲。
中指研究院監測數據顯示，近一年北京住房租金漲幅約為7.7%，租金收入比達到35%，租金壓力較大。在供不應求的情況下，房東“任性”漲價(jià)、群租房等市場(chǎng)亂象也并不鮮見(jiàn)，市場(chǎng)亟待規范。
此次《北京市住房租賃條例(草案)》提出一系列規范市場(chǎng)的辦法，其中，住房租金顯著(zhù)上漲或者有可能顯著(zhù)上漲時(shí)，可以采取漲價(jià)申報、限定租金或者租金漲幅等價(jià)格干預措施。對此，徐躍進(jìn)認為，這將有望營(yíng)造良好的租房環(huán)境。
各地因地制宜明確新增租賃房源目標
一線(xiàn)城市可以說(shuō)是租賃房市場(chǎng)緊張的“重災區”，租賃市場(chǎng)相關(guān)政策具有引領(lǐng)其他城市的作用。除北京外，11月23日，上海也發(fā)布了《關(guān)于加快發(fā)展本市保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“《實(shí)施意見(jiàn)》”)，聚焦新市民、青年人的租賃需求堵點(diǎn)、痛點(diǎn)和難點(diǎn)，精準設計保障性租賃住房基礎制度。
值得關(guān)注的是，上海還明確提出新增房源目標——將在“十四五”期間計劃新增保障性租賃住房47萬(wàn)套以上，占同期新增住房供應總量的40%以上;而在2021-2022年，上海計劃建設保障性租賃住房24萬(wàn)套，完成“十四五”目標總量的一半以上。
與此同時(shí)，11月8日，廣東省發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》也明確了數字目標，在“十四五”期間，廣東計劃籌集建設129.7萬(wàn)套;廣州、深圳、珠海、汕頭等地將作為重點(diǎn)發(fā)展租賃住房的城市，其中廣州和深圳租賃住房用地占比不低于10%。
此外，11月17日，山東省政府新聞辦在解讀《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》中表示，2021年，山東計劃新開(kāi)工保障性租賃住房7.48萬(wàn)套，目前已開(kāi)工7.49萬(wàn)套;全省“十四五”保障性租賃住房規劃目標初步考慮是40萬(wàn)套，其中濟南15萬(wàn)套、青島20萬(wàn)套。
在這些租賃房源大幅供應的數字背后，是各地推出相應的措施。中指研究院企業(yè)事業(yè)部高級分析師束端指出，上海在供給端落實(shí)了五條用地路徑，在各地租賃政策中較有代表性，其中包括集體經(jīng)營(yíng)性用地及企事業(yè)單位自有閑置用地改變性質(zhì)、企事業(yè)單位非居住存量房屋改建、產(chǎn)業(yè)園區中配套用房的比例提升(原比例7%提升至15%)、新供應居住用地配建(配建比例不低于15%)。
而山東省也提出產(chǎn)業(yè)園區中工業(yè)項目配套比例由7%提高到15%，而且強調提高的部分主要用于建設宿舍型保障性租賃住房，嚴禁建設成套商品住宅。
戶(hù)型以不超70平方米為主，租金九折以下
保障性租賃住房的門(mén)檻及租金一直是市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。
廣東相關(guān)租賃政策在眾多城市中很有代表性。據廣東省住房和城鄉建設廳相關(guān)負責人表示，保障性租賃住房主要面向無(wú)房新市民、青年人，不設收入線(xiàn)門(mén)檻。此外，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金。
而海南省在《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》中提到，保障性租賃住房擬以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶(hù)型為主。不過(guò)同時(shí)提到，可結合人才引進(jìn)和三孩生育政策的實(shí)施，適當建設少量三居室、四居室房源，滿(mǎn)足多元化住房租賃需求。
南京此前也提出，新建的保障性租賃住房以30-60平方米的小戶(hù)型為主，鼓勵在地鐵上蓋物業(yè)中建設一定比例的保障性租賃住房。
而在租金方面，上海在上述《實(shí)施意見(jiàn)》中提出，價(jià)格方面由房管部門(mén)建立健全市場(chǎng)租金監測機制，并加強對初次定價(jià)和調價(jià)的統籌指導(低于市場(chǎng)價(jià)九折以下)。
此外，11月11日，青島市發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)(征求意見(jiàn)稿)》要求，租金標準按照不高于同區域房租的80%確定，原則上每3年調整一次;同時(shí)，為了防止“以租代售”，青島擬要求運營(yíng)管理單位不得一次性收取12個(gè)月以上租金，押金不超過(guò)1個(gè)月租金。
財稅、信貸等支持政策多管齊下
在今年7月國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》后，廈門(mén)、成都、廣州、武漢、蘇州、杭州、南京、合肥等多個(gè)城市均發(fā)布了保障性租賃住房相關(guān)政策或征求意見(jiàn)稿。而在11月，各地加快保障性租賃住房的相關(guān)政策密集發(fā)布，包括上海、青島以及廣東省、海南省等地。
從目前來(lái)看，對于保障性租賃住房，各地在土地、財稅、金融、民用水電氣方面提出了不同程度的支持政策。
其中，相比商品房市場(chǎng)，保障性租賃住房在金融政策上得到的支持力度更為明顯。11月19日，中國銀保監會(huì )新聞發(fā)言人表示，10月末，銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款同比增長(cháng)8.2%，整體保持穩定，其中投向住房租賃市場(chǎng)的貸款同比增長(cháng)61.5%。
近期，各地對保障性租賃住房加大信貸支持力度也是多管齊下。其中，上海提到通過(guò)長(cháng)期貸款、發(fā)行債券和發(fā)行基礎設施不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)等調動(dòng)企業(yè)參與積極性。而海南則支持在保障性租賃住房領(lǐng)域發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，鼓勵規模較小的項目整合資產(chǎn)共同組建適度規模的REITs資產(chǎn)包，按照規范程序推動(dòng)上市。
業(yè)內人士認為，發(fā)展保障性租賃住房是新市民、青年人為代表的流動(dòng)人口實(shí)現城市穩定居住的關(guān)鍵制度之一。目前多地在保障性租賃住房方面已經(jīng)有所行動(dòng)，而且目標數據量化明確，支持政策清晰。不難想象，未來(lái)幾年，隨著(zhù)住房租賃市場(chǎng)規?；l(fā)展，租賃市場(chǎng)的格局有望改寫(xiě)。
