近期，全國各地不少樓盤(pán)拋出了超低價(jià)“工抵房”，不僅在三四線(xiàn)城市，甚至在廣州、廈門(mén)、南京等一二線(xiàn)城市也出現了不少“工抵房”。而從開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)別來(lái)看，不僅是中小開(kāi)發(fā)商，一些知名開(kāi)發(fā)商旗下項目也出現了“工抵房”現象。
事實(shí)上，“工抵房”并非新生事物，之前也一直存在，但當下呈現“井噴”之勢引發(fā)了業(yè)界廣泛關(guān)注。問(wèn)題在于，為何近期“工抵房”會(huì )頻頻出現?購房者在購買(mǎi)“工抵房”時(shí)，又需要有哪些注意事項?
低折扣的“工抵房”頻現市場(chǎng)
所謂“工抵房”，是開(kāi)發(fā)商為保障后續工程開(kāi)發(fā)建設，將一部分房源抵押給施工方或者供應商用以借款或欠款的房子。如果在未來(lái)開(kāi)發(fā)商無(wú)力償還欠款時(shí)，施工方和供應商可以自行處理工抵房用于償還開(kāi)發(fā)商所欠款項，其往往將這部分房子出售給購房者或公司員工。
近段時(shí)間，“工抵房”的身影頻頻出現在多個(gè)一、二線(xiàn)城市。據媒體報道，根據粗略統計，近期廣州推出“工抵房”的樓盤(pán)數量達到十余個(gè)，項目既有位于增城、南沙、從化的郊區地段，也有像荔灣這樣的主城區。價(jià)格方面，少則優(yōu)惠數十萬(wàn)元，多則上百萬(wàn)元。而在廈門(mén)，今年10月海滄區某項目推出30套“工抵房”，單價(jià)2.5萬(wàn)元/平方米起，而此前該項目售價(jià)約3.3萬(wàn)元/平方米。
另?yè)戮﹫笥浾吡私?，近期，位于南京龍潭的榮盛花語(yǔ)馨城也推出了部分“工抵房”，打出了5.5折的折扣。
實(shí)際上，“工抵房”并非近期才出現的現象，之前一直存在。只不過(guò)，前幾年開(kāi)發(fā)商的房子較容易出售，開(kāi)發(fā)商利潤率不錯，“工抵房”的現象較少。如今，房地產(chǎn)整體環(huán)境不好，房子不好出售，導致這一現象較為普遍。
“市場(chǎng)不好時(shí)，商品房抵工程款的現象就會(huì )更多。我們以前也出現過(guò)工抵房的情況。”一位房企業(yè)內人士如是說(shuō)。
開(kāi)發(fā)商資金問(wèn)題導致“工抵房”現象增多
“相比之前，現在‘工抵房’現象更為普遍。”蘇州東興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司行政部總監方亮告訴新京報記者，這主要是受大環(huán)境影響，房子不好賣(mài)，資金回籠、現金流出現問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢(qián)付給施工單位，只能以房源進(jìn)行抵押。
“小開(kāi)發(fā)商由于開(kāi)發(fā)樓盤(pán)少，沒(méi)法套用其他項目資金，所以出現‘工抵房’的概率較大，也更為普遍。預計接下來(lái)，三四線(xiàn)城市一些小開(kāi)發(fā)商會(huì )出現更多‘工抵房’的情況。”方亮指出，對一些資金鏈緊張的小開(kāi)發(fā)商而言，如果不采取“工抵房”的方式，工程款支付不及時(shí)，就會(huì )面臨施工單位起訴付工程款、不得不打官司的境地，進(jìn)而可能導致開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)或資不抵債的情況。
與此同時(shí)，方亮指出，對一些規模較大的開(kāi)發(fā)商而言，雖然各地布局的項目較多，但由于項目不好賣(mài)，受現金流影響，目前也出現了“工抵房”的現象。
“之前我去參觀(guān)中西部一些房地產(chǎn)項目時(shí)發(fā)現‘工抵房’的現象一直存在，只不過(guò)在珠三角、長(cháng)三角這些樓市狀況較好的地方‘工抵房’的情況會(huì )少一些。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者，樓市火熱時(shí)，中西部一些項目中，也存在“工抵房”現象，因為對當地一些中小開(kāi)發(fā)商而言，獲取不了太多資金支持，這些企業(yè)需要通過(guò)前期施工單位、材料商墊付，后期出售房子后再來(lái)還款。
李宇嘉介紹稱(chēng)，一般情況下，工程款是一個(gè)季度結算一次，開(kāi)發(fā)商跟總包結算一次，總包再跟班組結算一次，班組再跟建筑工人結算一次，但現在由于樓市下滑，整個(gè)銷(xiāo)售節奏放緩，結算周期有所拉長(cháng)，有的半年甚至一年都沒(méi)有結算工程款。因此，當下包括珠三角地區在內的開(kāi)發(fā)商，資金鏈都極其緊張，市場(chǎng)環(huán)境從資金供給和資金需求兩端擠壓開(kāi)發(fā)商的資金鏈，導致更大范圍內出現“工抵房”現象。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(cháng)張波還指出了一大現象，部分房企推出的產(chǎn)品本身并不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房，為了回籠資金，要對價(jià)格進(jìn)行調整，但又怕老業(yè)主形成很大的反彈情緒，這樣一來(lái)也會(huì )以“工抵房”的名義來(lái)進(jìn)行銷(xiāo)售，這是一種變相的降價(jià)促銷(xiāo)行為。
業(yè)內：購買(mǎi)“工抵房”需注意防范風(fēng)險
而對于施工建設方而言，拿到“工抵房”實(shí)屬無(wú)奈之舉。一房企高層人士告訴記者，開(kāi)發(fā)商給施工方的大多是一些“雞肋”項目，比如位置較偏遠的文旅項目。除此之外，“工抵房"還涉及如何定價(jià)的問(wèn)題，“總體而言，供應商也沒(méi)其他辦法，拿到房子總比拿到商票要好些。”
上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦還表示，“工抵房”基本上會(huì )存在一些硬傷，或小區位置偏遠，或房子靠馬路，或樓層不是很好，開(kāi)發(fā)商肯定會(huì )做一定的選擇，畢竟位置較好的房子，是可以賣(mài)出更高價(jià)格的。“這類(lèi)房子不是市場(chǎng)主流，一個(gè)項目可能出不了幾套，也不是所有項目都會(huì )出現這種現象。”盧文曦如是稱(chēng)。
新京報記者獲悉，市面上流通的“工抵房”可分為三種：真正的工抵房、問(wèn)題工抵房和虛假工抵房。其中，問(wèn)題工抵房是指暫未取得預售資格，或開(kāi)發(fā)商已經(jīng)無(wú)法正常辦理網(wǎng)簽登記手續的工抵房;虛假工抵房是本身并無(wú)真實(shí)房源或本身并非工抵房，比如銷(xiāo)售人員或中介以工抵房名義從中賺取差價(jià)的虛假工抵房。
因此，于購房者而言，“工抵房”雖價(jià)格便宜，但購房者在辦理產(chǎn)權證的過(guò)程中，可能會(huì )存在很多不確定因素，甚至面臨相關(guān)法律糾紛。
方亮表示，地方性小房企對市場(chǎng)預判能力薄弱，資金實(shí)力較差，為了活下來(lái)，有些小房企會(huì )通過(guò)民間借貸來(lái)獲取資金，市場(chǎng)下行時(shí)，對這類(lèi)小房企而言較為致命。預計接下來(lái)會(huì )有更多小房企出現破產(chǎn)、資不抵債或“跑路”現象，“一旦開(kāi)發(fā)商出現資不抵債，面臨民間借貸之類(lèi)訴訟糾紛，法院往往會(huì )將房產(chǎn)查封，那涉及的問(wèn)題就很復雜。購房者購買(mǎi)這類(lèi)問(wèn)題工抵房，不受法律保護，可能會(huì )面臨相關(guān)損失。”方亮稱(chēng)。
那么，購房者在購買(mǎi)房屋尤其是“工抵房”時(shí)，有哪些注意事項呢?對此，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)指出，對購房者來(lái)說(shuō)，“工抵房”之所以受關(guān)注，在于價(jià)格便宜。不過(guò)，購房過(guò)程中，要看房源是否真實(shí)存在以及價(jià)格和付款方式;最關(guān)鍵的是，要看此類(lèi)房源是否具有合法的銷(xiāo)售許可。盧文曦也表示，一些房屋會(huì )借“工抵房”的名義來(lái)宣傳，購房者購買(mǎi)這類(lèi)房屋時(shí)需要關(guān)注價(jià)格是否真實(shí)以及產(chǎn)權的歸屬問(wèn)題。
北京方利律師事務(wù)所律師賈瑞果指出，“工抵房”雖然價(jià)格較為便宜，但作為商品房的屬性不變，購買(mǎi)時(shí)更應該嚴格查看各項銷(xiāo)售手續。此外，由于“工抵房”的特性，購房者還應該看到抵債類(lèi)的相關(guān)協(xié)議，明白其中的法律關(guān)系，比如由誰(shuí)負責簽訂合同、向哪個(gè)賬戶(hù)付款以及責任由誰(shuí)承擔等。“不管是什么性質(zhì)的房子，購買(mǎi)時(shí)保留好相關(guān)文件，對有關(guān)方面的承諾也要體現在紙質(zhì)文件上。”賈瑞果稱(chēng)。
