近年來(lái)，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上“新天津人”占比較快提升，逐漸成為天津樓市的重要支撐力量。近日，貝殼研究院發(fā)布“新天津人”購房報告，報告顯示：天津人口吸引力增強，“新天津人”漸成樓市主力。
“新天津人”主要來(lái)自北方鄰近省份，三分之一來(lái)自河北。“新天津人”買(mǎi)房時(shí)間更早，購房平均年齡36歲，比原住民小約8歲。
由于購買(mǎi)力積蓄時(shí)間短，相比原住民，“新天津人”購房面積偏小，總價(jià)偏低。這部分群體追求“先上車(chē)再改善”，隨著(zhù)購買(mǎi)力進(jìn)一步提升，改善需求將逐步釋放出來(lái)。
“新天津人”購房區位敏感度更高。前5偏好城區集聚超6成的購房客。偏好區域主要有三類(lèi)，一是有教育資源優(yōu)勢的河西、南開(kāi)及和平三個(gè)中心城區，二是有環(huán)京區位優(yōu)勢的武清及寶坻片區，三是有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的濱海新區。
隨著(zhù)產(chǎn)業(yè)結構的轉型升級、基礎設施建設不斷完善，城市心態(tài)愈加開(kāi)放包容，天津作為北方第二大城市，憑借其深厚的文化底蘊和發(fā)展基礎，又比鄰北方人口大省河北、山東及河南等，未來(lái)將吸引更多的人口來(lái)天津工作與生活。
一、過(guò)去十年天津家庭戶(hù)數量經(jīng)歷較快擴張
在全國人口出生率走低的大背景下，城市對人口的吸引力決定了其人口乃至經(jīng)濟方 方面面的發(fā)展潛力。自2016年以來(lái)，重點(diǎn)一二線(xiàn)城市的搶人 大戰進(jìn)行的如火如荼，在天津“海河 英才”計劃及降低積分落戶(hù)門(mén)檻的政策作用下，人口增長(cháng)活力增強。2020年天津常住人口1387萬(wàn)，在上一個(gè)十年累計增7%，高于全國增速。城區人口超千萬(wàn)，躋身超大城市之列?？側丝诘脑鲩L(cháng)中6成是流動(dòng)人口的增長(cháng)。流動(dòng)人口戶(hù)均規模小，帶動(dòng)天津家庭數量較十年前增33%，明顯快于全國23%的增速。
那么流動(dòng)人口在樓市表現如何?我們從天津二手房市場(chǎng)上看一下“新天津人”的購房特征。
二、“新天津人”占比較快提升，1/3來(lái)自河北
貝殼研究院數據顯示，近年來(lái)在貝殼[1]上成交的天津購房人群中“新天津人”[2]占比總體上呈現持續提升態(tài)勢。2016年占比47%，不到一半，五年后占比超六成，呈現快速增長(cháng)態(tài)勢。
“新天津人”原籍主要分布在北方臨近省份，其中有三分之一來(lái)自河北。唐山籍和滄州籍占比在5%以上。河南、山東及黑龍江籍購房者占比分別為12%，11%和8%。
三、“新天津人”購房年齡更早
2021年前三季度“新天津人”平均購房年齡為36歲，比天津總體小3歲，而比天津本地戶(hù)籍購房者小8歲。“新天津人”購房者中80后占比超6成，90后占比超20%，而天津本地籍購房者中80后及90后占比僅54%?？梢?jiàn)“新天津人”能更早地積攢首付而入市。
由于購房年齡偏低，財富積累時(shí)間較短，支付力相對偏低，“新天津人”買(mǎi)房戶(hù)型偏小，總價(jià)較低。與天津原住民相比，2021年前三季度，61%的“新天津人”買(mǎi)房總價(jià)款在150萬(wàn)以?xún)?，套均總價(jià)比本地人低約24萬(wàn)。47%的“新天津人”購房面積在60平以下，套均面積約69平，比本地人小6平。隨著(zhù)購買(mǎi)力進(jìn)一步積蓄，這部分群體將逐漸在改善換房市場(chǎng)上嶄露頭角。
四、“新天津人”購房區位敏感度高。
與本地人相比，“新天津人”購房更偏好河西、南開(kāi)、濱海新區及武清區。
從“新天津人”所購房源的區位分布，可以窺見(jiàn)天津對人口的吸引力所在。
天津的教育資源優(yōu)勢。和平、河西及南開(kāi)三個(gè)教育強區聚集了超過(guò)4成的外地購房客戶(hù)。為了子女的教育，一部分人群選擇在天津落戶(hù)安家。天津重視教育投入，從結果數據看，2020年天津15歲及以上人口平均受教育年限11.3年，僅次于京滬，小學(xué)、初中等各類(lèi)學(xué)校數量均排在全國重點(diǎn)城市前列，近兩年天津本科錄取率約在70%-80%，而全國僅約40%。
天津的環(huán)京區位優(yōu)勢。有10%的外地購房客在天津臨京的武清及寶坻購房。在武清的購房者中九成以上是外地戶(hù)籍，有一半以上是在北京工作，工作地主要是亦莊開(kāi)發(fā)區、朝陽(yáng)望京以及大興科技園。以亦莊開(kāi)發(fā)區為例，從天津武清駕車(chē)到亦莊開(kāi)發(fā)區約1.2小時(shí)，而武清房?jì)r(jià)不到亦莊開(kāi)發(fā)區房?jì)r(jià)的三成，房?jì)r(jià)和位置優(yōu)勢吸引一部分北漂安家天津，雙城生活。
天津的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢。有9%的外地客在濱海新區置業(yè)，濱海新區的購房者中四分之三是外地戶(hù)籍。濱海新區作為國家 級新區和國務(wù)院批準的第一個(gè)國家綜合改革創(chuàng )新區，是中國北方最大的先進(jìn)制造業(yè)基地，對技術(shù)技能人才有巨大的需求和承載力。據官方披露，當前全區人才總量達80余萬(wàn)。在十四五期間，隨著(zhù)現代產(chǎn)業(yè)體系更加完善，戰略性新興產(chǎn)業(yè)逐步落地，一刻鐘便民生活圈臻于完善，濱海新區逐步形成優(yōu)秀人才“強磁場(chǎng)”。
2017年之后天津經(jīng)濟發(fā)展步入深度調整期，但未來(lái)天津在實(shí)現高質(zhì)量發(fā)展的過(guò)程中仍然有著(zhù)良好的機遇與基礎。天津曾是北方最輝煌的城市之一，在當下及未來(lái)，良好的區位優(yōu)勢，堅實(shí)的港口經(jīng)濟，雄厚的工業(yè)基礎，良好的物質(zhì)基礎和人才儲備等優(yōu)勢助力天津實(shí)現產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟發(fā)展的轉型。近年來(lái)天津在不斷探索優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境和加強人才引進(jìn)，2020年中國城市營(yíng)商環(huán)境指數評價(jià)報告中天津位列第8，表明天津的商業(yè)活力、創(chuàng )新潛力、行政 治理等方面受到企業(yè)和人才的青睞。未來(lái)天津將在京津冀協(xié)同發(fā)展戰略的加持下，人口和產(chǎn)業(yè)吸引力進(jìn)一步增強，依賴(lài)于城市發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)也將長(cháng)期向好。
