從去年8月20日至今，房企監管新規“三道紅線(xiàn)”已經(jīng)推行一年有余。在此期間，降杠桿、控風(fēng)險成為房地產(chǎn)行業(yè)“重頭戲”，房企紛紛“減肥瘦身”，部分房企成效明顯，成功實(shí)現晉級。
截至目前，萬(wàn)科、雅居樂(lè )、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展成功轉綠，晉升為“綠檔”房企;祥生控股通過(guò)降一檔進(jìn)入“黃檔”房企;綠地控股、中國恒大、華發(fā)股份、華遠地產(chǎn)等通過(guò)降一檔達到“橙檔”房企要求。
新京報記者通過(guò)采訪(fǎng)上述晉級成功的房企總結出“瘦身”秘訣，包括控制有息負債規模、優(yōu)化融資渠道、緊抓銷(xiāo)售回款、多元化拿地……通過(guò)房企綜合的“降血脂”動(dòng)作，房地產(chǎn)行業(yè)逐步“擠出泡沫”。
降負債、抓回款，萬(wàn)科、綠地晉級
2020年8月，央行、銀保監會(huì )等機構針對房地產(chǎn)企業(yè)提出“三道紅線(xiàn)”，即剔除預收款項后資產(chǎn)負債率不超過(guò)70%、凈負債率不超過(guò)100%、現金短債比大于1。在這三個(gè)指標之上，將房企劃為四檔，踩中三條紅線(xiàn)的房企歸入“紅檔”，踩中兩條紅線(xiàn)的歸入“橙檔”，踩中一條紅線(xiàn)的歸入“黃檔”，三條全沒(méi)踩中的歸入“綠檔”。
據新京報記者統計，今年上半年，50強(以銷(xiāo)售排行榜為基礎)房企中，21家房企位列“綠檔”，占比42%;22家房企為“黃檔”，占比44%;5家房企為“橙檔”，2家房企為“紅檔”。
在晉級之路上，萬(wàn)科、雅居樂(lè )、佳兆業(yè)、榮盛發(fā)展成功晉級綠檔房企，保利、世茂、龍湖、招商蛇口、華潤、金茂等房企繼續維持“綠檔”。以萬(wàn)科為例，在今年一季度末，萬(wàn)科成功將剔除預收款項的資產(chǎn)負債率降低為69.5%，轉為綠檔。
作為上半年唯一一家從“橙檔”晉級“黃檔”的房企，祥生控股狠下了一番苦功。祥生控股相關(guān)負責人告訴新京報記者：“一方面，祥生控股控制有息負債的規模;另外一方面，持續加大回款力度，進(jìn)一步改善現金流。從具體舉措來(lái)看，包括加大合作開(kāi)發(fā)力度、優(yōu)化融資渠道等。未來(lái)，隨著(zhù)財務(wù)結構會(huì )不斷優(yōu)化，有望在1-2年時(shí)間使得‘三道紅線(xiàn)’全部綠色達標。”
截至2021年6月30日，祥生控股凈負債率和現金短債兩項指標達到要求，凈負債率從2020年底136.4%顯著(zhù)下降了40個(gè)百分點(diǎn);現金短債比從2020年1.1倍穩步提升到2021年的1.2倍，剔除預收賬款資產(chǎn)負債率下降3個(gè)百分點(diǎn)。
此外，在晉級房企中，綠地控股、中國恒大、華發(fā)股份、華遠地產(chǎn)等通過(guò)降一檔達到“橙檔”房企要求。以綠地控股為例，其晉級“橙檔”房企背后是大力度推進(jìn)降負債的結果。
據新京報記者了解，綠地控股董事長(cháng)、總裁張玉良親自推動(dòng)降負債的總體任務(wù)，并且制定了“三步走”的降負債路線(xiàn)圖和時(shí)間表，即從2020年6月30日起，一年降一檔，到2023年6月30日前，全面完成“三道紅線(xiàn)”轉綠目標。
今年2月，綠地集團現金短債比達到央行監管要求，一條紅線(xiàn)轉綠。根據三季報顯示，綠地集團有息負債余額2573億元，較去年8月已累計下降約1309億元，凈負債率已累計下降約80個(gè)百分點(diǎn)，第二條紅線(xiàn)即將轉綠。
贖回美元債，削減拿地支出
去年以來(lái)，美元債違約成為部分高危房企爆雷的焦點(diǎn)，加之美元債與境內債集中到期或付息，多個(gè)房企短期流動(dòng)性壓力陡增。為了降低風(fēng)險，部分房企采取提早贖回境外美元債，優(yōu)化融資結構的舉措。
僅是10月份，就有海倫堡、鑫苑置業(yè)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、禹洲集團、中梁控股、融信集團、正榮地產(chǎn)、奧園集團、金輝控股、朗詩(shī)地產(chǎn)等十多家房企紛紛對即將到期的美元債進(jìn)行密集回購。
據易居克而瑞不完全統計，2021年下半年以來(lái)，18家房企陸續實(shí)行境外債回購舉動(dòng)，回購次數超過(guò)100次。但從贖回數額來(lái)看，房企累計回購境外債券及票據涉及資金合計15.6億美元，僅占初始發(fā)行金額4.07%。
除了調整融資結構外，降低融資成本也成為房企的共識。據億翰智庫監測的50家典型上市房企研究結果顯示，從中報已公布融資成本的41家房企排行榜來(lái)看，今年上半年平均融資成本降至6%以下，有37家房企融資成本同比下降，占比超過(guò)90%。
據中國指數研究院的數據顯示，今年1-6月，房企信用債發(fā)行總規模3282億元，同比基本持平，平均利率為4.3%，同比下降1.2個(gè)百分點(diǎn)。
另一方面，多數房企削減了拿地計劃。據中國指數研究院統計數據顯示，今年1-10月，前100企業(yè)拿地總額22549億元，同比下降13.1%。
“增肌降脂”，房企財務(wù)變得更健康
在行業(yè)的“冬天”來(lái)臨的時(shí)候，中小型房企努力“活下去”，大型房企也放慢了擴張的腳步。
經(jīng)過(guò)一年多的主動(dòng)調整，房企在財務(wù)方面變得更加健康，房地產(chǎn)行業(yè)回歸“房住不炒”，房?jì)r(jià)趨于穩定，整個(gè)行業(yè)變得更加健康、綠色。
最為明顯的變化是，房企的總負債規模增速大幅下降。據中國指數研究院統計數據顯示，2021年中期，100家上市房企平均總負債增速9%，為2017年后首次增速出現個(gè)位數。
不僅是負債規模下降，新增發(fā)債規模也有明顯收縮。以往，房企在債券市場(chǎng)融資多屬于債務(wù)性融資，即借新還舊。據貝殼研究院數據，在“三道紅線(xiàn)”出臺后，即2020年9月開(kāi)始到2021年7月，房企到期債務(wù)規模已連續11個(gè)月高于新增發(fā)債規模，不斷收縮的新增發(fā)債規模導致今年前7個(gè)月房企境內外債券融資累計約6428億元，較2020年同期下降13%，累計增速達2018年后最低點(diǎn)。
貝殼研究院點(diǎn)評稱(chēng)：“此輪三線(xiàn)四檔的房地產(chǎn)金融調控效果顯著(zhù)，未來(lái)將長(cháng)期堅持并不斷完善，調控的力度不會(huì )放松。對于過(guò)往依賴(lài)高融資、高負債、高周轉的‘三高型’房企，調控猶如黑云翻墨;而對于資金充裕、財務(wù)穩健的房企，則是水波不興。”
