進(jìn)入下半年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速冷卻，繼“金九”泡湯后，“銀十”也未能出現。根據多家機構公布的數據，一線(xiàn)城市10月份的二手房網(wǎng)簽量出現集體下降，北京單月網(wǎng)簽量在年內首次跌破1萬(wàn)套，深圳更是只有1605套，過(guò)戶(hù)套數為2012年3月以來(lái)的最低值。
從熱到冷，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂風(fēng)云突變。作為樓市風(fēng)向標的北上廣深，未來(lái)房?jì)r(jià)會(huì )有怎樣的走勢？
深圳二手房成交量創(chuàng )近10年新低
多家機構提供的數據顯示，受學(xué)區政策落地、海淀二手房交易指導價(jià)、信貸收緊等因素疊加影響，北京二手房市場(chǎng)熱度持續回落，成交規模同環(huán)比降幅明顯。中原地產(chǎn)研究中心數據顯示，2021年10月，北京二手房住宅網(wǎng)簽9340套，同比下調53.4%，環(huán)比下調25.7%，這也是北京二手房市場(chǎng)連續7個(gè)月成交下調，更是年內首次跌破萬(wàn)套。
價(jià)格方面，中指研究院稱(chēng)，10月北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.32%，漲幅較上月大幅收窄0.47個(gè)百分點(diǎn)，已連續3個(gè)月漲幅收窄，同比上漲9%。
經(jīng)過(guò)一系列調控，此前市場(chǎng)表現較好的廣州也出現啞火。廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì )數據顯示，今年10月，全市含自行交易的二手住宅網(wǎng)簽為5253宗，較2021年9月的6198宗下降15.25%，較2020年同期的10700宗下降50.91%。價(jià)格方面，中指研究院稱(chēng)，10月廣州二手住宅價(jià)格持續回落，環(huán)比下跌0.18%，跌幅較上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。
中指研究院分析，二手房指導價(jià)政策對近兩個(gè)月以來(lái)廣州的二手房成交產(chǎn)生了較為明顯的降溫效果，市場(chǎng)進(jìn)入博弈階段，持幣觀(guān)望客戶(hù)增多，整體成交下滑。
最值得注意的是，深圳二手房成交量已經(jīng)降至近10年的新低。據深圳中原研究中心數據，10月份，深圳全市二手住宅過(guò)戶(hù)套數為1605套，環(huán)比下滑9.1%，過(guò)戶(hù)套數為2012年3月以來(lái)的最低值。面積上，當月成交面積達15.0萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑11.2%。
上海10月份的二手房網(wǎng)簽數據雖暫未公布，但業(yè)內預測，市場(chǎng)也難言好轉。上海中原研究院數據顯示，今年9月，上海二手住宅成交12040套，環(huán)比下降33.23%。
供應增加助推新房成交量上升
與二手房市場(chǎng)相比，新房市場(chǎng)的情況相對較好，除廣州以外，北京、上海、深圳的成交量均有所上升，但價(jià)格變化不大。
北京新房市場(chǎng)的成交規模出現小幅回升。中指研究院數據顯示，今年10月，北京新建商品住宅(不含保障房)成交規模約56萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)5%。分區域看，密云、大興和順義區為主力成交區域，其中恒大上河院持續集中網(wǎng)簽，帶動(dòng)密云區單月網(wǎng)簽超10萬(wàn)平方米。
價(jià)格方面，10月份北京新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.36%，漲幅較上月擴大0.17個(gè)百分點(diǎn)，同比上漲2.36%。
上海同樣如此，因為新房供應出現集中放量，30個(gè)項目開(kāi)盤(pán)或加推，進(jìn)而帶動(dòng)成交量回升。據上海鏈家研究院數據顯示，10月份上海全市共成交新建商品房8395套，環(huán)比增長(cháng)48%，同比下降1%;成交金額494億，環(huán)比增長(cháng)41%，同比下降5%;成交均價(jià)53398元/平，環(huán)比持平，同比下降1%。
深圳新房、二手房可謂是冰火兩重天，一邊是二手房成交量大跌，一邊是新房成交量大漲。10月，受新上市項目大幅增加影響，深圳新建商品住宅成交套數、成交面積環(huán)比增幅均在30%以上。價(jià)格上，新建商品住宅價(jià)格持續回落，環(huán)比下跌0.26%，降幅較上月擴大0.03個(gè)百分點(diǎn)，同比下跌0.53%。
不過(guò)，廣州新房市場(chǎng)的成交規模則出現明顯回落，據樂(lè )有家研究中心數據顯示，10月廣州一手住宅網(wǎng)簽7160套，環(huán)比下跌9.38%，同比下跌超四成。中指研究院分析認為，隨著(zhù)調控政策持續深化，購房者逐漸推遲入市步伐，導致市場(chǎng)成交熱度明顯下降，成交量持續下滑。
何時(shí)筑底？能否抄底？
對于市場(chǎng)快速轉冷，中指研究院指數事業(yè)部研究副總監徐躍進(jìn)指出，除了下半年以來(lái)信貸環(huán)境收緊外，前期中央、地方密集調控政策的出臺，也對市場(chǎng)預期造成影響，使得10月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續降溫態(tài)勢。“雖然9月底以來(lái)，央行多次向市場(chǎng)傳遞積極信號，但在下行預期已經(jīng)形成的情況下，短期內市場(chǎng)表現還沒(méi)有回穩。”
但徐躍進(jìn)也認為，四季度房地產(chǎn)政策存在邊際調整的預期，一方面，信貸政策有望出現一定程度的調整，房貸利率和放款速度等可能會(huì )有所改善;另一方面，在市場(chǎng)下行的背景下政府進(jìn)一步加碼調控的可能性較低，現在已有部分城市出臺政策穩定樓市。
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，就新房市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商為了完成年度銷(xiāo)售任務(wù)、穩定現金流，將在11-12月進(jìn)行項目加推和促銷(xiāo)，預計四季度新房銷(xiāo)量可能出現年底走高的情況。
深圳是本輪房?jì)r(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”，成交量、價(jià)的快速回落，也讓一些人士看到筑底的希望。
美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監何倩茹對媒體說(shuō)：“10月二手住宅成交量下滑跌幅已比前兩個(gè)月有所收窄，從中介協(xié)會(huì )每周打印二手合同的情況分析，打印量已比9月有所提高，再加上9月底開(kāi)始市場(chǎng)成交氣氛有少許回升，因此預計本輪樓市下滑走勢已經(jīng)接近尾聲。”
