當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現了“放松調控”的猜測，主要誘因有二。一是個(gè)別房企的風(fēng)險事件引發(fā)連鎖反應，監管部門(mén)對此頻頻發(fā)聲;二是有市場(chǎng)監測機構發(fā)現，今年10月，個(gè)人住房貸款利率首次下降。

　　接下來(lái)，房地產(chǎn)信貸走勢究竟如何?“保持房地產(chǎn)信貸平穩有序投放，維護房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。”中國人民銀行金融市場(chǎng)司司長(cháng)鄒瀾表示，黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)調控的戰略和方針，是做好房地產(chǎn)金融工作的長(cháng)期遵循。

　　與此同時(shí)，多家商業(yè)銀行相關(guān)負責人也對經(jīng)濟日報記者表示，針對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款，銀行將穩定合理資金需求，繼續堅持“優(yōu)選企業(yè)、嚴格管理”原則，準確把握、執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度;針對個(gè)人住房貸款，銀行2022年的增量安排將基本與2021年相當，重點(diǎn)保障剛需群體的信貸需求。

　　那么，此前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一度收緊的原因是什么?個(gè)別房企的風(fēng)險暴露是否與銀行信貸資金變化有關(guān)?個(gè)人住房貸款利率是否有下降空間?信貸資金違規進(jìn)入樓市整治效果如何?

　　保障房企合理信貸需求

　　近期，個(gè)別大型房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險暴露，到期債務(wù)未能償還、部分工地停工、已預售的房產(chǎn)不確定能否按時(shí)交付。有市場(chǎng)聲音認為，這與銀行一致收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有關(guān)。

　　多位業(yè)內人士表示，落實(shí)房地產(chǎn)長(cháng)效機制的重要抓手之一，是降低房地產(chǎn)企業(yè)的杠桿率、防范房地產(chǎn)貸款過(guò)度集中。為此，監管部門(mén)已于去年先后出臺了多項政策。例如，針對30家重點(diǎn)房企，央行、住房和城鄉建設部已形成了資金監測和融資管理規則;央行還建立了“房地產(chǎn)貸款集中度管理制度”，要求銀行的房地產(chǎn)貸款余額占比、個(gè)人住房貸款余額占比不得高于相應上限。

　　政策實(shí)施至今已取得了顯著(zhù)成效。截至2021年9月末，房地產(chǎn)貸款增速已降至8.6%，比全部貸款增速低近3個(gè)百分點(diǎn)，其中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增速大幅下滑。

　　需要厘清的是，風(fēng)險暴露的主因是房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)管理不善。以恒大集團為例，該集團資產(chǎn)總規模超2萬(wàn)億元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目約占60%。“近年來(lái)，這家公司未能根據市場(chǎng)形勢變化審慎經(jīng)營(yíng)，反而盲目多元化擴張，經(jīng)營(yíng)和財務(wù)指標嚴重惡化，最終爆發(fā)風(fēng)險。”鄒瀾說(shuō)。

　　因此，出于風(fēng)險防控考量，銀行收緊了信貸資金，在一定程度上造成了房企的資金鏈緊繃。一方面，多家銀行出現了短期、過(guò)激的市場(chǎng)反應，對房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險偏好明顯下降;另一方面，部分銀行誤解了重點(diǎn)房企的融資管理規則。“根據規則，‘紅檔’企業(yè)有息負債余額不得新增，但部分銀行將其誤解為銀行不得新發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，這就導致了企業(yè)將銷(xiāo)售回款償還貸款后，新開(kāi)工的項目得不到貸款。”鄒瀾說(shuō)。

　　“接下來(lái)，房地產(chǎn)調控不會(huì )放松，但需要穩定房企的合理資金需求。”中國工商銀行投資銀行部研究中心相關(guān)負責人說(shuō)，要兼顧“防止過(guò)快上漲”和“防止過(guò)快下跌”之間的關(guān)系，保障金融機構對房企的合理信貸支持，保障房企正常經(jīng)營(yíng)、按期交樓。

　　個(gè)人住房貸款優(yōu)先保剛需

　　相較于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的收縮，個(gè)人住房貸款市場(chǎng)則沒(méi)有那么緊張。貝殼研究院日前發(fā)表報告稱(chēng)，今年以來(lái)，該機構首次監測到個(gè)人住房貸款利率下降。今年10月，在其監測的90個(gè)城市中，首套房貸利率為5.73%，二套房貸利率為5.99%，均較上個(gè)月下調1個(gè)基點(diǎn)。

　　具體來(lái)看，有20個(gè)城市的個(gè)人住房貸款利率下調，除廣州、深圳外，多為三四線(xiàn)城市，如中山、無(wú)錫、湖州等。其中，14個(gè)城市的首套房貸利率下調，14個(gè)城市的二套房貸利率下調，重合的9個(gè)城市首套、二套房貸利率均下調。

　　下調的原因是什么?“這要分區域看，主要受需求端、供給端兩方面影響。”國家金融與發(fā)展實(shí)驗室副主任曾剛表示，從需求端看，由于二三線(xiàn)城市房?jì)r(jià)下降，當前購房者的觀(guān)望氣氛濃厚，短期內購房需求減弱，這導致了個(gè)人住房貸款需求下滑，貸款價(jià)格下調。

　　國家統計局10月20日公布的最新數據顯示，2021年9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續回落。二線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為持平，二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.1%。三線(xiàn)城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉為下降0.2%;二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　曾剛表示，從供給端看，監管部門(mén)多次強調要優(yōu)先保障剛需。因此，各家銀行都加大了資金供給力度，同時(shí)給予利率傾斜。監管數據顯示，截至2021年7月末，個(gè)人住房貸款首套房占比已高達92%。

　　招商銀行相關(guān)負責人介紹，該行將堅決落實(shí)房地產(chǎn)調控政策要求，大力支持自住型剛需，“預計招行2022年個(gè)人住房貸款的增速將邊際放緩，與2021年的增量安排基本相當”。

　　“接下來(lái)，銀保監會(huì )將繼續保障好剛需群體的信貸需求，督促銀行在貸款首付比例、利率方面對首套房購房者予以支持。”中國銀保監會(huì )統計信息與風(fēng)險監測部負責人劉忠瑞說(shuō)。此外，銀保監會(huì )還將加大對保障性租賃住房的支持力度，研究細化金融支持措施，會(huì )同央行推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)。

　　嚴懲違法違規行為

　　值得注意的是，不論是部分城市房貸利率下調，還是優(yōu)先保障剛需，都不意味著(zhù)房地產(chǎn)貸款“總閘門(mén)”將放松，更不意味著(zhù)監管將松動(dòng)。

　　“2021年前三季度，個(gè)人住房貸款發(fā)放金額保持平穩，與同期商品住宅銷(xiāo)售金額基本匹配。”鄒瀾說(shuō)，同時(shí)，為了遏制少數城市房?jì)r(jià)快速上漲，監管部門(mén)還有針對性地約束了該地區的信貸投放，已取得一定成效。

　　以二手房為例，根據國家統計局數據，2021年9月，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中，北京、上海和廣州環(huán)比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%，轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%，降幅比上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

　　記者走訪(fǎng)北京地區的多家銀行、房地產(chǎn)中介機構發(fā)現，目前北京地區的房貸利率未出現下降。由于臨近年末，疊加政策調控因素，多家銀行的房貸額度普遍趨緊，放款需排隊等待。“可以預測，待房?jì)r(jià)回穩，這些城市房貸的供需關(guān)系也將回歸正常。”鄒瀾說(shuō)。

　　既然調控不放松，今年以來(lái)，少數城市房?jì)r(jià)快速上漲的助推力又是什么?信貸資金違規進(jìn)入樓市是主因。近期，北京銀保監局、上海銀保監局對多家銀行的分支機構開(kāi)出罰單，事由均涉及“個(gè)人消費貸款挪用于購房”“個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款違規用于購房、違規流入資本市場(chǎng)”等。

　　記者在采訪(fǎng)中了解到，當前在北京、上海、廣州、深圳、南京等熱點(diǎn)城市，監管部門(mén)的重拳整治力度沒(méi)有減弱。“要堅決遏制信貸資金違規流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。”銀保監會(huì )相關(guān)負責人說(shuō)，目前經(jīng)營(yíng)貸違規流入房地產(chǎn)專(zhuān)項排查已基本完成，對于發(fā)現的違規問(wèn)題，督促建立臺賬，逐項整改至“清零銷(xiāo)號”。

　　該負責人表示，接下來(lái)，還要嚴懲各類(lèi)違法違規行為，“銀保監會(huì )已持續四年開(kāi)展全國性房地產(chǎn)專(zhuān)項檢查，基本覆蓋了所有熱點(diǎn)城市，對發(fā)現的違規行為‘零容忍’，對違規問(wèn)題依法嚴肅問(wèn)責”。