針對各地第二輪土地集中出讓過(guò)程中流拍率和撤回掛牌率高企現象，業(yè)內人士預計，在穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期下，重點(diǎn)城市第三輪土地集中出讓或優(yōu)化規則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

　　溢價(jià)率明顯下滑

　　從已有的第二輪土拍數據看，撤回掛牌和流拍的數量較高。據中指研究院統計，第二批供地共計流拍70宗地塊，撤回掛牌195宗地塊，整體流拍撤回率達到31.8%，首批流拍撤回率僅為6.5%。

　　安信證券研報指出，第二輪土拍主要呈現五大特征：集中改規則;多城頻繁撤銷(xiāo)地塊出讓、流拍率明顯提升;溢價(jià)率大幅走低;主流房企參與度普遍下降，城市布局更加謹慎;國企拿地意愿相對較強。

　　據安信證券監測，20城土拍撤銷(xiāo)率為23.8%、流拍率為10.2%，明顯高于首輪的3%、2.7%;綜合流拍和撤銷(xiāo)的廣義流拍率上升至31.6%，首輪土拍僅5.7%。北京、沈陽(yáng)等城市過(guò)半地塊撤銷(xiāo)出讓?zhuān)瑥V州流拍率達52.1%，長(cháng)沙、長(cháng)春等城市流拍率超10%。受規則調整、開(kāi)發(fā)商拿地謹慎等原因，平均土拍溢價(jià)率由首輪的15.3%下降至第二輪的3.9%。廈門(mén)平均溢價(jià)率最高，為23.6%。

　　TOP100房企第二輪土拍拿地金額為2972.6億元，占總成交額的48.9%，明顯低于首輪的69.4%。主流房企在北廣深等熱點(diǎn)城市的參與度明顯下降，拿地金額占城市總成交金額的比重由首輪的70%以上，下降至50%左右。

　　TOP100國企第二輪土拍平均拿地金額為112.4億元，較首輪的164.1億元下降了31.5%。

　　減少捆綁限制

　　中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負責人劉水分析指出，在穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期下，重點(diǎn)城市第三批供地或在以下三個(gè)方面做出優(yōu)化：第一，部分城市保證金比例或邊際改善，中小體量地塊加大供應;第二，為了完成全年租賃住房供應計劃，部分城市第三批涉租賃用地或保持一定體量，“競自持、配建及初始地價(jià)”等條件或優(yōu)化;第三，部分城市第三批地塊或優(yōu)化試點(diǎn)規則，減少捆綁限制，逐步推進(jìn)品質(zhì)相關(guān)要求落地。

　　劉水預計，第三批次地塊或從參拍門(mén)檻、保證金比例、地塊體量、自持配建面積、初始價(jià)格、試點(diǎn)規則和品質(zhì)要求等方面做出調整，優(yōu)化地塊的出讓條件，提高房企拿地意愿，促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩運行。

　　國金證券預計，在銷(xiāo)售市場(chǎng)繼續下行預期下，房企拿地意愿將進(jìn)一步降低，第三批次土拍成交金額料繼續下行。

　　國家統計局數據顯示，9月，70個(gè)大中城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續回落。70個(gè)大中城市中，36個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格與上月相比下降，持平的有7個(gè)，上漲的有27個(gè)。二手住宅方面，52個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格與上月相比下降，持平的有1個(gè)，上漲的有17個(gè)。

　　有機構對房地產(chǎn)后市持樂(lè )觀(guān)態(tài)度。東方基金認為，當前行業(yè)政策、貨幣環(huán)境存在邊際放松的可能性，央企背景的龍頭房企或受益。

　　行業(yè)健康發(fā)展態(tài)勢不變

　　興業(yè)證券研報顯示，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，地產(chǎn)信貸或迎來(lái)邊際改善，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢不會(huì )改變。

　　天風(fēng)證券研報顯示，維持看好龍頭優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)股的主要原因包括凈利率觸底、地產(chǎn)供給側改革、估值較低。地方政府在網(wǎng)簽進(jìn)度、按揭額度和首付款審核等多方面都有邊際放松的空間。

　　針對目前的房貸利率現狀，貝殼研究院表示，10月，90城中有20個(gè)城市房貸利率出現下調。其中，14城首套利率下降，14城二套房貸利率下降。

　　中指研究院認為，對購房者來(lái)說(shuō)，購房條件會(huì )稍微放松，貸款審批時(shí)間縮短、額度增加、利率適當下調等，有利于滿(mǎn)足合理住房需求，有利于購房需求釋放，有利于市場(chǎng)銷(xiāo)售好轉。對房企來(lái)說(shuō)，會(huì )明顯緩解資金緊張情況。

　　中國銀行保險監督管理委員會(huì )統計信息與風(fēng)險監測部負責人劉忠瑞表示，下一步，銀保監會(huì )將繼續貫徹落實(shí)黨中央國務(wù)院決策部署，堅持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，持續落實(shí)好房地產(chǎn)長(cháng)效機制，準確把握和執行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)金融監管政策的連續性、穩定性，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。