為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，哈爾濱市推出穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)“十六條”和為扶持提升建筑業(yè)增長(cháng)水平“若干意見(jiàn)”兩項政策。業(yè)內人士指出，鑒于此前以哈爾濱為代表的樓市已連跌8個(gè)月，此次哈爾濱市出臺的政策有很強的信號意義，預計后續跟進(jìn)城市會(huì )增加。
行業(yè)不振
地產(chǎn)商會(huì )向政府發(fā)出“建議信”
進(jìn)入9月，黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )連續向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關(guān)部門(mén)發(fā)出“建議信”，提出了包括調整土地增值稅預征率、調整供地節奏、降低落戶(hù)門(mén)檻等意見(jiàn)和建議，意圖促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展。
作為黑龍江省工商聯(lián)和哈爾濱市工商聯(lián)兩級工商聯(lián)組織的房地產(chǎn)專(zhuān)門(mén)商會(huì )組織，黑龍江省(哈爾濱市)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )多次召開(kāi)副會(huì )長(cháng)單位座談研討會(huì )，結合目前哈爾濱市房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問(wèn)題進(jìn)行了梳理，向黑龍江省政府、哈爾濱市政府及有關(guān)部門(mén)發(fā)出了“建議信”。
來(lái)自黑龍江省工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )的調查顯示，進(jìn)入2021年，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)延續上年頹勢，依舊無(wú)回暖現象，上半年商品房成交量較2019年同期下降42%，市場(chǎng)萎靡。雖然自3月份開(kāi)始，部分項目采取降價(jià)銷(xiāo)售策略，以求快速回籠資金，但成交量短期上揚后，客戶(hù)觀(guān)望情緒繼續加劇，市場(chǎng)逐漸進(jìn)入艱難期。
為保證行業(yè)良性發(fā)展，哈爾濱市政府針對供給端開(kāi)發(fā)企業(yè)出臺了一系列有效的針對性政策，在政策支持下，各開(kāi)發(fā)企業(yè)項目得以提前取得預售許可證，快速回籠資金。但政策也造成了意料中的包袱——2020年商品房市場(chǎng)大幅供應，在需求端不足情況下，商品房庫存量進(jìn)一步加大。
同時(shí)，房地產(chǎn)商會(huì )的調查認為，黑龍江省尤其是哈爾濱市土地市場(chǎng)釋放也導致商品房市場(chǎng)庫存嚴重。調查顯示，2019年及2020年土地市場(chǎng)異?；馃?，加上疫情期間預售政策放寬，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)土地庫存量進(jìn)一步加大。
統計數據顯示，哈爾濱市2021年1-6月供應14宗經(jīng)營(yíng)性用地，總建筑面積320萬(wàn)平方米，同比2020年下降53%，同比2019年下降17%;2021年上半年成交15宗經(jīng)營(yíng)性用地，總建筑面積197.5萬(wàn)平方米，同比2020年下降62%，同比2019年下降15%;2021年上半年成交土地樓面價(jià)為4024元/平方米，同比2020年上漲49%，同比2019年上漲27%。
穩市場(chǎng)保增長(cháng)
商會(huì )開(kāi)出四大“藥方”
面對當下危局，黑龍江省(哈爾濱市)房地產(chǎn)商會(huì )認為，除行業(yè)自身造血外，急需政府輸血。針對政府房地產(chǎn)市場(chǎng)調控措施，商會(huì )建議從四個(gè)方面入手：
第一，結合哈爾濱及各區縣庫存去化周期變化曲線(xiàn)，實(shí)時(shí)調整供地節奏，土地出讓實(shí)行分區調節。對于商品房庫存去化周期大于24個(gè)月(或18個(gè)月)的區域，應立即停止供地，相反則增加土地供應，平衡市場(chǎng)需求，提高商品房交易量;同時(shí)將全年土地供應計劃及時(shí)公示，調整現有地價(jià)評估辦法，門(mén)檻適度降低，讓更多開(kāi)發(fā)企業(yè)參與競拍，回歸良性競爭秩序。
第二，參照其他城市先進(jìn)經(jīng)驗，提高商品房預售價(jià)格備案嚴肅性，真正落實(shí)限價(jià)政策，避免房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)導致的系統性恐慌。不僅要限高價(jià)，還要限低價(jià)，對嚴重背離區域市場(chǎng)平均成交的項目，停止預售許可審批;真正實(shí)行“一房一價(jià)”監管，對已獲取預售許可證項目，每套房均要給予實(shí)時(shí)價(jià)格監控，銷(xiāo)售備案價(jià)格波動(dòng)控制在±10%以?xún)?，從而?shí)現穩房?jì)r(jià)、減弱消除系統性恐慌、提升購房者及市場(chǎng)信心的作用。
第三，優(yōu)化不動(dòng)產(chǎn)證辦理流程，進(jìn)戶(hù)即拿證。目前，哈爾濱市購房者在房屋交付后1-2年才能拿到不動(dòng)產(chǎn)權證，時(shí)間過(guò)長(cháng)，不利于提高二手房市場(chǎng)活躍度。建議哈爾濱市、區不動(dòng)產(chǎn)登記中心提前介入辦理并優(yōu)化辦事流程，滿(mǎn)足購房者進(jìn)戶(hù)即拿證需求。
第四，當下，全國各地都在進(jìn)行“搶人大戰”，紛紛出臺各種優(yōu)惠政策，吸引吸納人口落戶(hù)安家。黑龍江省地產(chǎn)行業(yè)人士認為，在這種背景下，黑龍江省與哈爾濱市的“搶人”動(dòng)作卻不是很明顯，哈爾濱主城四區落戶(hù)門(mén)檻依舊很高，要連續居住5年才能落戶(hù)，南方多數城市吸納人口流入的落戶(hù)政策是“零門(mén)檻”。“現在，哈爾濱市出臺《關(guān)于鼓勵來(lái)哈就業(yè)創(chuàng )業(yè)落戶(hù)若干政策》中，學(xué)歷性人才落戶(hù)最高一次性發(fā)放安家費10萬(wàn)元;資格性人才落戶(hù)最高一次性發(fā)放安家費10萬(wàn)元。”黑龍江省某地產(chǎn)企業(yè)負責人認為，這樣的政策不具備吸引力，哈爾濱亟待出臺更優(yōu)惠政策留住哈爾濱人，同時(shí)吸納中小城市人來(lái)哈爾濱安家落戶(hù);要打破門(mén)檻限制，在醫療、教育、社保等方面與哈爾濱市民享受同等待遇。
多重政策利好
哈爾濱力促房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展
據了解，黑龍江省(哈爾濱市)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )的部分建議已被政府部門(mén)采納，國家稅務(wù)總局黑龍江省稅務(wù)局、黑龍江省財政廳、黑龍江省住房和城鄉建設廳于9月30日發(fā)布了《關(guān)于調整土地增值稅預征率的公告》，這項政策提出，自10月1日起，黑龍江省普通標準住宅、非普通標準住宅、其他類(lèi)型房地產(chǎn)土地增值稅預征率分別按1.5%、2%、2.5%執行。
“十一”長(cháng)假期間，哈爾濱市也宣布：為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，哈爾濱出臺“十六條”穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
為認真貫徹落實(shí)穩地價(jià)、穩房?jì)r(jià)、穩預期總體目標，促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩發(fā)展，哈爾濱市住建局聯(lián)合市自然規劃局等九部門(mén)聯(lián)合制定《關(guān)于促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)哈爾濱市建筑業(yè)發(fā)展壯大的實(shí)施意見(jiàn)》。兩份《意見(jiàn)》自2021年10月1日起施行，前者有效期至2022年12月31日，后者有效期兩年。期間根據國家有關(guān)政策和市場(chǎng)形勢變化適時(shí)予以調整。
其中，《關(guān)于促進(jìn)哈爾濱市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)》共推出16則舉措，有4大關(guān)鍵：減輕企業(yè)流動(dòng)資金壓力，開(kāi)發(fā)企業(yè)可按棟申請商品房預售許可證;吸引人才，大中專(zhuān)以上學(xué)歷都有補貼，最少2萬(wàn)，最高10萬(wàn);二手房公積金貸款房齡提高至30年，允許異地繳存公積金職工在哈購房申請公積金貸款;普通標準住宅土地增值稅預征率按1.5%執行。
依據《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)哈爾濱市建筑業(yè)發(fā)展壯大的實(shí)施意見(jiàn)》，在哈建筑企業(yè)年產(chǎn)值達50億元且增速不低于哈平均增速，一次性獎勵100萬(wàn)元。政府提出，支持建筑企業(yè)在哈做大做強，鼓勵在哈建筑企業(yè)以聯(lián)合、兼并、股份合作、境內外上市等形式，在哈壯大企業(yè)規模。對企業(yè)年產(chǎn)值達50億元、30億元、10億元且年度產(chǎn)值增速不低于當年哈爾濱市平均增速的，分別授予“航母企業(yè)”、“龍頭企業(yè)”和“骨干企業(yè)”稱(chēng)號，并相應給予一次性獎勵100萬(wàn)元、50萬(wàn)元和30萬(wàn)元。
針對哈爾濱市的房地產(chǎn)救市政策推出，行業(yè)內人士態(tài)度大都是審慎式樂(lè )觀(guān)。一家全國性房地產(chǎn)企業(yè)的黑龍江負責人認為，黑龍江省及哈爾濱市政府部門(mén)能積極響應行業(yè)商會(huì )的意見(jiàn)和建議，表明政府在營(yíng)商環(huán)境和行業(yè)政策的快速反映層面上有了長(cháng)足進(jìn)步。但此次救市行為恰逢行業(yè)周期調整和宏觀(guān)調控政策的雙疊加，政策效果如何難以預料。“更重要的是，哈爾濱為代表的東北地區，人口銳減，經(jīng)濟增長(cháng)緩慢，土地財政轉型已經(jīng)成為必然，這種背景下房地產(chǎn)行業(yè)的政策微調，能否起到預期效果，只能有待觀(guān)察。”
