“去年遍地剛需，如今一夜消失。”中國證券報記者日前走訪(fǎng)了杭州拱墅區、西湖區、濱江區等多個(gè)中介公司了解到，在樓市調控政策收緊、房貸利率提高等多因素影響下，杭州二手房的購房需求正急劇減少。
機構監測數據顯示，傳統“金九銀十”推盤(pán)和銷(xiāo)售旺季也未能挽救杭州樓市“頹勢”。杭州9月二手房?jì)H成交3784套，創(chuàng )下2020年2月以來(lái)歷史新低。“十一”黃金周杭州市區僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創(chuàng )近六年來(lái)新低。
市場(chǎng)冷卻速度比預想快
“業(yè)主心理預期也在改變，主動(dòng)降價(jià)房源明顯增加，但是沒(méi)辦法，之前談的客戶(hù)，要不是購房資格沒(méi)了，要不就說(shuō)不考慮了。”拱墅區一家德佑門(mén)店的經(jīng)紀人吳亞洲對中國證券報記者表示。
吳亞洲在杭州從業(yè)近十年，這是他近三年第一次在“十一”黃金周放假。“真的沒(méi)人看房了，信貸、限購嚴控下，市場(chǎng)的冷卻速度比預想的還要快。”他感慨道，現在買(mǎi)賣(mài)雙方的觀(guān)望情緒都很濃，如果源頭不放松，杭州二手房行情將繼續下行。
從機構數據看，“金九銀十”似乎沒(méi)能挽救杭州樓市“頹勢”。據不完全統計，杭州9月二手房?jì)H成交3784套，是自去年2月以來(lái)的歷史新低。10月以“黃金周”開(kāi)局，跌勢依舊，“十一”黃金周杭州市區僅成交53套二手房。其中，住宅成交46套，創(chuàng )近六年新低。
盡管目前各大平臺的掛牌價(jià)仍居高不下，但部分熱門(mén)板塊的次新房和學(xué)區房實(shí)際成交價(jià)格已出現大幅下跌。以此前的學(xué)區房明星樓盤(pán)“耀江文鼎苑”為例，10月6日成交了一套136平方米的房源，均價(jià)為60076元/平方米，在小區近一年成交房源中，低于61000元/平方米的僅有3套。另一個(gè)曾經(jīng)6萬(wàn)人搖的紅盤(pán)“西溪公館”，10月8日有中介發(fā)布房源，總價(jià)急降180萬(wàn)元。
一位剛剛簽約購買(mǎi)拱墅區“養云靜舍”樓盤(pán)二手房的鄧女士告訴中國證券報記者，同戶(hù)型和樓層的房子在貝殼的掛牌價(jià)曾高達1300萬(wàn)元，每平方米高達10萬(wàn)元，現在房主降價(jià)到1100萬(wàn)元。最終，她以1000萬(wàn)元價(jià)格成交，每平方米大概7萬(wàn)元左右。據了解，該樓盤(pán)處于申花板塊核心位置，也是剛交房不久的次新房，此前一直熱度很高。
房?jì)r(jià)回落還將持續
相比慘淡的二手房來(lái)說(shuō)，新房登記和搖號情況也出現“冷熱分化”。數據顯示，杭州9月共有58盤(pán)10842套房源登記搖號，共有38498組家庭入圍搖號，平均中簽率為28%。其中，有8盤(pán)觸發(fā)社保入圍，檀映里和蒲荷蕓邸更是觸發(fā)了有房戶(hù)188個(gè)月的頂格社保。與此同時(shí)，流搖樓盤(pán)高達25個(gè)，占總量近一半，原來(lái)不少限售的板塊，也邁入了流搖的行列。比如，豐收湖板塊的長(cháng)粼之宸。
“面對嚴格的政策，無(wú)論是新房還是二手房，杭州樓市正在逐步砍掉泡沫，回歸理性，這個(gè)趨勢還將持續。”有房產(chǎn)觀(guān)察人士指出，杭州新盤(pán)的供應量本身就很大，很多房子并不稀缺，加上前兩年投資客都是因為價(jià)格倒掛才去杭州炒房，等限售期限一過(guò)，就會(huì )先后踩踏出貨。如果碰上行情不好，二手房可能還會(huì )形成降價(jià)潮。
與新房聯(lián)系緊密的土地市場(chǎng)方面，10月11日，浙江省杭州市規劃和自然資源局公告，17幅土地終止出讓?zhuān)馕吨?zhù)原有31幅地塊縮減至14幅，距離此前規定的截止報價(jià)時(shí)間僅剩下1天。
此前，杭州對第二批集中出讓地塊的競拍條件進(jìn)行了調整，競買(mǎi)人須具備一年以上開(kāi)發(fā)資質(zhì);同一集團成員企業(yè)不得同時(shí)報名競買(mǎi)(或聯(lián)合競買(mǎi))同一地塊，除“競品質(zhì)”地塊，同一集團成員企業(yè)最多參與5幅地塊競買(mǎi)。土地競價(jià)規則也有變化：一般地塊溢價(jià)率上限由20%調為15%，“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限由10%調整為5%。
落戶(hù)政策全面收緊
值得關(guān)注的是，曾經(jīng)為了吸引人才而制定的寬松落戶(hù)政策也在全面收緊。10月9日，杭州公安官微發(fā)布《關(guān)于調整杭州市大學(xué)畢業(yè)生落戶(hù)政策的公告》。公告稱(chēng)，經(jīng)市委研究同意，落戶(hù)政策調整為具有全日制普通高校本科以上學(xué)歷者，在杭州市區落實(shí)工作單位并由用人單位正常繳納社保的可以落戶(hù)杭州市區。全日制普通高校博士研究生學(xué)歷者，可享受“先落戶(hù)，后就業(yè)”政策。
與原來(lái)的大學(xué)畢業(yè)生落戶(hù)政策相比，取消了大專(zhuān)生落戶(hù)，落戶(hù)門(mén)檻變?yōu)楸究粕?。碩士以前享受的“先落戶(hù)，后就業(yè)”政策取消，現在與本科生同等待遇，需先工作后落戶(hù)。隨落戶(hù)調整政策一起發(fā)布的還有大學(xué)生補貼和租房補貼調整政策。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，此次相對收緊的落戶(hù)政策和此前杭州新落戶(hù)人員炒房等現象有很大關(guān)系。此前杭州人才政策相當寬松，這也使得各類(lèi)人才通過(guò)落戶(hù)的方式進(jìn)入杭州，進(jìn)而獲得了購房資格。類(lèi)似情況下，杭州樓市炒作比較明顯。此次杭州對于此類(lèi)人才政策進(jìn)行了堵漏，適當收緊，能夠更好配合房地產(chǎn)政策的推進(jìn)，對于穩定市場(chǎng)發(fā)揮積極的作用。從實(shí)際經(jīng)驗來(lái)看，此類(lèi)政策將有助于規范各類(lèi)購房行為，各類(lèi)通過(guò)違規落戶(hù)而騙取購房資格的操作將會(huì )減少。
自2017年開(kāi)始，杭州推出了一系列人才落戶(hù)鼓勵政策，一直都是人口流入的熱門(mén)城市。國家統計局近日公布的《經(jīng)濟社會(huì )發(fā)展統計圖表：第七次全國人口普查超大、特大城市人口基本情況》顯示，根據第七次全國人口普查數據，按照城區人口排序，全國現有超大城市7個(gè)，特大城市14個(gè)。杭州是14個(gè)特大城市之一。從房?jì)r(jià)角度看，杭州房?jì)r(jià)位居14個(gè)特大城市之首。
“持續高增長(cháng)的人口成為杭州樓市的助力，同時(shí)也增加了購房需求，這也是近幾年杭州樓市高溫不下的原因之一。”一位業(yè)內人士對記者說(shuō)，因為杭州樓市火爆，新房和二手房?jì)r(jià)差很大，也存在一些來(lái)落戶(hù)專(zhuān)門(mén)為了買(mǎi)房的‘炒房客’，一系列政策的收緊，會(huì )把杭州樓市的泡沫逐步擠壓出去，讓真正需要住房和改善的市民能夠以合理的價(jià)格買(mǎi)到房子。
不少市場(chǎng)人士認為，落戶(hù)政策的調整將進(jìn)一步調低杭州樓市的預期，加劇杭州樓市的下行。但從長(cháng)期來(lái)看，對杭州的長(cháng)遠發(fā)展有利，可以吸引更多高層次人才。
